Печально, но накопила пока что не я. На квартиру накопила автор дружественного канала об экономии Алена, наверное, многие ее знают, я с ней даже интервью как-то делала. Я в восторге, если честно — человек реально наэкономил на квартиру в своем городе. И теперь думает, брать первичку или вторичку.
Порадовалась за нее, но сразу захотелось порассуждать на эту тему, вопрос-то вечный, это как спор кошатников и собачников или сторонников естественного и искусственного вскармливания. Если коротко, то я в стане вторичников. Но расскажу в целом как мне видится ситуация.
Плюсы новостройки
Начну с хорошего. В новостройках действительно есть свои преимущества. Квартира достается вам новой, вы первый владелец, в ней никто не жил. Чистые стены, никто не курил в туалете, не держал собак на кухне, не разводил тараканов.
Планировку можно сделать под себя, часто даже стены можно или снести или наоборот построить. Розетки сделать там, где удобно.
Документы у новостройки чистые. На первичке невозможна схема Долиной, когда квартиру сначала продают, а потом отжимают обратно, ну или стараются это сделать. Вы покупаете квартиру по ДДУ — договору долевого участия, который регистрируется в Росреестре, и это очень большой плюс.
Соседи в основном молодые. Если повезет, можно найти друзей, общие интересы, даже просто посидеть вечером во дворе или у кого-то на большой кухне.
Минусы новостройки
А вот тут список длиннее. Застройщики — это особый разговор. Откуда они берутся не знаю, но криворукие они по умолчанию, просто все. Даже в коробке с черновой отделкой умудряются сделать кривые стены, неправильно проложить трубы, с вентиляцией тоже проблемы бывают. Гарантийный срок по ДДУ — минимум 3 года. И все эти три года вы будете ругаться с застройщиком, исправлять косяки, и откладывать-откладывать-откладывать ремонт. Нет, вам никто не запретит его делать, но придут их рабочие, начнут чинить косяки, и ваш свежий ремонт испортят. Или придерутся и скажут, что раз ремонт делаете, то все, претензии по качеству строительства больше не принимаются.
И это не считая сюрпризов, которые вылезают спустя время, типа плесени, протечек, слишком хорошей слышимости и подобного. Моя подруга купила много лет назад квартиру в крутой элитной новостройке, 140 метров, в подъезде мрамор и консьерж… И что вы думаете? По стене в гардеробной пошла сырость и застройщик 2 месяца не мог разобраться, в чем дело, а потом еще месяц все это сушилось, ремонтировать было нельзя.
Вечный шум тоже тема. Когда вы въезжаете в новостройку первой, вы въезжаете в стройку минимум на 2-3 года. Все соседи будут делать ремонт! Одни косметический, другие капитальный со сносом стен, перфораторы будут завывать с утра до вечера, так что даже не надейтесь на тишину. Да, есть закон о тишине, но для новостроек там какие-то особые условия, потому что ремонт делают ВСЕ.
Общие зоны — во время ремонта лифты, подъезд, лестницы будут забиты строительным мусором. Мебель, коробки, остатки материалов — все это таскают через подъезд, пока дом заселяется.
Если новостройка не элитная, где ремонты делают под присмотром УК, а я так понимаю, что Алена обычную рассматривает, то могут быть проблемы с безопасностью. Потому что по подъезду вечно бродят рабочие, которые иногда и стянуть что-то совсем не прочь.
А представляете, сколько стоит сейчас ремонт? Когда-то я за миллион сделала ремонт в трешке, сейчас этого не хватит и на однушку. Полный комплекс работ обойдется в 3,5-4,5 миллиона, а то и больше. И это не считая того, что цены на стройматериалы в этом году выросли.
А если к тому же у вас нет хорошей знакомой бригады, проверенной на предыдущих ремонтах, шанс получить некачественную работу очень высок. Я писала о том, как выбирать бригаду, и есть два вывода. Во-первых, нужно учитывать множество факторов, а во-вторых, это все равно лотерея 😊
Ипотека. Новостройки выгодны когда у вас на них льготная ипотека. В 2026 году она реально подорожала для застройщиков — с 1 января уменьшилась государственная компенсация банкам. По факту цена квартиры для ипотечного покупателя выросла, ежемесячный платеж тоже.
Ну и инфраструктура есть только если район уже обжит, въезжая в новостройку готовьтесь чапать до магазина километр, а до парикмахерской и того больше. Что с медициной, тоже непонятно. Школы-садики (Алене неактуально, но в целом) застройщики часто сдают с опозданием на год-два. То есть если есть дети, будут проблемы с их логистикой.
Плюсы вторички
Теперь о том, что я люблю больше. Вторичка чем хороша, что все видно сразу, что есть, так сказать, «на раёне». Двор, инфраструктура, подъезд. Никаких сюрпризов «ой, а за окном через год построят ТЭЦ». Можно вечером прийти, посмотреть, кто гуляет, какие машины стоят, как обстановка во дворе. Вокруг магазины, с поликлиникой точно вопрос решен. В общем, есть четкое понимание, что вас ждет в этой локации — на мой взгляд это важно.
Соседей можно проверить. Я рекомендую постучаться к соседям и поговорить. Узнать, что за люди живут рядом, нет ли проблем с протечками, шумом, сомнительными личностями. Да даже с тараканами! Все можно спросить, и риелторы часто подтверждают, что это один из самых полезных и разумных шагов.
Ремонт делать на вторичке тоже чаще всего надо, а если не надо, то повезло. Но нередко можно обойтись косметикой, а это несопоставимо по затратам с капитальным ремонтом в «черновой» новостройке.
Или можно делать ремонт постепенно. Часто можно договориться, чтобы вам оставили кухонный гарнитур и часть мебели. Прям въезжаешь и живешь.
В доме, если вы его нормально проверили, тихая жизнь. Соседи давно сделали ремонт, перфораторы включаются редко и ненадолго, по вечерам тихо, по выходным можно выспаться. Нет, бывают аномалии, но в целом во вторичке по определению тише из-за отсутствия массовых ремонтов, постоянных бригад рабочих и всего такого.
Безопасность тоже часто повыше, потому что в старых домах постороннему сложнее пройти незамеченным. Соседи друг друга знают, быстрее замечают чужаков.
Цена. Сейчас разрыв между новостройками и вторичкой начал сокращаться. В 29 из 40 крупных городов вторичка дорожает быстрее первички. В некоторых регионах цены уже почти сравнялись. Но всё равно вторичка зачастую дешевле, особенно если брать не совсем новый дом, а 7-10 летний. Для жилого дома это не возраст, а цена сразу будет пониже. Ну и выбор часто больше, новостройки в маленьких городках по пальцам сосчитать, а квартиры на вторичке появляются постоянно. Кто-то съезжается, кто-то разъезжается, жизнь идет, вот и выбор поживее обновляется, чем в новостройках. Если поискать, можно найти очень выгодные варианты.
Минусы вторички
Честно скажу, минусы тоже есть. Документы надо проверять ОЧЕНЬ тщательно. Та самая схема Ларисы Долиной — это страшная вещь. Суды, нервы, время, ну вы помните, как это было в 2025 году, да? Когда люди в целом боялись покупать квартиры из-за ушлых старушек типа Долиной.
Кстати, совсем недавно у моего мужа развалилась сделка, он был со стороны покупателя, пригласили специалиста-психиатра к нотариусу чтобы освидетельствовать продавца (старушка за 70), и... ее раскололи! Она ведомая, ее реально разводили! ТО есть сделку делать быть НЕЛЬЗЯ, потом суды были бы гарантированы
Но хороший юрист, внимательность, и прецедент нашего Верховного суда (я знаю что право у нас не прецедентное, но тем не менее) все решают. Проверять историю квартиры, выписку из ЕГРН, количество собственников. Никогда не брать квартиры с большим количеством долей, свежайшее наследство, не покупать у совсем пожилых собственников.
Если дом старый, то могут быть проблемы с коммуникациями, с подъездом, с лифтом. Но опять же — вы всё это видите своими глазами до покупки. Ну и не всегда это так. А еще есть вариант как у нас — коммуникации в доме поменяли, но… трубы в самом районе все ржавые, и хоть в старый дом, хоть в новостройку по ним воду подавать, она все равно будет жесткая и не очень качественная.
Что же в итоге
Я в свое время выбрала квартиру в центре старого города в пятиэтажке. И ни разу не пожалела. Ну я еще и лифтов боюсь, так что мне отсутствие лифта это плюс, а не минус 😊
в общем, так: новостройка — это красиво, когда смотришь на картинки в рекламе. Свежий дом, чистая лестница, соседи с колясками. В реальности это годы ремонта, ругань с застройщиком, перфораторы по утрам и огромные деньги, которые уходят на ремонт.
Вторичка — это спокойно. Ты видишь, что покупаешь. Ты часто можешь заехать хоть завтра. Соседи уже живут своей жизнью и не сверлят стены каждый день.
Да, есть риск с документами. Но хороший юрист стоит дешевле, чем 3-5 миллионов на ремонт в новостройке. Вот такие какие-то выводы у меня.
Алена, если ты это читаешь — ты молодец, что накопила. Это большой шаг, ОГРОМНЫЙ, и ты, конечно, сама решишь, что для твоей семьи лучше. Мой совет: посмотри на вторичку. Бюджет целее будет, да и нервы, скорее всего, тоже. Тем боле если найти вариант со свежим ремонтом, то на мой взгляд это будет просто подарок судьбы.
На этом все!
А у вас какой опыт и какой выбор — новостройка или вторичка? Что выбрали и не пожалели? Или наоборот — пожалели?
Ну и приглашаю вас в свои экономные каналы в Телеграме и Максе, там мы покупаем все-все-все со скидками до 90%, с промокодами, по акциям:
Телеграм
Увидимся!