Если вам неожиданно позвонил незнакомый человек, представился оценщиком и попросил осмотреть вашу квартиру или дом «для суда» — не спешите его пускать. Скорее всего, это первый сигнал того, что кто-то собирается оспорить сделку, по которой вы когда-то купили эту недвижимость. Особенно часто такое происходит, если продавец впоследствии стал банкротом.
Разбираемся.
Напомню главное: не все сделки до банкротства оспариваются. Если слышите такое утверждение — это неправда.
Неравноценные сделки в банкротстве
Одно из оснований оспаривания сделок при банкротстве — неравноценность. То есть когда имущество приобретено существенно ниже его реальной рыночной стоимости (купили за рубль, а реально стоило три).
Не буду сегодня погружаться в особенности кратности занижения — это отдельная большая тема. Подсвечу другой момент.
Как это работает на практике
Представьте, вы купили участок с загородным домом. Вокруг ничего, дом полуразрушенный. Компания, у которой он был в собственности, рада избавиться от такого актива за миллион рублей.
Все счастливы. Как новый собственник начинаете ремонт, а рядом с участком постепенно разрастается инфраструктура: появляются магазины, соседи, увеличиваются мощности электричества.
Дом отремонтирован, жить стало лучше. Тем временем компания, которая его продала, становится банкротом и приходит конкурсный управляющий (человек, который управляет имуществом банкрота и отвечает за расчёты с кредиторами) и решает оспорить сделку. По его мнению, дом стоит дороже.
Заказывает оценку. Вам звонит оценщик и просит прийти на осмотр и фотографирование вашего дома. Приходит, фотографирует отремонтированные хоромы, изучает, как развилась инфраструктура, и делает вывод: на момент продажи дом стоил все три миллиона, а не один.
Вот и полноценное основание для оспаривания сделки. То, что год назад дом был разрушен и вокруг не было ни магазинов, ничего, — в отчёте об оценке на практике не учитывается (несмотря на то, что по закону оценка должна быть на дату сделки).
Ключевая проблема тут именно в том, что на бумаге оценщик укажет стоимость дома по состоянию на дату сделки, но на практике он может руководствоваться текущим состоянием и обстановкой, а не смотреть в прошлое.
Как защититься
При защите сделки от оспаривания возникает главная проблема — доказать, как всё было год назад.
Если ремонт делался с привличением подрядчика или сохранились чеки на стройматериалы, то в целом это возможно: просто доказываем удорожание дома за счёт вложений.
Сложнее доказать, что год назад не было соответствующей инфраструктуры. Но тоже можно, например: по онлайн-картам можно отследить, когда появился магазин или дорога.
В таких спорах главное — восстановить картину прошлого: каким был объект, что происходило вокруг, сколько он реально стоил на тот момент. Я называю это «слепить историю». Вот хороший пост с примером.
Три рекомендации
- При покупке недвижимости закажите отчёт об оценке на дату покупки. В нём будут фотографии и характеристика территории на текущий момент. В случае судебного разбирательства это существенно упростит жизнь.
- Если вам внезапно звонит оценщик и говорит, что ему надо оценить ваш дом для суда — сначала уточните: для какого суда? Радостно пускать человека что-то оценивать без понимания контекста не стоит. Историю с таким появлением оценщика на пороге я не выдумал. Она вполне реальная — поэтому и появился этот материал.
- Если экспертиза уже назначена — заявляйте ходатайство о постановке перед экспертом дополнительных вопросов: в том числе о методологии ретроспективной оценки и корректировках на состояние объекта на дату сделки. Многие оценщики работают «по фотографии на сейчас», и суд вполне может назначить повторную экспертизу, если методология первой будет оспорена.
Если столкнулись с подобной историей — разберём вашу ситуацию. Пишите.
Связаться со мной:
Все контакты указаны в описании профиля в разделе обо мне
📬Электронная почта: alexandremalyutin@yandex.ru
Больше разборов реальных кейсов и анализа судебных решений на канале в MAX и в Telegram-канале