Что такое занижение стоимости?
Занижение стоимости - это указание в договоре купли-продажи цены ниже фактической стоимости объекта недвижимости с целью уменьшения налога продавца.
Чаще всего разница оформляется: расписками, соглашениями о «неотделимых улучшениях», фиктивной продажей мебели, техники или ремонта.
С точки зрения налоговых органов подобные схемы рассматриваются как получение необоснованной налоговой выгоды.
У схемы занижения есть риски как для Продавца так и для Покупателя.
Риски для покупателя
1. Потеря статуса добросовестного приобретателя
Если Покупатель участвует в схеме с занижением стоимости, то это сильно ухудшает его Позицию с точки зрения закона. Суд может прийти к выводу, что он осознавал незаконность действий.
Когда может возникнуть ситуация, что налоговая узнает о данной схеме?
Самое частое: когда нечаянно в налоговую попали документы - покупатель идет получать налоговый вычет и подает все документы, а также:
• при банкротстве продавца,
• при оспаривании сделки,
• при наследственных спорах,
• при признании сделки недействительной.
В таких ситуациях квартира может быть истребована, а вернуть реально переданные денежные средства будет крайне сложно.
2. Налоговая проверка и вызовы на допросы
При выявлении расхождения между рыночной стоимостью, банковскими переводами, расписками, стоимостью в договоре налоговая вправе: запросить пояснения, вызвать участников сделки, провести мероприятия налогового контроля, а также передать материалы в правоохранительные органы.
Особое внимание уделяют сделкам с быстрыми перепродажами, с существенным отклонением цены от рынка, с «неотделимыми улучшениями» на миллионы рублей.
3. Риск невозврата денег
Если сделка будет признана недействительной, суд, как правило, ориентируется именно на ту сумму, которая указана в договоре.
И даже если имеются расписки на дополнительные суммы:
• их еще необходимо доказать,
• подтвердить назначение платежей,
• доказать связь с покупкой квартиры.
После этого начинается отдельная история с взысканием денег через приставов.
Практика показывает: наличие решения суда не равно возврату денежных средств.
4. Оплата налога за продавца.
Если у Вас возникнет необходимость продать недвижимость до истечения 3-х или 5-ти лет владения, чтобы избежать налогов, то при указании полной стоимости квартиры в договоре вы заплатите тот самый налог, от которого ушел ваш Продавец
Риски для продавца
1. Доначисление налога, пеней и штрафов
Если налоговая установит факт занижения стоимости, могут быть доначислены:
• НДФЛ,
• пени,
• штрафы.
Штраф, обычно, составляет: 20% от неуплаченной суммы налога - если не определяют наличия умысла, 40% - если налоговая докажет умышленное занижение, что в целом, не так сложно.
2. Уголовная ответственность
Если сумма неуплаченного налога достигает крупных размеров, возможно привлечение к уголовной ответственности.
На 2026 год крупным размером считается более 2,7 млн руб.
Наказание может включать: штрафы, принудительные работы, арест, лишение свободы до 3 лет.
Важно понимать: если схема оформлялась осознанно через расписки, «улучшения» и фиктивные документы - доказать отсутствие умысла становится значительно сложнее.
Что особенно важно в 2026 году
Налоговая видит значительно больше, чем раньше
Сегодня ФНС активно использует: банковский контроль, автоматический обмен данными, анализ движения денежных средств, сведения Росреестра, оценку рыночной стоимости, цифровые следы переводов, данные о взаимосвязанных сделках.
Отдельное внимание уделяется: сделкам с наличными, цепочкам альтернатив, «неотделимым улучшениям», массовым схемам ухода от налога.
И в финале хотелось бы проговорить про «неотделимые улучшения»
Многие считают, что оформление части суммы через «неотделимые улучшения» - рабочая схема. На практике это одна из самых уязвимых конструкций.
Покупатель в будущем может:
- оспорить стоимость улучшений,
- заявить, что они ему не нужны,
- потребовать возврата денег,
- использовать соглашение как доказательство искусственного дробления цены сделки.
И такая судебная практика уже существует.
Ну и налоговая, безусловно, все схемы знает лучше, чем Продавцы и Покупатели - поэтому, когда пытаются “обмануть” систему, то это очень странно.
Главный вывод
В 2026 году схема с занижением стоимости перестала быть «обычной практикой». Мы не работаем со схемой занижения уже много лет, потому что эти схемы вне правового поля. Если вам агент говорит, что все так делают, то рекомендую проконсультироваться у более серьезных коллег в профессии. Так как экономия на налогах может обойтись сильно дороже (и не только в деньгах), чем сумма, которую сэкономили.
Ранее налоговые органы в основном концентрировались на продавце как на плательщике налога. А теперь к ответственности привлекают и покупателей и агентов - всех причастных. А агент как Профессиональный участник сделки несет повышенную ответственность.