С января по май продажи новостроек в Москве просели на 40%. Новых проектов запускают на 20% меньше. А цены? Они идут вверх — и это не парадокс, а новая реальность рынка недвижимости образца 2026 года.
Руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева озвучила эти цифры на круглом столе форума «Движение». Спрос упал из-за высоких ипотечных ставок и изменения условий господдержки. Но покупатели не исчезли — они перешли в режим ожидания, мониторят рынок и ищут программы со ставками 12-13% вместо рыночных 18-20%.
«Я всю жизнь до пенсии зарабатывал в месяц на квадратный метр — и ещё оставалось на жизнь, — делится наблюдением один из читателей форума. — Сейчас купить можно только при зарплате в 400 000 рублей. Подумайте, кто может купить».
Почему банки и застройщики теперь «в одной лодке»
Генеральный директор Foresight Владимир Великанов объясняет: девелоперский проект выходит на прибыль только через три-пять лет. Без банковского финансирования развитие отрасли невозможно. Девелоперу нужно «плечо» — иначе стройка просто не начнётся.
Директор подразделения «Региональный корпоративный бизнес» банка ДОМРФ Алексей Ляшенко подтверждает: более 60% застройщиков настроены оптимистично и планируют новые проекты. Банки трансформируются — уходят от модели «кредитор-заёмщик» к партнёрству.
«Мы все находимся в одной лодке: и банк, и застройщик, — отмечает Ляшенко. — Банки переходят от модели "кредитор" к модели "партнёр"».
Директор управления по работе с компаниями строительного комплекса Альфа-банка Олег Шишкин соглашается: «Сегодня мы наблюдаем классическое соглашение банков и девелоперов».
«Партнёры — это банки, застройщики, суды, приставы и коллекторы. А кто тогда заёмщики?» — иронизирует другой комментатор.
Квартиры становятся меньше — цены остаются высокими
Из-за роста стоимости земли и строительства застройщики снижают порог входа для покупателей единственным доступным способом — уменьшают площадь квартир. Коммерческий директор ГК «Сумма элементов» Максим Лучников приводит пример: даже в премиальном сегменте средняя площадь лотов сегодня составляет 58-61 кв. м.
«Мало того, что дорого, так ещё и строят такие "квартиры", в которых жить нельзя, — возмущается читатель. — Последние нормальные по планировке квартиры строили 25 лет назад. А сейчас — сплошные консервные банки. Засунуть бы этих "строителей" самих в то, что они возводят, да заставить пожить хотя бы месяц».
Основатель форума недвижимости «Движение» Илья Пискулин не видит предпосылок для массового снижения цен. Отдельные застройщики уже вынуждены давать скидки на ограниченный объём квартир — чтобы поддержать темпы продаж и выполнить обязательства перед банками. Но такие акции носят точечный и временный характер.
«Когда кому-то будет не хватать количества сделок, он будет снижать цену, — объясняет Пискулин. — Он пойдёт в банк, согласует снижение цены временно на какое-то количество лотов. И дальше мы увидим дисконтированные пулы».
Проектное финансирование не позволяет снижать стоимость
Стратегического падения цен на первичном рынке Пискулин не ожидает. Девелоперы работают в рамках проектного финансирования, где изначально закладывается рост стоимости квадратного метра по мере строительства объекта.
«Я не видел ни одного договора проектного финансирования, где стоимость квадратного метра шла бы вниз, — говорит он. — В любом договоре цена повышается».
Дополнительное давление на себестоимость жилья оказывают высокая стоимость кредитов, рост налоговой нагрузки, удорожание подключения к инженерным сетям, новые требования к социальной инфраструктуре и комплексному развитию территорий. Многие из этих расходов ещё не в полной мере отражены в стоимости жилья — часть проектов пока не вышла на рынок.
«Цены и так в космосе, связь с реальностью потеряна», — констатирует комментатор.
Вторичный рынок: другие правила игры
На вторичном рынке ситуация иная. Там нет проектного финансирования и согласования цен с банками, поэтому собственники при необходимости могут продавать квартиры со значительными скидками. Однако и этот сегмент уже начал дорожать — на фоне разрыва между ценами на новостройки и готовое жильё.
Директор по продажам Группы «Эталон» Владимир Юрьев прогнозирует: на горизонте ближайших двух-трёх лет жильё может дорожать в среднем на 8-10% ежегодно, а в отдельных городах и районах — быстрее.
«Посмотрите на динамику цен в магазине, — приводит аргумент Юрьев. — Чем недвижимость отличается от машины или дивана? Только суммой в договоре».
Если раньше миллион рублей за квадратный метр в центре воспринимался как высокий, но понятный ориентир, то сейчас в ряде проектов речь уже идёт о 2,5-4 млн рублей за квадрат.
«Рынок стоял последние пять-шесть лет. У застройщиков была прибыль такая, что им сейчас не страшно вообще строить в пустоту, держать дикие цены от 200+ тысяч за квадрат и тупо ничего не продавать, — утверждает читатель. — Понимаете, у них были дикие сверхдоходы, и сейчас они будут готовы "стоять" годами, но цены не снизят».
Рассрочка как новый инструмент продаж
Одним из главных инструментов продаж на фоне высоких ипотечных ставок стали рассрочки от застройщиков. По словам Юрьева, за год их доля в сделках выросла с 15% до 36%, а в отдельные периоды доходила до 50%.
«Рассрочка позволила нам расширить воронку покупателей и инвесторов, — поясняет Юрьев. — Для конечных пользователей это окно возможности зафиксировать новую квартиру, жить в старой, а перед вводом жилого комплекса продать её и переехать».
Он приводит пример: покупка квартиры в Екатеринбурге стоимостью 10 млн рублей. При ипотеке с первоначальным взносом 20% и ставкой 19% на 15 лет ежемесячный платёж составит 107 тысяч рублей, а общая переплата — 12,9 млн рублей. При рассрочке первоначальный взнос ниже — 990 тысяч рублей, а платёж на время строительства (около двух лет) — 30 тысяч рублей в месяц.
«В чём же главный выигрыш? — задаёт вопрос эксперт. — Не в итоговом платеже, который после перехода на ипотеку будет тем же, 107 тысяч. Самое важное — в сниженной нагрузке на семейный бюджет на два года стройки и минимальном первом взносе».
«Продали 25% построенного — отбили все вложенное. Дальше идёт прибыль», — подытоживает один из комментаторов.
Что дальше?
«Моя позиция неизменна: если у человека есть потребность или осознанное желание — покупать недвижимость стоит здесь и сейчас, — говорит Владимир Юрьев. — Мы проходили не один кризис, и практика показывает: в долгосрочной перспективе жильё только дорожает. Да, бывают временные откаты, но на горизонте двух-трёх лет рынок растёт и будет продолжать расти».
Дополнительным фактором станет сокращение предложения. Часть проектов была заморожена в период 2024-2025 годов, и последствия этого рынок особенно почувствует в 2027-2028 годах.
Покупатель изменился. Растёт спрос на семейные форматы: доля продаж двух- и трёхкомнатных квартир уже превышает 52%. Одновременно растут требования к самому жилью: умный дом, мобильные приложения для управления квартирой, коворкинги, фитнес-зоны, безбарьерная среда.
А вы согласны, что недвижимость стоит покупать сейчас — или всё-таки есть смысл подождать снижения цен?