Перераспределение земельных участков остается одним из наиболее востребованных механизмов для тех, кто хочет законно и на льготных условиях увеличить площадь своей земли или исправить недостатки границ. Долгое время, однако, практика сталкивалась с двумя серьезными ограничениями: во-первых, перечень оснований для перераспределения с публичными землями был узок, во-вторых — оставался открытым вопрос о допустимости перераспределения участков с разными видами разрешенного использования. Обе эти проблемы были решены благодаря недавним поправкам в земельное законодательство.
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989-47-25
- по Telegram +7 (903) 722-35-09
- в MAX DvaM
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте http://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
Что такое перераспределение участков
Перераспределение — это способ образования новых участков из нескольких смежных, при котором исходные участки прекращают существование.
На практике перераспределение осуществляется между частными участками, между публичными участками, а также между частным участком и публичными землями. Последний вариант наиболее распространенный и актуальный случай, который в обиходе называют «прирезкой». Именно он позволяет на льготных условиях — без торгов и по пониженной цене — увеличить площадь участка за счет государственных или муниципальных земель.
До недавнего времени закон содержал крайне закрытый перечень оснований для такого перераспределения, фактически недоступный для коммерческих участков. Для участков под ИЖС, ЛПХ, садоводство и огородничество перераспределение осуществляется без существенных ограничений с соблюдением ограничения по увеличению площади до предельных размеров, установленных в ПЗЗ. Для всех остальных — перераспределение допускалось исключительно по проекту межевания и только для устранения вклинивания, чересполосицы, изломанности границ. Это создавало трудности в ситуациях, когда потребность в перераспределении объективно существовала, а формальное основание отсутствовало.
Изменение порядка перераспределения
1. Новое основание перераспределения
Законодатель дополнил статью 39.28 ЗК РФ новым основанием: теперь перераспределение частного участка с публичными землями допускается в целях обеспечения соблюдения требований статьи 11.9 ЗК РФ, для которого не обязательно наличие проекта межевания территории.
Статья 11.9 ЗК РФ содержит общие требования к образуемым участкам — недопустимость изломанности границ, вклинивания, чересполосицы, пересечения границ территориальных зон и населенных пунктов, невозможности размещения объектов недвижимости. Ранее устранить такие недостатки через перераспределение можно было только при наличии утвержденного проекта межевания, что требовало времени и затрат. Теперь же, по общему правилу, проект межевания не требуется — достаточно подготовить схему расположения участка и обратиться в уполномоченный орган (если ПМТ отсутствует).
При этом перераспределение по новому основанию возможно только однократно и с ограничением увеличения площади не более чем на 1 000 кв. м.
Порог в 1000 кв. м. не распространяется, если перераспределение осуществляется по утвержденному проекту межевания и перераспределяются земли сельскохозяйственного назначения.
2. Перераспределение участков с разными ВРИ
Не менее значимой проблемой до недавнего времени оставался вопрос: можно ли перераспределить участки с разными видами разрешенного использования? Земельный кодекс ответа на него не давал, а практика, как уполномоченных органов, так и судов, склонялась к отрицательному ответу.
Федеральный закон № 295-ФЗ Земельный кодекс был дополнен статьей 11.11, которой впервые прямо урегулировано перераспределение участков с разными ВРИ. Теперь такое перераспределение допускается в следующих случаях:
- Если ВРИ образуемого участка устанавливается утвержденным проектом планировки или проектом межевания территории.
- В целях изъятия для государственных или муниципальных нужд.
- Если образуется участок для недропользования.
- Для формирования свободных публичных участков под аукционы — при условии, что исходные участки находятся в государственной или муниципальной собственности, не обременены правами третьих лиц и расположены в одной территориальной зоне.
- В иных случаях — при соблюдении двух условий: перераспределение осуществляется правообладателями (собственниками, землевладельцами), а исходные участки находятся в границах одной территориальной зоны.
Именно пятый пункт имеет наибольшее практическое значение. Он легализует перераспределение частного участка с публичным, даже если их ВРИ различаются, — при условии нахождения в одной территориальной зоне. Это снимает барьер, который годами создавал неопределенность для граждан и бизнеса.
Кроме того, закон теперь прямо определяет, какой ВРИ присваивается образуемому участку. Согласно пункту 8 статьи 11.11 ЗК РФ правообладатели могут либо сохранить совокупность всех ВРИ исходных участков, либо выбрать один из них. Это дает дополнительную гибкость при планировании использования земли.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам землепользования и недвижимости. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.
Вывод
Два рассмотренных изменения в совокупности делают процедуру перераспределения более доступной и предсказуемой. Первое расширяет круг ситуаций, в которых можно обойтись без проекта межевания, и открывает механизм для коммерческих участков. Второе устраняет многолетнюю неопределенность с ВРИ, прямо разрешая то, что ранее считалось незаконным. Для правообладателей это означает больше возможностей для законного и рационального использования земли с меньшими издержками.
Правовой центр готов сопровождать как административные процедуры перераспределения земель либо увеличения участков иными способами, так и судебные споры, связанные с установлением и изменением границ участков.