Отношения с самыми близкими людьми порой проходят через тяжелейшие испытания, особенно когда речь заходит о наследстве и недвижимости. Квартирный вопрос способен превратить родных людей во врагов, а юридическая неграмотность — оставить без крыши над головой.
В нашу редакцию за консультацией обратилась 42-летняя жительница Ленинградской области Екатерина. Это история человека, который из-за доверия к матери и вероломства брата оказался в заложниках у «профессиональных соседей».
Далее мы публикуем рассказ Екатерины от первого лица.
Три года ада, обещания и горькая правда
Последние три года моей жизни были похожи на бесконечный день сурка. У мамы прогрессировала тяжелая болезнь. Все заботы легли на мои плечи: врачи, лекарства, бесконечные гигиенические процедуры, бессонные ночи. Я практически отказалась от собственной жизни, переехала к ней в трехкомнатную квартиру, чтобы быть рядом 24/7. Своего жилья не было, неудачный брак оставил меня без жилья. Ютилась на съеме.
Это было физически и морально истощающе, но я держалась. Мама, в моменты просветления, всегда гладила меня по руке и говорила: "Катюша, не переживай, квартира всё равно твоя будет, я завещание написала. Брат твой всё равно всё спустит". Мама умерла в 73 года. Я была убита горем, но слова о завещании давали хоть какую-то уверенность в завтрашнем дне.
У меня есть старший брат Сергей. Увы, определение "непутевый" подходит ему как нельзя лучше. Постоянные долги, сомнительные компании, вечные проблемы с законом. Мама с ним практически не общалась последние годы, денег не давала. За все три года болезни мамы Сергей появился от силы раз. На похороны и то опоздал.
Когда прошел первый шок от утраты, я пошла к нотариусу открывать наследственное дело. И тут меня ждал второй удар: никакого завещания не существовало. Мама то ли не успела его оформить, то ли обманывала меня, чтобы я не бросала уход. По закону мы с Сергеем наследуем квартиру пополам.
Брат тут же нарисовался, как ни в чем не бывало. Оформили документы, и он с порога заявил: "Квартиру продаем, деньги делим. Мне срочно нужны деньги, долги горят".
Я впала в ступор. Продавать ничего не хочу, я там живу, я там выросла, это мой единственный дом! Я пыталась договориться, умоляла дать мне время.
Предложила: "Сереж, дай мне 2-3 года, я наработаю стаж, соберу денег, возьму кредит, выкуплю твою долю почти по рыночной цене. К тому же, если сейчас продадим, налог огромный платить придется (квартира менее 3 лет в собственности)".
Но брата это не устроило. Он сказал: "Не готова сейчас — я продам долю кому попало". Собрался и пропал.
Я болела, когда нотариус прислал письмо
Прошло полгода. Видимо, на фоне стресса я серьезно заболела, попала в больницу, две недели лежала под капельницами. И вот, лежу я в палате, и мне звонит соседка по дому: "Катя, беда! Твою дверь в квартиру взломал какой-то мужчина, он туда заехал вместе с женщиной. Говорят, новые хозяева".
Я чуть не потеряла сознание. Оказалось, брат продал свою долю посторонним людям. Он утверждал, что нотариус направлял мне уведомление с предложением купить долю (как положено по закону о преимущественном праве покупки), но я его не получила, потому что была в больнице! Письмо вернулось нотариусу за истечением срока хранения, и они оформили сделку.
Теперь я живу в аду. Можно как-то отменить эту сделку? Я же не получала извещение, я болела! Это же незаконно! Новые соседи, "собственники" половины квартиры, ведут себя как хозяева.
Каждый день у них пьянки, музыка орёт, приходят какие-то подозрительные люди. Я боюсь заходить на кухню, они уже сломали дверь в ванную. Спать в собственной квартире мне страшно, я закрываюсь в комнате на замок. При этом они нагло предлагают выкупить мою долю за... 1,5 миллиона рублей.
Это же шантаж чистой воды! Квартира целиком стоит почти 9 миллионов, моя доля — как минимум 4,5! Хотя бы за 3.5 я согласилась. Помогите, что мне делать?
Комментирует юрист
Ситуация, в которой оказалась Екатерина, крайне тяжелая, и, к сожалению, типичная для споров о долевой собственности. Разберем правовые аспекты этого дела, опираясь на Гражданский кодекс РФ.
Екатерина абсолютно права в том, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается (ст. 250 ГК РФ). Брат обязан был известить Екатерину в письменной форме о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий.
Тот факт, что Екатерина находилась в больнице, может быть признан судом уважительной причиной неполучения письма. Следовательно, презумпция доставки сообщения в данном случае не сработает. Нотариус, оформивший сделки, действовал формально верно (письмо вернулось), но у Екатерины есть основания для обращения в суд.
Как отменить сделку?
Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
ВНИМАНИЕ: Это не "отмена" сделки в чистом виде. Суд не вернет долю брату. Суд поставит Екатерину на место тех самых "профессиональных соседей" в договоре купли-продажи.
Для реализации права на перевод прав и обязанностей покупателя Екатерина обязана выполнить одно жесткое условие: внести на депозит суда сумму, равную цене доли по договору купли-продажи. По документам доля продана за 3 миллиона рублей (именно эту сумму, по словам Екатерины, она должна была бы заплатить брату, если бы согласилась сразу).
У Екатерины, по её словам, таких денег нет. Она рассчитывала на выкуп через 2-3 года. В этой ситуации отменить или пересмотреть сделку только на основании того, что она болела и не получила письмо, без готовности выкупить долю по цене договора, нельзя. Ситуация, к сожалению, без позитивных перспектив.
Важный урок для всех: в ситуациях долевого наследства с конфликтными родственниками лучше всего договариваться о совместной продаже всего объекта целиком и разделе денег. Допускать появление третьих лиц в жилой квартире — это почти всегда путь к потере имущества и здоровья.
Ставьте "Палец вверх", если информация была полезна и не забывайте подписываться на канал!
Нужна консультация? Задать вопрос юристу можно пишите ВКонтакте или в МАХ. Базовая консультация бесплатная.
Читайте по теме: