Как всё начиналось: апарт-отель, 9,8% и красивый буклет
Андрей — предприниматель, продал долю в бизнесе. Свободных 9,2 млн ₽, горизонт 5 лет, цель простая: пусть работают без его участия. Апарт-отель в Сочи казался идеальным инструментом.
На презентации застройщика — цифры: 9,8% годовых, загрузка 78%, управляющая компания берёт всё на себя. Апартамент площадью 28 м² за 9,2 млн ₽ в новостройке с видом на море. Андрей подписал договор в апреле 2024 года — объект был готов, УК уже работала.
Никаких красных флагов он не увидел. Если честно — они были. Просто не там, где обычно ищут.
Первые 12 месяцев: что получилось в реальности
Через год Андрей попросил отчёт у УК. Вот что он там увидел.
Загрузка за год составила 61% — не 78%. Это само по себе нормально, рынок волатильный. Но дальше интереснее.
Комиссия управляющей компании — 40% от валового дохода. В договоре это было написано. Андрей подписал, не вчитавшись: думал, 40% — это как у всех. На самом деле рынок в Сочи — 28–35%, 40% это верхняя граница.
Дальше: коммунальные платежи, налог на имущество, амортизационный фонд (его УК начисляла отдельной строкой — 3% от стоимости объекта в год) и «расходы на маркетинг» — ещё одна строка без расшифровки.
После всех вычетов на руки за 12 месяцев — 487 000 ₽. Это 5,3% годовых от вложенных 9,2 млн ₽.
Не катастрофа. Но не 9,8%.
Три пункта в договоре, которые всё решают
Я попросила Андрея прислать договор с УК. Он прислал. Вот что там было — и что нужно проверять в любом апарт-договоре до подписания.
Первое — база для расчёта комиссии. В договоре у Андрея было написано «40% от валового дохода». Валовой доход — это всё, что поступило от гостей, до вычета расходов. Это не ваш доход, это оборот. Более честная формула — комиссия от чистого дохода после операционных расходов. Разница может составлять 8–12 процентных пунктов реальной доходности.
Второе — амортизационный фонд. Не у всех УК он есть, но там, где есть — это ваши деньги, которые УК «копит на ремонт». В реальности это просто дополнительное удержание. Уточняйте: кто управляет фондом, на каких условиях можно вернуть, что происходит при расторжении договора.
Третье — расходы на маркетинг. Если в договоре есть отдельная строка «маркетинговые расходы» без фиксированного потолка — это открытая строка. УК может списывать туда что угодно. Норма — либо включить маркетинг в комиссию, либо зафиксировать сумму.
Если хотите полный чеклист по договору УК — он на сайте, там же калькулятор реальной доходности с учётом всех вычетов:
→ shmigolgroup.ru
Чем закончилась история
Андрей не в проигрыше. Апартамент за 13 месяцев вырос в цене примерно на 11% — это рыночный рост Сочи. Если он продаст сейчас, итоговая доходность с учётом прироста стоимости будет нормальной.
Но он покупал не для продажи. Он покупал для пассивного дохода.
Сейчас мы помогаем ему перезаключить договор с УК на более адекватных условиях — такая возможность обычно есть после первого года, если объект не находится на эксклюзивном управлении. В его случае эксклюзив был на 12 месяцев. Срок как раз вышел.
История не закончена. Но её финал зависел бы от трёх пунктов в договоре, которые можно было проверить за 40 минут до подписания.
← Переехал один в Сочи в 47 лет. Что я не ожидал
↔ Управляющая компания забирает 35% дохода — история, которая меня удивила
→ Батуми, Сочи, Крым: инвестор купил в трёх городах — считаем итоги
Если у вас похожая ситуация — апартамент уже куплен или вы только выбираете — разберём договор УК и посчитаем реальную доходность:
→ shmigolgroup.ru/contact
💬 А вы как думаете?
Вы бы перечитали договор на 30 страницах перед подписанием — или доверились бы менеджеру, который говорит «здесь всё стандартно»?
#антикейс #инвестиции #апартаменты