РБК Недвижимость поговорил с Алексеем Лейпи, директором департамента «Домклик» Сбербанка, о ключевых трендах рынка недвижимости и ипотечного кредитования в первом полугодии 2026 года.
Первое полугодие 2026 года прошло на фоне высокой ключевой ставки и адаптации рынка к новым условиям после отмены льготных программ. Россияне оформили в «Сбере» ипотеку на сумму свыше 1,3 трлн рублей — это на 62,5% больше, чем за аналогичный период 2025 года.
Рынок постепенно привыкает к сокращению льгот и снижению ключевой ставки. В результате изменения условий по «Семейной ипотеке» — крупнейшей льготной программе — возможно временное сокращение рынка. Однако дальнейшее снижение ставки должно повысить спрос на вторичное жилье и стабилизировать ситуацию.
Изменения в структуре продаж новостроек и альтернативные схемы
После отмены массовой льготной ипотеки с господдержкой в июле 2024 года доля таких программ оставалась на уровне 70–80% вплоть до февраля 2026 года. По информации РБК Недвижимость, в мае 2026 года доля новостроек в ипотечных сделках впервые за два года опустилась ниже 50%. Ожидается, что с учетом ограничений по «Семейной ипотеке» и снижением ключевой ставки доля первичного рынка продолжит сокращаться.
Тем не менее льготные программы сохраняются, включая более адресные варианты — «Дальневосточную и арктическую ипотеку», «Региональную ипотеку» и «IT-ипотеку». При снижении ключевой ставки доступность новостроек по базовой ипотеке должна расти.
Финансовое состояние застройщиков и риски отрасли
Высокая ключевая ставка, сокращение ипотечного кредитования и рост стоимости стройматериалов усиливают разговоры о рисках банкротств девелоперов. Вице-премьер Марат Хуснуллин отметил, что «запас прочности, который был у строителей и девелоперов, с 2024 года уже выбрали», и дальнейшее давление грозит рисками для отрасли.
По информации РБК Недвижимость, «Домклик» видит, что рынок стал более взвешенно подходить к финансированию и развитию. Активное финансирование без оценки результатов ушло в прошлое. Сейчас важны грамотные процессы и стратегические партнерства, что отражает позицию компании по отношению к застройщикам.
Льготные программы и ипотечные ставки
«Семейная» и «IT-ипотека» остаются основными льготными программами, хотя их условия ужесточились. Вторая половина 2024 года и начало 2026-го характеризовались стабильной долей льготных сделок на уровне 70–80%, а в 2025 году она даже превышала 80%. С февраля 2026 года доля ипотеки с господдержкой снизилась до примерно 60%.
С дальнейшим снижением ключевой ставки спрос на базовые ипотечные программы должен выравнять соотношение между льготной и рыночной ипотекой.
Вторичный рынок: оживление и перспективы
В последние годы вторичный рынок оставался в тени из-за перекоса в сторону льготной ипотеки на новостройки. Однако в начале 2026 года он начал оживать. По данным РБК Недвижимость, в феврале 2026 года доля готовых квартир в ипотечных сделках выросла более чем в два раза — до 30,1%, и с тех пор стабильно держится выше 25–27%.
Снижение ключевой ставки повысило интерес к «свежей» вторичке — квартирам не старше десяти лет. Их цены растут быстрее новостроек: 14–15% против 9,3% за год. Ожидается, что к концу 2026 года доля вторичного жилья в ипотечных сделках превысит 35%.
Региональная динамика ипотечного спроса
В первом полугодии 2026 года ипотечные выдачи выросли по всей России. Наибольший прирост отмечен в Мурманской (в 3,4 раза) и Магаданской (в 3,2 раза) областях. Существенный рост (более чем в 2,5 раза) зафиксирован в Костромской области, Республике Адыгея, Камчатском крае и Саратовской области.
По информации РБК Недвижимость, снижение ставок по рыночной ипотеке позволило жителям регионов с невысоким объемом первичного жилья активнее приобретать вторичное. Также рост в Арктике и на Дальнем Востоке связан с программой «Дальневосточная и арктическая ипотека», которая распространяется и на готовое жилье при выполнении условий.
Более скромный рост (в 1,2–1,5 раза) наблюдается в Хабаровском крае, Сахалинской и Орловской областях, а также в республиках Хакасия и Бурятия, где доля льготных программ была высокой в 2025 году, но сейчас спрос на них снизился.
Ситуация на рынке Москвы и Московской области
Москва — уникальный рынок с высокой долей премиального жилья. По данным «СберИндекса» на основе ипотечных сделок «Домклик», средняя цена квадратного метра в новостройках столицы в мае 2026 года составила 402,5 тыс. рублей, что ниже отметки в 500 тыс. рублей, о которой часто говорят.
Уровень распроданности в Москве вырос с 41% в мае 2023 года до 47% в мае 2026-го, при этом в среднем по стране он составляет 31%. Однако в Московском регионе продажи снизились на 26% по сравнению с прошлым годом: в старых границах Москвы — на 22%, в Новой Москве — на 57%, в Московской области — на 12%. Снижение началось с февраля после изменений в программе «Семейной ипотеки».
Застройщики Москвы уже давно снижают объемы строительства в массовом сегменте и делают ставку на бизнес- и элит-классы. В мае 2023 года на жилье высокого класса приходилось 24% сделок в Москве, а в мае 2026-го — уже 33%. Покупатели более бюджетных вариантов смещаются в область.
Спрос по типам жилья и характеристики заемщиков
Самым востребованным остается однокомнатное жилье — его покупают как стартовое или для детей. Квартиры-студии и однокомнатные квартиры популярны благодаря легкости перепродажи и сдачи в аренду, а также соответствию ипотечным лимитам. Стабильный спрос сохраняется на двухкомнатные квартиры площадью до 60 кв. м. Доля квартир с тремя и более комнатами в структуре спроса обычно не превышает 10%.
Портрет заемщика по льготным программам не изменился с 2024–2025 годов, поскольку ставки там оставались стабильными. В рыночных программах размер первоначального взноса в 2026 году вырос на 10,7% по сравнению с 2025-м, а ежемесячный платеж увеличился на 2,3 тыс. рублей — до 45,6 тыс. рублей. Возраст типичного заемщика по базовым программам — 39 лет, по льготным — 35–36 лет.
Баланс сил на рынке жилья
Сейчас перевес на стороне покупателя. Предложение превышает спрос, скорость продаж самая низкая с января 2025 года. Объем непроданного жилья третий месяц подряд бьет рекорды — 83,1 млн кв. м. Доля непроданных квартир в новостройках на момент ввода дома в эксплуатацию достигла рекордных 28%.
Снижение ставок повышает конкуренцию вторичного жилья с первичным, особенно заметно по «свежей» вторичке. В мае 2026 года разрыв в цене за квадратный метр между новостройками и вторичным жильем последних десяти лет составил всего 1,5% в пользу вторички.
Однако покупатель не диктует застройщикам условия. Инвестиционный цикл в строительстве длительный, что ограничивает ценовые маневры. Долг застройщиков по проектному финансированию вырос до рекордных 87,7 тыс. рублей за квадратный метр и продолжает расти.
На вторичном рынке спрос и предложение достигли дна в начале 2025 года. Снижение ставок привело к росту объявлений и сделок, но с октября 2025 года спрос стабилизировался в диапазоне 50–60 тыс. сделок в месяц по всей стране, что вдвое ниже уровней 2021–2023 годов. Вернуться к прежним объемам возможно после снижения ставок ниже 10–12%.
Рынок аренды и частные дома
В крупных городах ставки аренды продолжают снижаться с четвертого квартала 2025 года. Медианная стоимость аренды в России упала на 3,7% в 2025 году и на 8% в первом квартале 2026-го. Рост предложений квартир в новых домах усиливает конкуренцию, что снижает цены на жилье советской постройки, особенно в Волгограде и Челябинске.
Ипотека на строительство частных домов в 2026 году превысила 80 млрд рублей. Даже без учета ажиотажа января, суммы выдач в апреле и мае составили 16,3 и 17,2 млрд рублей соответственно, что в 2,5–3 раза больше, чем в те же месяцы 2025 года.
По информации РБК Недвижимость, новые правила эскроу-счетов, включая предложение распространить их на все ипотечные кредиты на строительство индивидуальных домов, оцениваются положительно. Это создаст прозрачные и защищенные условия для участников рынка ИЖС, снизит системные риски и повысит доверие к механизму.
Совместно с властями «Домклик» предлагает доработать эскроу-счета в ИЖС, включая согласование изменений в договорах с кредитором, явное указание параметров проектов и электронный договор подряда.
Прогнозы на второе полугодие 2026 года
Несмотря на ужесточение условий «Семейной ипотеки», рынок ипотеки в 2026 году, по информации РБК Недвижимость, ожидает рост на 5–10% по сравнению с прошлым годом. Основным драйвером станут рыночные ипотечные программы.
Цены на первичное жилье, учитывая падение спроса и затоваренность, прогнозируются на уровне инфляции или с небольшой стагнацией. Рост затрат застройщиков ограничит снижение цен. Вторичное жилье, особенно недавно построенное, скорее всего, продолжит дорожать быстрее первичного.
Оригинал на МИР КВАРТИР
Также читайте:
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости