Еще несколько лет назад апартаменты казались понятной альтернативой квартирам: дешевле на старте, часто в хороших локациях, интересны инвесторам и тем, кто ищет недвижимость с меньшим бюджетом.
Но сейчас этот сегмент переживает непростой период.
Девелоперам стало сложнее запускать такие проекты, покупатели осторожничают, ипотека остается дорогой, а прежняя разница в цене между квартирами и апартаментами постепенно сокращается. На этом фоне некоторые компании уже отказываются от апарт-комплексов или переводят проекты в другие форматы — офисы или классическое жилье.
Значит ли это, что апартаменты скоро исчезнут как класс? Не обязательно.
Почему рынок апартаментов просел
На сегмент давят сразу несколько факторов.
Один из ключевых — введение НДС 20% для девелоперов подобных проектов. Для бизнеса это означает рост затрат, а для покупателя — риск более высокой конечной цены.
Параллельно упал спрос. Причем проблема не только в апартаментах: классическое жилье тоже стало покупать сложнее из-за высоких ставок по ипотеке. Когда кредит становится слишком дорогим, часть людей выбирает не недвижимость, а банковские вклады.
Для многих это понятная логика: деньги лежат под высокий процент, рисков меньше, решение проще.
Но для рынка недвижимости это означает замедление продаж.
Апартаменты перестали быть настолько дешевле квартир
Раньше один из главных аргументов в пользу апартаментов звучал просто: они заметно дешевле квартир. Разница могла составлять 15–30%.
Сейчас этот аргумент работает слабее.
Строительные материалы дорожают, рабочая сила тоже становится дороже, девелоперские издержки растут. В результате конечная стоимость апартаментов становится менее доступной, а разрыв с классическим жильем сокращается.
Для покупателя это важный момент. Если апартаменты почти сравнялись с квартирами по цене, он начинает внимательнее смотреть на ограничения формата: юридический статус, коммунальные платежи, налоги, возможность регистрации и перспективу перепродажи.
Почему апартаменты все же не исчезнут
Несмотря на давление, говорить о полном исчезновении формата рано.
Кристина Дудко, коммерческий директор девелоперской компании Glincom, считает, что апартаменты могут сохранить интерес для инвесторов. Особенно с учетом ограничений на строительство жилья площадью меньше 28 кв. м в Москве и некоторых регионах.
Апартаменты пока не подпадают под эти ограничения так же, как классическое жилье. Поэтому инвесторы, которым интересны компактные лоты, могут снова обратить внимание на апарт-комплексы.
Это особенно актуально для покупателей с небольшим капиталом, которые ищут вход в недвижимость и рассматривают объект не только для жизни, но и как инвестиционный инструмент.
Вклады не заменяют недвижимость полностью
Высокие банковские ставки действительно отвлекают часть спроса от недвижимости. Но вклад — это, скорее, краткосрочный инструмент сохранения капитала.
Недвижимость работает иначе. Ее чаще рассматривают как долгосрочную стратегию: сохранить деньги, получить доход от аренды, зафиксировать актив на годы вперед.
По мнению автора, интерес к апартаментам может усиливаться в периоды, когда рубль резко слабеет к иностранным валютам. В такие моменты часть инвесторов снова смотрит в сторону недвижимости как более понятного долгосрочного актива.
Что будет, когда ставка начнет снижаться
Ключевая ставка не будет высокой вечно. Рано или поздно она пойдет вниз, а вслед за ней может начать восстанавливаться интерес к недвижимости.
Это касается и квартир, и апартаментов.
Но восстановление спроса не означает, что рынок вернется в прежнее состояние автоматически. За время спада часть девелоперов может отказаться от апарт-проектов, заморозить планы или уйти в другие форматы.
И здесь появляется важный риск для покупателя: когда спрос начнет оживать, предложений может оказаться меньше.
Почему господдержки ждать не стоит
Кристина Дудко не ожидает серьезных послаблений со стороны государства в отношении апартаментов в ближайшей перспективе.
Опыт последних лет показывает: этот формат не находится в числе приоритетных для поддержки. Поэтому возможное оживление рынка, если оно произойдет, будет связано скорее с рыночными факторами — снижением ставок, возвращением инвесторов, сокращением предложения, — а не с новыми льготами.
То есть апартаменты могут восстановить позиции не благодаря регулированию, а вопреки ему.
Что это значит для покупателя
Главный вывод простой: апартаменты не стоит списывать со счетов, но и смотреть на них как на “квартиру подешевле” уже нельзя.
Покупателю важно учитывать несколько факторов:
- насколько цена действительно ниже, чем у квартиры;
- можно ли будет сдавать объект в аренду;
- какие налоги и коммунальные платежи придется платить;
- насколько надежен девелопер;
- есть ли риск, что предложений на рынке станет меньше;
- насколько объект подходит именно под инвестиционную цель.
Если часть девелоперов уйдет из сегмента, рынок может заметно поредеть. А меньше вариантов — это меньше конкуренции и потенциально более высокие цены в будущем.
Главный вывод
Рынок апартаментов сейчас находится в сложной точке. На него давят НДС, дорогая ипотека, рост себестоимости строительства и снижение интереса покупателей.
Но формат не исчезает. У него остается своя аудитория: инвесторы, покупатели с ограниченным бюджетом, люди, которые ищут компактный объект и готовы внимательно разбираться в особенностях такого типа недвижимости.
В ближайшие годы апартаменты, скорее всего, станут более нишевым и избирательным продуктом. Случайных покупателей станет меньше, а требования к проектам и девелоперам — выше.
Автор
Кристина Дудко
Коммерческий директор девелоперской компании Glincom.