По каким характеристикам различается недвижимость эконом-, комфорт-, бизнес- и премиум-класса, что включают жилые комплексы каждого уровня, и все-таки подобное разделение ЖК — это маркетинговый ход, чтобы продать квадратные метры подороже, или в этом есть что-то полезное и важное для покупателя — в материале Урбан Медиа.
Что такое класс жилья?
Класс жилья помогает быстро понять, какую именно недвижимость предлагает застройщик. Девелопер определяет класс недвижимости на этапе создания проекта, затем использует его для позиционирования и рекламы строящегося жилого комплекса. Внутри одного проекта обычно строят дома одного класса. Покупателям проще понять, чего ждать от жилого комплекса в плане уровня комфорта, качества строительства, инфраструктуры и придомовой территории, и сделать выбор.
Чаще всего выделяют следующие классы: эконом, комфорт, бизнес и премиум. Причем чем выше сегмент, тем комфортнее и удобнее жить в таком доме, и, соответственно, тем дороже стоимость квартиры.
Хотя само деление недвижимости на сегменты условно, ведь никаких нормативов и законов относительно параметров, позволяющих отнести тот или иной дом к определенному классу, нет. А застройщики могут присваивать жилью со схожими характеристиками разные классы.
Несмотря на отсутствие законодательных требований, Российская гильдия риелторов выделила параметры, на основе которых новостройку можно отнести к определенной категории. При этом учитывается месторасположение ЖК, характеристики дома, количество квартир на этаже, инфраструктура, наличие наземной и подземной парковки, отделка, планировки и площади квартир и другие параметры. Последняя версия такой классификации выпущена в 2020 году.
На самом деле, на рынке крайне мало жилых комплексов, которые на 100% соответствовали бы заявленному классу, а в попытках обойти конкурентов застройщики больше вкладывают в благоустройство или отделку общих помещений. Но по основным параметрам все же легко понять, к какому классу относится проект, ведь сегмент жилья чувствуется не на сайте, а во дворе и в подъезде.
При этом, стоит отметить, что покупатели становятся все более требовательными, поэтому разница между сегментами начала стираться. Например, террасы, которые ранее можно было найти только в элитном жилье, сейчас стали привычными для бизнес-класса и встречаются в комфорте. Поэтому и в рекламе застройщиков начали появляться дополнительные категории, как «комфорт плюс», «бизнес-лайт» и т. д.
Что продается лучше и какой бизнес-класс покупают сегодня?
Согласно статистике аналитического отдела Урбан Медиа, предложений в стандарт-классе (он же эконом) в Казанской агломерации становится меньше. В 2025 году они составляли почти 11% от общего объема продаж, а в 2026 году их доля в экспозиции (количество квартир, выставленных застройщиком на продажу, то есть предложение) составляет только 5%. Представлены такие жилые комплексы в основном в пригородных локациях, а не в самой Казани.
Квартиры комфорт- и бизнес-класса продаются в том же соотношении, что и представлены в экспозиции. В 2025 году доля комфорт-класса составила 63-65%, а бизнес-класса — 25-26%.
В премиальном сегменте предложение увеличивается, что связано с освоением в последние годы исторической части города, и составляет на сегодня 3,5% от всего рынка новостроек Казанской агломерации. В 2025 году доля продаж премиум-класса не превысила 1% от всех продаж.
Марат Идиатуллин, аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa:
— Хотя традиционно в продажах превалирует комфорт-класс, на что и ориентируются застройщики, выставляя его в большем количестве в экспозицию, но есть тенденция на рост числа комплексов бизнес-класса. При этом в последние два года появились дома бизнес-класса комплексной застройки. Ранее ЖК этого класса были представлены только точечно.
Эксперт отметил, что несмотря на обозначенный тренд, многие девелоперы не просто добавляют бизнес-класс в экспозицию, но и пытаются заработать на нем, «удешевляя» основные параметры. Проще всего это сделать именно в этом сегменте, где стирание границ не так бросается в глаза. Так, количество квартир в доме, согласно таблице Гильдии риелторов России, не должно превышать 120, но в Казани это далеко от реальности. Аналогичная ситуация с количеством квартир на этаже — их не должно быть больше 4-5, но мы видим тенденцию на уплотнение в бизнес-классе. Также удешевление проектов бизнес-класса происходит в части сокращения средней площади квартиры, высоты потолков и наличия видовых характеристик у дома.
Например, в одном из ЖК Казани в Кировском районе заявлен бизнес-класс. Действительно, есть видовые характеристики, близость к центру, но количество квартир на этаже гораздо выше, чем даже в комфорт-классе — около 20. Количество квартир в доме тоже превышает 120, что увеличивает плотность заселения. А двор достаточно скромный на стилобате.
Что касается энергоснабжения, то как замечает Марат Идиатуллин, ни один застройщик в Казани не анонсирует такой параметр, как аварийное электроснабжение дома.
Марат Идиатуллин, аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa:
— Общие требования к классам жилья достаточно размыты, еще более неясно, какими должны быть дворы и инфраструктура. Если важнейшее требование к бизнес-классу — отличный район, где рядом будет все важное: детсады, гимназии, парки, фонтаны, то непонятно, должен ли это все возвести застройщик или же достаточно старого советского наследия, которое уже есть в локации.
Безусловно, более высокая стоимость недвижимости предполагает, что покупатели ожидают повышенного комфорта от бизнес-класса и более сильного наполнения в плане социальной инфраструктуре. А это значит, что детские сады должны быть повышенного уровня, например, полилингвальными, как и школы с углубленным изучением отдельных направлений. Рядом обязательно должны быть зоны отдыха и парки. Но на практике это не всегда так, а наполнение комплекса бизнес-класса порой уступает отдельным домам комфорт-класса.
В результате, замечает эксперт, девелоперы чаще относят ЖК к более высокому сегменту лишь в маркетинговых целях, так как статус «бизнес-класс» положительно сказывается на продажах. Поэтому происходит так, что застройщики иногда включают в проект несколько «фишек», например, более высокие потолки и гранд-лобби, а цену формируют как в полноценном бизнес-классе.
В дальнейшем такое позиционирование негативно скажется на репутации, когда, начав жить в таком доме, люди смогут сравнить и понять, что приобрели комфорт с не принципиально важными для них характеристиками по цене бизнес-класса.