Иногда у земельного участка в документах указан такой вид разрешённого использования (ВРИ), который по факту вообще не совпадает с тем, что на участке реально находится. Например, стоит склад, а участок почему-то числится под торговлю. На практике такие истории не редкость, и до поры до времени про них часто просто забывают — пока не всплывают проблемы с кадастровой стоимостью, арендной платой или претензиями о нецелевом использовании земли.
Разберёмся, можно ли это исправить, особенно если нужный ВРИ теперь уже не предусмотрен правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989-47-25
- по Telegram +7 (903) 722-35-09
- в MAX DvaM
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте http://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
Если коротко: как это обычно работает
По общему правилу:
- ВРИ участка устанавливается и меняется согласно правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). Выбирается по усмотрению собственника из числа предусмотренных для соответствующей территориальной зоны;
- если ВРИ был установлен раньше, он обычно сохраняется и после изменения ПЗЗ.
В идеальной ситуации всё логично: назначение участка соответствует тому, что на нём построено. Но в реальности часто бывает иначе. Например:
- участок под зданием вообще не сформирован;
- ВРИ участка не совпадает с назначением законно возведённого на нём здания;
- в ЕГРН есть старая или просто ошибочная формулировка разрешённого использования.
Если проблема только в том, что ВРИ записан слишком расплывчато или устаревшими словами, иногда помогает процедура приведения его в соответствие классификатору (подробно о ней). Но если ошибка явная и по смыслу ВРИ однозначно не тот, этот вариант может оказаться неподходящим.
Если участок под зданием ещё не сформирован?
Здесь ситуация некоторое время назад стала лучше: закон теперь прямо допускает формирование участка с таким ВРИ, который соответствует зданию, даже если этого вида нет в ПЗЗ.
То есть если на неразграниченной земле стоит здание, то при образовании участка под ним основной ВРИ можно определить исходя из назначения, наименования или ВРИ самого здания, сведения о котором есть в ЕГРН.
Это важное изменение, потому что раньше такие вопросы в основном приходилось решать через суд, и Верховный Суд уже поддерживал такой подход.
Но есть и практическая проблема: у старых зданий в ЕГРН часто либо вообще нет нужных сведений, либо они внесены неточно. Поэтому нередко приходится отдельно доказывать, что это за объект и каково было его реальное назначение на момент строительства. Это может доказываться архивными документами БТИ, разрешительной документацией на строительство и т.д.
Что делать, если участок уже давно существует, но ВРИ у него ошибочный?
Вот здесь всё сложнее. Для уже сформированных участков специального понятного механизма в законе пока нет.
Но судебная практика показывает, что действовать можно так:
1. подать в уполномоченный орган заявление об изменении ВРИ;
2. если пришёл отказ — оспаривать его в суде.
Формально орган может сослаться на то, что нужный ВРИ не предусмотрен ПЗЗ. Но суды в таких спорах смотрят глубже: не только на формальные правила, но и на фактическое использование участка и назначение расположенных на нём зданий.
Что говорят суды
Суды уже не раз вставали на сторону правообладателей, если выяснялось, что ВРИ участка просто не соответствует реальности.
Например, в одном из дел суды признали незаконным отказ в изменении ВРИ, когда собственник просил убрать из формулировки упоминание оптово-розничной торговли. Смысл был в том, что участок фактически использовался не под торговлю, на нём расположен склад а не магазин, а значит сведения в ЕГРН нужно было уточнить.
Суд указал важную мысль: закон не запрещает вносить в ЕГРН сведения о фактическом ВРИ участка, если он соответствует законно существующим объектам на участке, даже если такой ВРИ не предусмотрен градостроительным регламентом для соответствующей зоны.
Иными словами, если речь не о том, чтобы “придумать новый ВРИ в обход ПЗЗ”, а о том, чтобы исправить ошибочную или лишнюю часть существующего ВРИ и привести его в соответствие с реальным использованием, судебные перспективы достаточно благоприятные.
Такая позиция встречается и в других судебных актах, в том числе по делам Московского округа.
Когда актуален какой из вариантов
Если ВРИ участка не совпадает с тем, что на нём реально находится, обычно стоит рассматривать два основных пути.
1. Привести ВРИ в соответствие классификатору
Этот вариант подходит, если:
- текущая формулировка устарела;
- ВРИ можно уточнить без изменения его сути;
- текущая формулировка установлена слишком широко (допускает разное понимание) но нет прямого противоречия между смыслом ВРИ и назначением зданий. Например если текущий ВРИ – «под нежилое здание» без конкретики(реальный пример из нашей практики).
То есть если проблема скорее в “старой” формулировке, чем в реально неправильном виде использования.
2. Подать заявление на изменение ВРИ и затем оспаривать отказ
Этот путь нужен, если:
- ВРИ изначально установлен явно неверно;
- текущий ВРИ прямо противоречит назначению здания;
- в ЕГРН есть “лишние” виды использования;
- исправить ситуацию через приведение в соответствие классификатору не получилось.
Иногда дополнительно можно ставить вопрос и об оспаривании самого акта органа власти, если именно им недавно был установлен некорректный ВРИ.
Что в итоге
Главный вывод такой: если ВРИ участка не соответствует тому, что на нём построено и как это реально используется, ситуация не безвыходная — даже если нужного вида нет в ПЗЗ.
Для новых участков под существующими зданиями закон теперь прямо даёт возможность установить нужный ВРИ.
Для старых участков вопрос по-прежнему часто приходится решать через заявление в уполномоченный орган и, при необходимости, через суд. Но судебная практика по таким спорам уже есть, и во многих случаях она вполне рабочая.
Решение данного вопроса лучше не затягивать до момента когда он станет критичным из-за влияния неверного ВРИ на кадастровую стоимость, арендную плату, или привлечения к ответственности за нецелевое использование земли.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам землепользования и недвижимости. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.
Но такие дела обычно требуют не только знания норм, но и понимания, как именно суды смотрят на фактическое использование участка и зданий. У юристов Правового центра «Два М» есть практический опыт по таким спорам — как в части приведения ВРИ в соответствие классификатору, так и в сфере оспаривания отказов органов власти и защиты интересов в суде. Пример такого дела из нашей практики.
Поэтому если ситуация спорная или запутанная, имеет смысл сверить свою стратегию с теми, кто этим занимается на практике.