Многие до сих пор ждут повторения сценария, который десятилетиями работал на рынке недвижимости: спрос падает — цены снижаются.
Поэтому каждый раз после повышения ставок, ухудшения условий ипотеки или очередных новостей о сокращении сделок появляются прогнозы о скором обвале рынка жилья.
Но проблема в том, что рынок новостроек Москвы уже давно живет по другим правилам.
Именно поэтому даже серьезное снижение спроса больше не гарантирует снижение цен.
Москва перестала строить жилье с запасом
Еще 10–15 лет назад девелоперы могли позволить себе строить огромные объемы жилья без жесткого контроля предложения. Если продажи замедлялись, приходилось снижать цены, чтобы быстро распродать остатки.
Сегодня ситуация противоположная.
Количество новых проектов выводится на рынок значительно осторожнее. Девелоперы научились управлять объемами строительства и запускать новые очереди постепенно, под фактический спрос.
Если продажи падают, застройщик чаще просто переносит запуск следующего корпуса или сокращает объем нового предложения.
В результате рынок получает меньше квартир вместо более низких цен.
Земля в Москве заканчивается
Главный актив любого жилого проекта — земля.
И если раньше Москва активно осваивала новые территории, то сегодня большинство ликвидных площадок внутри города уже распределены между крупнейшими игроками рынка.
Каждый новый проект требует либо редевелопмента промышленных зон, либо сложного освоения территорий, либо дорогостоящего выкупа участков.
Стоимость земли продолжает расти независимо от того, сколько квартир продано в конкретном месяце.
А значит, себестоимость будущих проектов автоматически становится выше.
Себестоимость строительства выросла навсегда
За последние несколько лет строительная отрасль столкнулась сразу с несколькими проблемами:
— дефицитом рабочей силы;
— ростом зарплат;
— удорожанием материалов;
— увеличением стоимости оборудования;
— ростом расходов на финансирование проектов.
При этом большая часть этих затрат уже не может вернуться на прежний уровень.
Даже если спрос временно снизится, себестоимость строительства останется высокой.
А продавать жилье ниже себестоимости никто не будет.
Проектное финансирование изменило правила игры
Раньше застройщик сильно зависел от текущих продаж.
Если квартиры плохо покупали, компании требовались деньги, и скидки становились одним из главных инструментов стимулирования спроса.
После перехода на эскроу-счета ситуация изменилась.
Сегодня большую часть строительства финансируют банки.
Это позволяет девелоперам не устраивать массовые распродажи при каждом снижении активности покупателей.
Гораздо проще сократить объем предложения, чем обрушить цены по всему проекту.
Девелоперам выгоднее строить меньше
Это один из самых недооцененных факторов современного рынка.
Если спрос падает на 20–30%, это вовсе не означает, что цены должны упасть на те же 20–30%.
На практике застройщики чаще сокращают объемы новых запусков.
Именно поэтому после каждого периода охлаждения рынка мы видим один и тот же сценарий:
сначала снижается количество новых проектов, затем возникает дефицит предложения, после чего цены начинают расти снова.
Так уже происходило в 2020 году, в 2022 году и частично в 2024–2025 годах.
Что это значит для покупателей
Это не означает, что цены больше никогда не будут корректироваться.
Скидки останутся.
Отдельные проекты будут предлагать акции, субсидированные ставки и специальные условия покупки.
Но рассчитывать на массовое снижение цен по всему рынку, как это было в прошлые десятилетия, становится все сложнее.
Современный рынок новостроек Москвы научился защищаться от падения спроса.
Поэтому главный риск для покупателя сегодня — не купить слишком дорого.
Главный риск — ждать большого обвала, который может так и не произойти.
Пока многие продолжают откладывать покупку в ожидании снижения цен, рынок постепенно сокращает предложение.
А история показывает: когда предложение начинает отставать от спроса, недвижимость снова дорожает.