Один из самых частых вопросов, который мы слышим сегодня от покупателей:
«Что вообще сейчас покупать?»
И вопрос абсолютно правильный.
За последние несколько лет рынок сильно изменился. Многие стратегии, которые работали раньше, сегодня уже не дают того результата, на который рассчитывают покупатели.
Если раньше можно было купить помещение на старте строительства практически любого жилого комплекса и через несколько лет хорошо заработать на росте цены, то сегодня рынок стал значительно более избирательным.
Застройщики научились считать деньги не хуже покупателей и выводят большинство коммерческих помещений уже по вполне рыночным ценам.
Это не означает, что заработать стало невозможно.
Это означает, что сегодня заработок зависит не от самого факта покупки, а от качества выбранного объекта.
Новостройки. Где искать рост?
Главное изменение последних лет — помещение само по себе уже не гарантирует рост стоимости.
Рост показывают уникальные локации.
Помещения на главных пешеходных маршрутах.
Помещения возле входных групп жилого комплекса.
Помещения рядом с будущими станциями метро, остановками транспорта, школами, детскими садами и супермаркетами.
Именно такие объекты по-прежнему способны показывать опережающий рост стоимости.
Если же помещение ничем не отличается от десятков соседних, рассчитывать на кратный рост уже не стоит. Скорее всего, оно будет расти вместе с рынком и инфляцией.
Поэтому сегодня при покупке важно задавать себе вопрос:
Почему именно это помещение будет востребовано арендаторами через пять лет?
Если ответа нет — стоит искать дальше.
Помещения с предварительным договором аренды
Интересный формат на текущем рынке.
Дом еще строится, но арендатор уже определился с помещением, подписал предварительный договор аренды и готов выйти после ввода объекта в эксплуатацию.
Фактически покупатель получает не просто квадратные метры, а уже понятную будущую экономику.
Но здесь важно учитывать несколько факторов.
Первый — срок сдачи объекта.
Мы рекомендуем отдавать предпочтение проектам, которые будут введены в эксплуатацию в ближайшей перспективе, желательно в течение года.
Второй фактор — сам арендатор.
Если это классический сетевой оператор — супермаркет, аптека, алкомаркет или другая устойчивая федеральная сеть, риски значительно ниже.
Если же речь идет о новом экспериментальном формате арендатора, необходимо понимать, что к моменту ввода дома рынок может измениться, а сама концепция может оказаться уже невостребованной.
В результате вместе с помещением можно получить не арендатора, а необходимость заново искать его.
Готовый арендный бизнес
Самый понятный и самый популярный формат среди покупателей.
Но именно здесь совершается большинство ошибок.
Очень часто покупатели выбирают арендатора и срок окупаемости (чем ниже, тем интереснее).
Хотя выбирать нужно локацию.
Название сети, срок договора аренды и заявленная доходность — это важно.
Но главный вопрос всегда другой:
Если текущий арендатор съедет завтра, кто придет ему на смену?
Ответ на этот вопрос и определяет качество объекта.
За годы работы мы неоднократно видели помещения, которые после смены арендатора быстро находили нового пользователя без снижения арендной ставки, а зачастую и выше прежней.
И видели объекты, которые месяцами оставались вакантными после освобождения.
Разница практически всегда была одинаковой.
В количестве людей вокруг объекта.
Люди создают трафик.
Трафик формирует выручку арендатора.
Выручка позволяет платить аренду.
Аренда формирует стоимость помещения.
Поэтому хороший объект — это не обязательно помещение с самым известным арендатором.
Хороший объект — это помещение в месте, где бизнесу выгодно работать.
Что покупают сегодня?
Если посмотреть на реальные сделки последних месяцев, становится заметна одна тенденция.
Покупатели стали гораздо внимательнее относиться к локации.
Сегодня спросом пользуются:
— помещения на центральных бульварах жилых комплексов;
— помещения рядом с супермаркетами;
— помещения возле метро и МЦД;
— помещения на основных пешеходных маршрутах;
— объекты с понятным будущим трафиком и прогнозируемым развитием района.
Причина проста.
Арендатор может поменяться.
Договор аренды может закончиться.
Рынок может измениться.
Но сильная локация остается сильной локацией десятилетиями.
Именно поэтому в 2026 году мы рекомендуем при выборе помещения смотреть не столько на доходность, сколько на способность объекта оставаться востребованным через 5–10 лет.
Потому что именно это в конечном итоге определяет стоимость недвижимости.