Покупка квартиры — это не выбор обоев, а риск нарваться на долги, поддельные документы или внезапных наследников. Рассказываем, какие 4 действия спасут ваши деньги и нервы.
Шаг 1. Закажите выписку из ЕГРН (нужна именно расширенная)
Простая выписка покажет только текущего собственника. А расширенная — историю перехода прав за последние 5–10 лет. На что смотреть:
· Частая смена собственников за короткий срок (например, квартира перепродавалась 3 раза за 2 года). Это то, на что нужно обратить внимание при исследовании предыдущих собственников. Иногда частая смена собственников говорит о притворной (мнимой) сделки.
· Наличие арестов, запретов, залога у банка. Если есть запись «ипотека в силу закона», то продавец обязан получить разрешение банка. Без этого сделка ничтожна.
· Долевая собственность. Даже 1/5 доля, проданная без нотариального уведомления других собственников, — повод для оспаривания сделки в суде.
Шаг 2. Проверьте продавца через сервис ФССП
У любого человека могут быть долги по алиментам, кредитам или налогам. Если у продавца открыто исполнительное производство на крупную сумму, судебные приставы в любой момент могут наложить арест на квартиру — даже после подписания договора. Проверка бесплатна на сайте ФССП (раздел «Банк данных исполнительных производств»). Достаточно вбить ФИО и дату рождения продавца.
Шаг 3. Узнайте, кто прописан в квартире
Выписка из домовой книги покажет всех зарегистрированных. Опасны не только прописанные, но и те, кто сохраняет право пользования:
· Несовершеннолетние дети. Для их выписки нужно разрешение органов опеки. Без него суд отменит сделку.
· Бывшие супруги, которые отказались от приватизации. У них есть пожизненное право проживания — вы не сможете их выселить.
· Условно осужденные или отбывшие срок. Они могут вернуться по решению суда даже через 5 лет.
Лучший вариант: в квартире никто не прописан. Допустимый: прописан только продавец, который обязуется выписаться за 7–14 дней до сделки (это нужно прописать в договоре).
Шаг 4. Проверьте историю с приватизацией и наследством
Самые опасные сделки — это квартиры, полученные по наследству или в ходе приватизации.
· По наследству: внезапно могут объявиться другие наследники (например, от первого брака, о которых продавец «забыл»). У них есть право оспорить сделку в течение 3 лет. Решение: постараться получить у нотариуса копию наследственного дела и убедиться, что все возможные наследники либо отказались, либо получили свою долю.
· Приватизация: если кто-то из прописанных на момент приватизации был несовершеннолетним и его не включили в число собственников — он потом через суд отменит приватизацию. Проверяется по архивам БТИ и старым выпискам из домовой книги.
Главный лайфхак: Если продавец торопит, предлагает скидку за «быстрое оформление» или просит передать задаток наличными без расписок — это красный флаг. Честный продавец без проблем пройдет любую проверку и даст вам время заказать все выписки.
Короткий итог: Потратьте 3–5 дней и примерно 2000 рублей на заказ расширенной выписки ЕГРН, проверку ФССП и домовой книги. Это дешевле, чем потом 3 года судиться и потерять и квартиру, и деньги.
Перечисленные 4 шага — это база, которую может выполнить каждый. Но есть и более тонкие нюансы: например, проверка цепочки договоров дарения на предмет мнимых сделок, анализ финансовой устойчивости застройщика (для новостройки) или поиск скрытых обременений, которые не видны в обычной выписке ЕГРН. Такие моменты лучше доверить профессионалам.
Если вы не хотите рисковать, мы предоставляем подробный отчёт по проверке недвижимости. В нём мы подсвечиваем все скрытые риски, которые не видны невооружённым глазом.