Я риелтор. Провожу сделки каждую неделю. И каждую неделю объясняю клиентам, что изменилось и как теперь это работает.
С января по июль 2026 года в российском законодательстве о недвижимости произошло почти два десятка изменений. Некоторые - полезные. Некоторые - спорные. Одно - такое, что я не могу промолчать.
Собрала всё в этой статье. С комментариями.
Январь: застройщики заплатят, многодетные сэкономят
Конец моратория на санкции для застройщиков. Несколько лет подряд строительные компании, срывавшие сроки сдачи, были фактически защищены от финансовых претензий. С 1 января мораторий закончился. Нарушил срок - плати неустойку. Это хорошая новость. Хотя застройщики уже адаптировались: в новых договорах ДДУ появились размытые формулировки по срокам. Читайте договоры внимательно.
НДС для застройщиков вырос с 20% до 22%. Это означает рост затрат на материалы и работы. Что в конечном счёте означает рост цен на новостройки. Который уже произошёл.
Налоговые вычеты для многодетных. Родители трёх и более детей получили дополнительные вычеты по налогу на имущество. Если у вас такая семья, разберитесь, что именно положено. Это реальные деньги, которые многие просто не получают, потому что не знают.
ИЖС-ипотека: ЦБ закрутил гайки. Доля кредитов с высокой долговой нагрузкой в банковских портфелях снижена с 25% до 20%. Если ваша нагрузка высока, вероятность отказа выросла.
Боитесь, что банки вам откажут, или уже отказали, пишите мне. Мы умеем добывать кредиты даже в самых сложных случаях.
Февраль: семейная ипотека только один раз
С 1 февраля одна семья может получить семейную ипотеку только один раз. Уже брали? Следующая покупка по рыночным ставкам. Плюс оба супруга теперь обязаны быть созаёмщиками. Без вариантов.
Понимаю логику: боролись со злоупотреблениями. Но исполнение, как обычно, ударило по честным покупателям.
Март: цифровой Росреестр, русские названия, стандарты отделки
Все сделки только через цифровую платформу Росреестра. Быстрее и прозрачнее. Но централизация данных всегда несёт риски. К этой теме я вернусь ниже.
ЖК только с русскими названиями. Новые жилые комплексы теперь только с кириллицей в названии. Никаких Park Avenue и Golden Mile. Меня это немного веселит.
Государственный стандарт отделки. Введён ГОСТ с шестью классами. Теперь есть точка отсчёта при спорах с застройщиком о том, что должно быть в квартире с отделкой.
Пожарная безопасность высоток. С 1 июня для зданий выше 75 метров обновлены требования МЧС. Наконец-то. Я всегда думала об этом с тревогой: что произойдёт при пожаре выше 16-го этажа? До какого этажа вообще достаёт пожарная лестница? Новые требования я ещё не изучала детально, но сам факт, что вопрос замечен на уровне государственного стандарта дает надежду.
УК и ТСЖ получили расширенные полномочия. Быстрее взыскивают долги, передают данные в БКИ, могут требовать доступ в квартиры для проверок. Неоднозначно.
Май и июнь: счётчики, ипотека и схемы в тени
Если счётчик учета воды не передаёт показания более трёх месяцев, плата по нормативу с повышающим коэффициентом. Проверьте свои приборы.
С 1 июня банки не могут выдавать более 5% кредитов людям с долговой нагрузкой выше 80% и взносом менее 20%. Было 7%. Кажется, немного. На практике - ещё одна причина для отказа тем, кто «на грани».
Программы «ипотека под 0,1%» ушли. Им на смену пришли траншевая ипотека и аренда с выкупом. Некоторые банки предлагают ставку 1–3%, но только на первые два года. Потом она взлетает до 28%. Читайте договор. Считайте полную стоимость кредита.
Июль: биометрия. Вот здесь остановлюсь подробнее.
С 1 июля при сделках с недвижимостью вводится обязательная биометрическая идентификация. Отпечатки пальцев, фото лица, скан радужки глаза. Без этого купить или продать квартиру не получится.
Я понимаю логику. Мошенничество с подделкой документов и электронных подписей участилось. Биометрия в теории закрывает эту дыру.
Но у меня есть три вопроса, которые я не могу не задать.
Первый: добровольность исчезла. Раньше каждый сам решал, сдавать биометрию или нет. Многие осознанно отказывались. Теперь выбора нет. Хочешь продать квартиру? Сдай отпечатки. Это уже не добровольное участие. Это условие. И это принципиально разные вещи.
Второй: что будет с данными? Пароль можно сменить. Паспорт - переоформить. Отпечатки пальцев и рисунок радужки - нет. Это данные на всю жизнь. А утечки из российских государственных баз данных - не теория. Это уже происходило: паспортные данные, медкарты, базы пенсионного фонда. Когда утечёт биометрия, последствия невозможно будет «откатить».
Или я чего-то не понимаю? Знатоки, пишите в комментариях, как оно работает.
Третий: где было обсуждение? Я не помню широкой публичной дискуссии. Не помню экспертных слушаний с участием правозащитников и специалистов по информационной безопасности. Решение появилось и всё. Когда вопрос, касающийся каждого гражданина страны, принимается без публичного разговора - это симптом.
Я продолжу работать. Рынок не остановится. Люди будут покупать и продавать квартиры при любых условиях.
Но я считаю важным сказать это вслух: данное изменение меня беспокоит. И если вас тоже, вы не одиноки.
На горизонте
В 2026 году идёт пересмотр кадастровой стоимости земли. Новые значения - с 2028 года. Исторически такие пересмотры редко шли в пользу собственников. Следите за темой.
Рост тарифов ЖКХ в Москве ожидается в октябре. Закладывайте в бюджет, особенно если смотрите большие квартиры.
17 изменений за неполные семь месяцев. Рынок стал жёстче, прозрачнее и сложнее одновременно.
Если что-то из этого касается вашей ситуации напрямую, пишите в любой мессенджер: +79153857212
Юлия Киани - московский риэлтор