На фоне изменений потребительского поведения, роста онлайн-торговли и устаревания части объектов этот вопрос звучит все чаще. Однако высокая потребность в реновации далеко не всегда означает готовность собственников внедрять изменения на практике.
➡️ О том, почему рынок реновации ТЦ пока остается точечным, какие объекты сегодня находятся в наибольшей зоне риска и каким будет идеальный ТРЦ в будущем, рассказал Андрей Шувалов, старший директор, руководитель департамента маркетинговых исследований и разработки концепций торговой недвижимости CMWP.
Спрос на реновацию ТЦ
Потребность в реконцепции у рынка большая, но реальный спрос на такие проекты ограничен. Объектов для реновации много, но это не превращается автоматически в большой рынок проектов, потому что собственники часто не готовы заходить в реконцепцию экономически. Говорить о высокой потребности в реновации можно, но о сформировавшемся крупном сегменте — однозначно нет.
Насколько такие проекты экономически целесообразны?
Реновация часто предполагает усиление развлекательной функции, что дает дополнительный поток и увеличивает время пребывания в объекте. Если классическая торговая галерея уже не справляется с генерацией трафика, в проект заводят термы, детский центр, фудхолл, спортивную или иную досуговую составляющую.
Важно отметить, что развлекательный или спортивный арендатор приводит людей, но сам по себе не обеспечивает сопоставимую арендную доходность. А ставка по развлекательным форматам, как правило, в несколько раз ниже средней ставки по торговой галерее.
Поэтому при дорогих деньгах и высокой стоимости инвестиций многие собственники не готовы заходить в модель, где нужно вложиться в трафикообразующую функцию с более низкой арендной ставкой и ждать косвенного эффекта на весь объект. Кроме того, во многих объектах реконцепцию ограничивает сама конструкция здания.
Развлечения нужны не всем
Не каждому торговому центру нужна крупная развлекательная составляющая. Для районного объекта гораздо важнее наличие продуктового якоря, общественного питания, сервисов, бытовых функций и фитнес-центра, чем классического развлекательного блока.
Для многих районных и окружных объектов именно фитнес сегодня берет на себя роль трафикообразующего якоря: он приводит посетителя несколько раз в неделю, увеличивает частоту визитов, поддерживает общественное питание и сервисы и формирует вокруг объекта устойчивый повседневный сценарий.
Какие торговые центры находятся в зоне риска?
В зоне риска находятся проекты в местах с плохой пешеходной и транспортной доступностью. Формула «локация, локация, локация» по-прежнему остается определяющей.
Рискуют не районные ТЦ сами по себе, а слабые объекты, которые не встроены в ежедневные маршруты жителей, не отвечают структуре локального спроса и не дают удобного набора функций «рядом с домом».
Идеальный ТЦ 2030 года
ТРЦ 2030 года будет центром впечатлений, местом встреч, досуга и повседневной жизни, будет сочетать ритейл, рестораны, развлечения, спорт, оздоровительную функцию, сервисы и общественные функции.
Объект будет максимально интегрирован в город, с террасами, уличными пространствами, зеленью, будет гибким, постоянно обновляемым, а также сочетать физический и цифровой опыт.
Торговый центр будущего — это не просто объект торговли, а упакованная версия городской жизни. Своего рода самостоятельный искусственный мир, удобный, комфортный, эстетически обработанный и психологически расслабляющий, безопасный и климатически контролируемый.
КОНТАКТЫ
Если вам нужна концепция или реконцепция объектов торговой недвижимости любого формата, обращайтесь к Андрею Шувалову.
За поиском и подбором торговых помещений или сопровождением сделок по аренде и покупке, обращайтесь к Зульфие Шиляевой.
Больше о торговой недвижимости здесь: