Летом на рынке недвижимости всё чаще появляются заголовки о снижении цен на жильё. Однако если посмотреть на цифры внимательно, речь пока не идёт о резком обвале рынка.
В большинстве случаев снижение составляет менее 1% в месяц, а заметное падение зафиксировано лишь в отдельных городах. Тем не менее сам тренд заслуживает внимания. Уже около года цены на вторичное жильё практически не растут, а в некоторые месяцы даже снижаются.
Важно понимать, что речь идёт о номинальных ценах в рублях. Если учитывать инфляцию, то даже отсутствие роста стоимости недвижимости означает её удешевление в реальном выражении. Деньги постепенно теряют покупательную способность, а стоимость квадратного метра остаётся на прежнем уровне.
Есть и ещё один момент, который редко попадает в статистику. Практически все исследования опираются на цены, указанные в объявлениях. Но реальные сделки зачастую проходят по более низкой стоимости. Разница между ценой предложения и итоговой ценой продажи нередко достигает 10–15%.
Поэтому ситуация на рынке выглядит слабее, чем показывают открытые данные.
Особенно заметно это на первичном рынке. Девелоперы стараются не снижать цены в рекламных объявлениях, поскольку опасаются, что покупатели займут выжидательную позицию. Если рынок увидит устойчивое снижение цен, многие просто отложат покупку в ожидании ещё более выгодных условий.
При этом застройщикам необходимы продажи. Высокая долговая нагрузка и дорогие кредиты вынуждают их искать покупателей любыми доступными способами. Поэтому официальные цены зачастую остаются прежними, а реальные скидки обсуждаются уже на этапе переговоров.
Интересно, что сейчас признаки замедления начали проявляться не только на первичном рынке, но и на вторичном.
Если в начале года вторичное жильё в ряде регионов ещё демонстрировало умеренный рост и сокращало разрыв с новостройками, то сейчас ситуация изменилась. Всё больше городов показывают стагнацию или снижение стоимости квадратного метра.
Основная причина остаётся прежней — недостаточный спрос.
Высокие ипотечные ставки продолжают ограничивать возможности покупателей. Многие семьи просто не готовы брать кредиты на текущих условиях. Дополнительное давление оказывает и сезонный фактор. Лето традиционно считается одним из самых спокойных периодов на рынке недвижимости.
Количество сделок снижается, покупатели откладывают решения до осени, а продавцы становятся более сговорчивыми в переговорах.
По итогам июня снижение цен на вторичное жильё было зафиксировано сразу в нескольких крупных городах страны. Среди лидеров по падению стоимости квадратного метра оказались Тверь, Саратов, Магнитогорск и Киров. Небольшое снижение также наблюдалось в Москве и Санкт-Петербурге.
При этом отдельные города продолжают показывать рост. Положительная динамика отмечалась в Курске, Челябинске, Оренбурге, Барнауле и Екатеринбурге. Однако в целом рынок выглядит гораздо менее активным, чем год назад.
Интересно, что разные аналитические центры фиксируют схожую картину, хотя конкретные цифры могут отличаться. В одних исследованиях среди лидеров снижения называют Тверь и Саратов, в других — Краснодар и Воронеж. Но общий вывод остаётся одинаковым: вторичный рынок недвижимости вошёл в стадию стагнации.
Продавцы пока не готовы массово снижать цены в объявлениях. Многие рассчитывают на оживление спроса осенью и предпочитают занять выжидательную позицию. Однако фактические скидки при переговорах становятся всё более распространённым явлением.
Поэтому сегодня при анализе рынка важно смотреть не только на стоимость объектов в рекламе, но и на реальные условия сделок.
Пока говорить о полномасштабном падении рынка преждевременно. Но очевидно другое: период быстрого роста цен завершился, а рынок постепенно переходит в фазу, где решающую роль начинают играть реальные покупатели, а не ожидания продавцов.