Один мой клиент рассматривает возможность вложить 15–20 миллионов рублей в гостиничный бизнес, купить номер в строящемся пятизвёздочном отеле на берегу моря и затем получать пассивный доход от его сдачи в аренду. Застройщик обещает привлекательную доходность. Меня интересует, сколько этот объект может приносить на самом деле?
Я решил построить собственную модель расчёта и посмотреть, где скрываются основные риски. Не претендую на истину в последней инстанции, но именно так я бы анализировал подобный проект.
Начать стоит с самого очевидного показателя - стоимости проживания. По расчётам застройщика, ночь в отеле будет стоить около 21 тысячи рублей. Для хорошего пятизвёздочного курортного комплекса эта цифра выглядит вполне реалистично. В крупных российских городах номера подобного уровня стоят примерно столько же, знаю по собственному опыту. Занижать эту цифру поэтому не буду.
Если умножить 21 тысячу рублей на 365 дней, получится потенциальная годовая выручка около 7,7 миллиона рублей. Но это лишь теоретический максимум, который возможен только при стопроцентной загрузке гостиницы. На практике такого не бывает.
Поэтому следующий и пожалуй самый важный показатель: коэффициент загрузки.
Именно здесь большинство рекламных презентаций становятся слишком оптимистичными. Курортный отель нельзя сравнивать с гостиницей в Москве или Петербурге, где поток гостей более равномерный в течение года. Морской курорт живёт сезонами. Конечно, корпоративные мероприятия и конференции могут частично компенсировать зимнее затишье, особенно если гостиницей управляет сильный оператор, но полностью проблему сезонности они не решают.
Из того, что мне удалось изучить, для хорошего пятизвёздочного курортного объекта среднегодовая загрузка около 65% выглядит достаточно реалистичной. При грамотном управлении она может быть выше, но при расчёте инвестиций лучше быть консервативным.
Если принять загрузку в 65%, потенциальная выручка снижается примерно до 5 миллионов рублей в год.
Дальше самая сложная часть: операционные расходы.
Именно здесь, на мой взгляд, находится главный риск подобных проектов.
Под операционными расходами понимается практически всё: уборка номеров, персонал, администрация, маркетинг, коммунальные услуги, обслуживание территории, бухгалтерия и многое другое.
Проблема в том, что инвестор практически не может проверить эти цифры. Управляющая компания сообщает: столько-то потрачено на содержание гостиницы, значит именно столько необходимо вычесть из прибыли. Формально всё может быть подтверждено документами, но определить, действительно ли замена оборудования стоила именно столько или услуги подрядчиков были оплачены по рыночной цене, крайне сложно.
Даже профессиональный аудит далеко не всегда способен ответить на этот вопрос. В дорогом отеле всегда можно объяснить повышенные расходы более качественной мебелью, дорогим персоналом или высоким уровнем сервиса.
Поэтому при оценке подобных проектов я бы обязательно изучил, предусмотрен ли независимый аудит и кто именно его проводит. Но даже наличие аудита полностью проблему не снимает.
По мировой практике сильные гостиничные сети удерживают операционные расходы примерно на уровне 60–65% выручки. Более слабые объекты могут тратить и 70–75%.
Для своей модели я взял 68%.
После вычета этих расходов остаётся около 1,6 миллиона рублей операционной прибыли.
Однако и это ещё не деньги инвестора. Следующий обязательный элемент расходов: фонд реновации.
Любая гостиница регулярно обновляет мебель, технику, сантехнику, текстиль, оборудование общественных зон. В индустрии для этого существует отдельный резерв, который обычно составляет 4–6% выручки. Для дорогого пятизвёздочного объекта разумнее ориентироваться ближе к верхней границе.
Я заложил 5%.
После этого прибыль сокращается ещё примерно на четверть миллиона рублей и составляет примерно 1,3 млн.
Далее наступает момент распределения доходов между инвестором и управляющей компанией. В рассматриваемом проекте управляющая компания оставляет себе 40%, а инвестор получает 60%.
Лично мне такая пропорция кажется слишком выгодной для управляющей компании. Я встречал проекты, где инвестор получал 70%, а управляющая компания 30%. Но будем считать именно те условия, которые предлагает застройщик.
В результате чистый доход инвестора составляет около 807 тысяч рублей в год.
Стоимость самого номера примерно 18,4 миллиона рублей.
Если разделить одно на другое, получится доходность около 4,4% годовых.
Именно эта цифра у меня получилась при достаточно осторожных предположениях.
Теперь сравним её с обещаниями застройщика: В презентации фигурируют совсем другие показатели около 9% на вложенный капитал и до 13,5% годовых после ввода объекта в эксплуатацию.
Разница огромная.
Чтобы выйти на такие значения, необходимо одновременно выполнить несколько очень оптимистичных условий: высокая загрузка, низкие операционные расходы, минимальные затраты на обновление и эффективное управление.
Всё это возможно, но инвестор должен понимать, что перед ним не гарантированный результат, а благоприятный сценарий.
При этом нельзя сказать, что у проекта нет сильных сторон.
Мне понравилось, что расчёт доходов организован по так называемой «котловой системе». Это означает, что вся выручка гостиницы складывается вместе и затем распределяется между владельцами номеров по установленной формуле. Поэтому прибыль не зависит от того, сдавался именно ваш номер или нет. Для инвестора это скорее плюс.
Также положительно выглядит использование эскроу-счёта. Деньги перечисляются не напрямую застройщику, а находятся в банке до завершения строительства. Кроме того, договор на отделку номера заключается отдельно и оплачивается после ввода объекта. Это снижает часть строительных рисков.
На что я бы ещё обратил внимание:
Во-первых, опыт управляющей команды. Для меня это важнее красивых презентаций и рендеров будущего комплекса. Я бы обязательно изучил уже работающие объекты этой компании, посмотрел их загрузку, реальные цены и отзывы клиентов. Если есть возможность, я бы даже позвонил туда и попробовал забронировать номер.
Во-вторых, я бы не придавал большого значения обещаниям роста стоимости объекта. Прогнозировать будущую цену коммерческой недвижимости крайне сложно. Кроме того, подобные активы значительно менее ликвидны, чем обычные квартиры.
Наконец, не стоит забывать, что речь идёт об апартаментах, а не о жилой недвижимости. Прописаться там нельзя, а большинство льготных ипотечных программ на такие объекты не распространяется.
Какой вывод я сделал для себя?
Я не считаю этот проект плохим. Если застройщик действительно опытный и гостиницей будут профессионально управлять, инвестор вполне может получать стабильный денежный поток.
Но лично для меня такая история недостаточно привлекательна.
Если я готов получать 4–9% годовых и при этом полностью зависеть от решений управляющей компании, то возникает вопрос: существуют ли альтернативы с похожей или более высокой доходностью и меньшим количеством неопределённостей?
На мой взгляд, существуют.
Поэтому, если в моём портфеле уже достаточно недвижимости, я бы скорее рассматривал другие инвестиционные инструменты. Если же недвижимости практически нет и хочется добавить именно этот класс активов для диверсификации, тогда подобный проект можно изучать.
С Вами был Инвест-Рокер Александр.
А почему автора зовут ИнвестРокер???
Да потому что он не только финансист...: https://band.link/investrocker_alex
