Знаете, чего боятся все, кто покупает квартиру на вторичном рынке, больше всего - банкротства продавца.
Это - кошмар, который может накрыть через год, два, а то и три после сделки. Вы уже сделали ремонт, повесили люстру, прописали ребёнка, тещу (например) и тут – сюрприз! Вам говорят: «Квартира, которую вы купили, теперь предмет спора. Бывшая владелица - банкрот, и мы оспариваем вашу сделку. Ключи на стол, деньги - через конкурсную массу, становитесь в очередь должников, может, что-то достанется, а может, и нет».
Страшно? Ещё бы.
Но есть хорошая новость. Верховный суд занял понятную, человеческую позицию. И теперь у покупателей появился настоящая защита.
Почему любой продавец три года: потенциальная мина замедленного действия.
Есть у нас Закон о банкротстве. Он позволяет оспорить любую сделку должника, которая была совершена в течение трёх лет до решения о банкротстве.
А теперь представьте - Вы покупаете квартиру у человека, у которого она была в собственности, допустим, два года. У него всё чисто, документы в порядке, вы заказали выписку из ЕГРН - никаких судов, никаких приставов. Сделка прошла, вы счастливый собственник.
Проходит год. Ваш бывший продавец вдруг набрал кредитов, потерял работу и подал на банкротство. Финансовый управляющий (это такой человек, которому поручено распродать имущество банкрота для расчёта с кредиторами) начинает копать и видит: «О! А он квартиру год назад продал! Срочно оспорим!».
И раньше суды с вероятностью 80–90% вставали на сторону управляющего если в договоре была цена ниже рыночной. Многие продавцы дают дисконт с условием чуть-чуть занизить стоимость в договоре, чтобы меньше налогов платить. А покупатели из-за жадности соглашаются. А потом … пожинают плоды.
История из Петербурга: женщина купила квартиру и чуть её не лишилась
В Верховный суд попала история, которая иллюстрирует это безумие лучше любых слов.
В августе 2023 года одна жительница Петербурга продала свою квартиру. Стороны договорились на 5 миллионов рублей. Покупательница, кстати, вела себя максимально аккуратно: запросила у продавца все документы об отсутствии долгов и третьих лиц. И, самое главное, настояла на включении в договор такого пункта что у продавца нет признаков неплатежеспособности, и она не намерена подавать заявление о банкротстве в ближайшие три года.
Продавец этот пункт подписала (как выяснилось позже - врала). Через два месяца она подала заявление о банкротстве. Управляющий провёл экспертизу проданного жилья и заявил: рыночная стоимость квартиры - 9 миллионов, продали за 5, сделка незаконная, расторгаем по суду договор купли-продажи.
Три судебные инстанции (местный суд, апелляция, кассация) согласились: «Да, цена занижена, признаём сделку недействительной». Бедная покупательница уже была в отчаянии. Ей грозила потеря квартиры и многолетние судебные тяжбы.
Она дошла до Верховного суда. И там всё-таки разобрались.
ВС (подчеркну это особо - это важный сигнал всем нижестоящим судам) сказал: «Отклонение цены от рыночной само по себе - не основание для отъёма квартиры».
И вот почему. Верховный суд обратил внимание на три вещи.
Во-первых, цена в 5 миллионов была выше кадастровой (а кадастровая была 4,8 млн). То есть по закону формально всё нормально. А рыночные 9 млн - это, простите, экспертиза управляющего, которую он подогнал под свой вывод. Рынок есть рынок, кто-то продал дёшево, потому что срочно нужны были наличные.
Во-вторых, покупательница была максимально добросовестной. Она проверила документы, запросила справки, настояла на том самом заклинательном пункте про банкротство. Она сделала всё, что мог сделать разумный человек. Чего же вы, судьи, её наказываете за то, что продавец - мошенница?
В-третьих, продавец был нечестен. Она дала ложное заверение. Значит, и отвечать должна она, а не покупательница.
Вердикт Верховного суда: сделка законна, квартира остаётся у покупательницы.
А теперь горькая правда: радоваться рано, если вы «занизили»
Это решение - огромный плюс. Оно спасло эту женщину, и оно создаёт прецедент для тысяч будущих дел. Но есть один нюанс, про который вам надо знать.
Вот вы читаете новости и думаете: «Отлично, теперь можно покупать любую квартиру на вторичке и не бояться банкротства продавца».
Нет. Нельзя.
Во-первых, Верховный суд дал «индульгенцию» только добросовестным покупателям. Если вы купили квартиру явно дешевле рынка (ниже кадастровой стоимости) и при этом не проверяли никаких документов, закрыли глаза на странности - суд первой инстанции может и не поддержать вас. А дойдёте ли вы до Верховного - большой вопрос.
Во-вторых (и это самое страшное), путь до Верховного суда - это годы жизни.
В описанной истории женщина прошла:
- районный суд;
- апелляцию;
- кассацию;
- и только потом Верховный.
Сколько времени это заняло? Может год, а возможно и полтора-два. Всё это время вы ходите по судам, нервничаете, платите адвокатам, живёте в подвешенном состоянии. А если вы ипотечник, то ещё и банку платите за квартиру, которую у вас могут отобрать. Хороши перспективы?
Главный вывод для покупателя: как не попасть в эту мясорубку
Единственный способ не зависеть от доброй воли Верховного суда - не создавать ситуацию, в которой вашу сделку будет легко оспорить.
Вот три железных правила для тех, кто покупает квартиру у собственника, который владеет ею менее трёх лет.
Правило первое. Не занижайте цену в договоре.
Возможно продавцу хочется сэкономить на налогах. И готов дать скидку, но риски банкротства продавца многократно перевешивают эту экономию. Укажите в договоре реальную цену сделки.
Правило второе. Включите в договор «заверения об обстоятельствах».
Пропишите, что продавец гарантирует отсутствие кредиторов, намерений банкротиться и прочих проблем в течение трёх лет. Если продавец отказывается такое подписывать - это «стоп сигнал». Лучше отказаться от такой сделки. Если подписывает, но врёт - в суде это будет вашим козырем (как у той женщины из Петербурга).
Правило третье. Проверяйте не только продавца, но и «предыдущего собственника».
Да-да. Ситуация может быть такой:
Вы покупаете у Иванова. Иванов владеет год. Но до Иванова квартира принадлежала Петрову, который тоже владел меньше трёх лет, а потом обанкротился. Кредиторы Петрова могут сказать: «А сделка между Петровым и Ивановым была подозрительной». И оспорить её. А если оспорят - ваша сделка с Ивановым тоже окажется ничтожной, потому что Иванов купил по заниженной цене. не проверил или не учел какие факты и обстоятельства.
Проверяйте цепочку. изучайте предыдущие сделки, как проходили расчеты, есть ли подтверждение оплаты? Квартира перепродаётся дважды или трижды за короткий срок? Тоже нехороший звоночек.
Что в итоге? Эпоха правового тупика заканчивается
Решение Верховного суда - это важнейший сигнал. Государство устало от того, что банкротство превратилось в инструмент отъёма законно купленного жилья у добросовестных граждан.
Теперь судьи обязаны смотреть не только на цифры в договоре, а на всё в совокупности. Добросовестный покупатель должен быть защищён.
Но надеяться на Верховный суд - это как надеяться на чудо. Чудо иногда случается, но не с каждым и не сразу.
Ваша задача - построить и провести сделку так, чтобы она не попала под оспаривание в принципе.
Нужна помощь с юридической проверкой сделки любой сложности?
Мы знаем о недвижимости всё и даже немного больше. Каждый день помогаем клиентам купить и продать жильё - и делаем это хорошо. Именно поэтому к нам возвращаются во второй, третий раз и рекомендуют друзьям. Пишите, звоните, будем на связи!
По вопросам приобретения и продажи недвижимости в Москве:
📞 WhatsApp, Макс, Телеграмм: +79267797630