Продали бизнес в Казани и вложили в Сочи — полтора года спустя звонят не с благодарностью

— Где мои 11%? — именно так начинался тот звонок. Роман, 49 лет, продал кузовной сервис в Казани. Вышло 18,4 млн. Через полтора года он позвонил нам — не чтобы сказать спасибо.

Почему казалось правильным

Логика Романа была железной. Сочи — курортный город с постоянным потоком туристов. Апартамент в апарт-отеле = посуточная аренда под управлением УК. Студия в Центре = долгосрочный арендатор или перепродажа через 3 года.

УК обещала 10–12% годовых на посуточной аренде. По студии в Центре риелтор говорил: «Сдадите за 55 000–60 000 в месяц, это 8,5% годовых».

Инвестор изучает документы по квартирам в Сочи — расчёты аренды

Что получилось на самом деле

Через 18 месяцев Роман собрал реальную картину. Вот что он узнал.

Апартамент в апарт-отеле (Адлер, 9 600 000 ₽):

УК взяла 32% от валового дохода. После вычета её комиссии, коммунальных, налога (13% как физлицо) и фонда амортизации (мебель, техника) на руки за 18 месяцев вышло 870 000 ₽. Это 5,8% годовых — против обещанных 10–12%.

«Где мои 11%?» — именно так начинался тот звонок.

Студия в Центре Сочи (7 200 000 ₽):

Первый арендатор съехал через 4 месяца. Второй сдал квартиру в ненадлежащем состоянии — потребовался ремонт на 140 000 ₽. Три месяца простоя итого. За 18 месяцев чистый доход после налога и расходов — 590 000 ₽. Это 5,5% годовых.

Обе цифры — ниже ключевой ставки того же периода.

Инвестор у многоквартирного дома в Адлере Сочи — честный итог через 18 месяцев

Что пошло не так и что можно было сделать иначе

Роман сделал три ошибки, типичные для тех, кто заходит в Сочи с «городским» опытом:

Первая — выбрал апарт-отель с агрессивным обещанием доходности без детального анализа договора УК. Пункт о 32% комиссии был на странице 14 из 31.

Вторая — купил студию в Центре под долгосрочную аренду без учёта сезонной ротации арендаторов и риска простоя. Центр Сочи — это не Москва с её стабильным корпоративным спросом.

Третья — вложил 18,4 млн в два объекта сразу, без поэтапного захода. Если бы зашёл в один объект и понял модель — второй купил бы иначе.

Роман сейчас думает о продаже апартамента и перезаходе. Через три недели после того звонка он вернулся с конкретным вопросом: можно ли выйти в ноль или придётся терпеть убыток.

Ответ оказался лучше, чем он ожидал: апартамент выходит примерно в ноль с учётом аренды за 18 месяцев. Студию он оставляет — но меняет модель на долгосрок.

Как именно считали и на что смотрели — полный разбор на сайте:
→ shmigolgroup.ru/blog/dohodnost-nedvizhimosti-sochi-kak-schitat

Инвестор из Казани на набережной Сочи — итоги вложений 18 месяцев спустя

← По теме: Инвестор из Екатеринбурга купил апартамент — через год звонит
↔ По теме: Как рассчитать доходность недвижимости в Сочи: формула и примеры
→ По теме: Апарт-отель в Сочи: что это, как выбрать, на что смотреть

Хотите разобрать доходность вашего объекта — до покупки, а не после?
→ shmigolgroup.ru/contact

— Ника Плеханова, эксперт по недвижимости Shmigol Group

💬 Вам когда-нибудь обещали 10–12% годовых на недвижимости — и что вышло на самом деле?

#инвестиции #историяклиента #недвижимостьСочи