Покупка недвижимости на торгах многим кажется хорошей возможностью: иногда можно взять объект дешевле рынка, а иногда торги вообще обязательны — например, если речь идет о государственном или муниципальном имуществе.
Но у такой покупки есть свои особенности и подводные камни. Поэтому перед тем как заходить в торги, важно не просто смотреть на цену, а заранее проверять сам объект и юридические риски. Как показывает практика, в том числе опыт Правового центра «Два М», проблемы чаще всего начинаются там, где покупатель решил, что “разберется потом”.
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989-47-25
- по Telegram +7 (903) 722-35-09
- в MAX DvaM
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте http://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
Как проходит покупка на торгах
Если говорить кратко, схема обычно такая:
- вы выбираете лот на электронной площадке;
- регистрируетесь на площадке, оформляете ЭЦП и проходите авторизацию;
- подаете заявку и вносите задаток;
- участвуете в торгах;
- если выигрываете — оформляете покупку.
На словах все выглядит довольно понятно. Но сложность в том, что у разных торгов разные правила: отдельно идут банкротные торги, отдельно — торги в исполнительном производстве, отдельно — продажа государственного и муниципального имущества. Единого и полностью удобного порядка пока нет.
Главная проблема: на торгах объект часто покупают почти “вслепую”
Самый неприятный момент в том, что покупатель обычно видит объект по описанию в лоте. А описание нередко довольно сухое и минимальное.
По закону в извещении должны быть указаны лишь базовые вещи:
- что и где продается;
- в какой форме проходят торги;
- есть ли обременения;
- как проходит процедура;
- какая начальная цена.
На практике этим минимумом организаторы часто и ограничиваются. Дополнительные документы у них могут быть — например, техдокументация, правоустанавливающие бумаги, отчет об оценке, — но выкладывать все в открытый доступ они не обязаны и идти на встречу покупателям не спешат. А время на изучение объекта и принятие решения ограничено сроками процедуры.
И вот тут риск ложится уже на покупателя.
В этом принципиальное отличие торгов от покупки на рынке. Где продавец, в норме, заинтересован продать объект подороже, поэтому проводит «предпродажную подготовку» объекта и идёт навстречу запросам покупателя, выходящим за формально необходимый минимум документов и сведений.
Какие риски бывают
1. Проблемы с самим объектом
Речь как про фактическое состояние недвижимости, так и про его обременения юридического характера. Например:
- здание в худшем состоянии, чем кажется по фото;
- земельный участок имеет особенности, о которых сразу не сказано;
- у объекта могут быть скрытые недостатки;
- участок находится в зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) накладывающей значимые ограничения.
При этом возможны различные ситуации с неполнотой информации об объекте.
- документы есть, но вы их заранее не запросили;
- организатор торгов не раскрыл важные детали.
- Организатор торгов сам был не в курсе характеристик лота и его ограничений (особенно актуально в случае наличия градостроительных и гражданско-правовых ограничений, не отражённых в ЕГРН и государственных информационных системах).
При этом после победы просто передумать бывает дорого: задаток обычно не возвращают, если победитель сам отказывается от покупки.
Суды нередко исходят из того, что у покупателя была возможность:
- запросить документы;
- осмотреть объект;
- изучить отчет об оценке;
- самостоятельно собрать информацию.
Если он этого не сделал, потом оспорить ситуацию сложнее.
Поэтому перед участием в торгах лучше не ограничиваться только тем, что написано в карточке лота:
- написать организатору и запросить максимум документов;
- попытаться договориться об осмотре объекта. В случае недопуска ‑ как минимум осмотреть объект снаружи и прилегающую территорию;
- проверить информацию по открытым источникам; В том числе изучить данные ЕГРН и государственных информационных систем (ГИС ОГД) относительно участка, сведения из генплана, правил землепользования и застройки, проектов планировки и межевания на объект и прилегающую территорию, сведения о судебных спорах по объекту и по смежными участкам.
Иногда организатор и сам не знает всего об объекте — например, если имущество продается в банкротстве, а должник мешает доступу к документам. Либо когда сведения о зонах с особыми условиями использования и иных ограничениях не внесены в ЕГРН и государственные базы данных (а такое во многих случаях всё ещё законно т.к. «переходный период» для внесения таких сведений регулярно продлевается). Но бывает и хуже: важные сведения могут “забыть” показать намеренно. В таких случаях при явной недобросовестности суд уже может встать на сторону покупателя.
2. Юридические проблемы, которые всплывают позже
Эти риски часто опаснее, потому что появляются уже после покупки. И здесь в спор могут включиться третьи лица, которые тоже считают, что у них есть права на объект.
Самые частые ситуации такие:
- Нарушение преимущественного права покупки
Это когда кто-то имел право купить объект раньше других. Чаще всего речь идет о долевой собственности: например, продается доля, а у других сособственников было преимущественное право на ее покупку.
Если это право нарушили, потом могут начаться споры и попытки оспорить результаты торгов.
- Появление наследников
Такой риск особенно актуален при покупке выморочного имущества, то есть имущества умершего человека, которое перешло государству.
На первый взгляд объект может выглядеть “чисто”, но спустя время могут объявиться наследники и начать оспаривать сделку.
- Права третьих лиц, признанные судом.
Нередко оказывается, что на продаваемый на торгах объект или его часть ранее признаны судом права третьих лиц. Особенно актуально это при продаже участков и объектов незавершённого строительства, которые раньше были предметом договоров долевого участия, предварительных договоров купли-продажи иных подлобных схем, в результате которых нарушены права соинвесторов. В норме организатор торгов должен уведомить о таких ограничениях лота, но на практике это не гарантируется.
Анализ градостроительного потенциала участка
Часто покупателя недвижимости интересует не её использование как есть, а снос под новое строительство, либо реконструкция существующих объектов, изменение их назначения и/или увеличение площади.
Но часто оказывается, что участок под планируемые цели совсем не пригоден или годится с существенными ограничениями. В частности:
- допустимая площадь или высотность застройки ниже желаемых из-за зон с особыми условиями использования территории, объектов третьих лиц (в т.ч. подземных) на участке либо около него или по иным причинам.
- по тем же причинам ограничен перечень видов деятельности на участке.
- строительство требует внесения существенных платежей в бюджет.
Поэтому если бизнес-план покупателя предполагает что-либо кроме использования объекта в существующем виде и по существующему назначению – эту возможность тоже нужно анализировать до входа в сделку.
Подробно о наших услугах по анализу градостроительного потенциала и обременений участка.
Кроме того, часто оказывается, что земля под объектом предоставлена в аренду и выкупить её нельзя ввиду ограничения участка в обороте, наличия на участке объектов третьих лиц, недостаточной плотности застройки или по иным причинам. Поэтому если бизнес-модель покупателя связана с последующим выкупом земли то такую возможность важно оценить ещё на этапе торгов.
Что стоит проверить до участия в торгах
Таким образом, перед покупкой нужно сделать хотя бы базовый юридический чек-ап:
- изучить сведения ЕГРН;
- проверить, кто может претендовать на объект;
- посмотреть историю прав;
- понять, есть ли обременения, аресты, ограничения;
- оценить земельные и градостроительные риски;
- убедиться, что извещение о торгах составлено корректно;
- проверить, уведомлены ли все заинтересованные лица;
- по возможности осмотреть сам объект.
Именно на этом этапе становится понятно, стоит ли вообще заходить в конкретный лот. Часто основные проблемы видны еще до подачи заявки — если не полениться и внимательно все проверить.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам землепользования и недвижимости. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.
Итог
Покупка недвижимости на торгах — это реально рабочий инструмент. Иногда выгодный, иногда просто необходимый. Но низкая цена сама по себе еще не означает удачную сделку.
На торгах особенно важно заранее оценить:
- реальное состояние объекта;
- полноту документов;
- возможные претензии третьих лиц;
- соблюдение самой процедуры торгов.
Иначе можно выиграть аукцион, а вместе с ним — получить затяжной спор.
Если хочется заходить в торги более спокойно и понимать риски заранее, такой предварительный разбор лучше делать с юристами, которые этим занимаются на практике. Правовой центр «Два М» давно и системно работает с проверкой недвижимости перед сделками и строительством и анализом спорных ситуаций вокруг торгов, поэтому такой формат сопровождения часто помогает сэкономить гораздо больше, чем кажется на старте.
Подробно о наших услугах по проверке объекта, выставленного на торги.