Рынок частного домостроения постепенно приводят к тем же стандартам защиты, которые уже действуют в многоквартирном строительстве. Центральный банк предлагает закрепить правило: любая ипотека на строительство дома – только через эскроу-счета.
Подписывайтесь на наш телеграм канал, у нас много полезного для тех, кто планирует построить свой дом или у кого он есть!
В чем проблема сейчас
По оценке главы Банка России Эльвира Набиуллина, около 20 тысяч заемщиков в сегменте ИЖС оказались в сложной ситуации. Основная причина – отсутствие обязательного механизма защиты средств при строительстве.
Сегодня требование использовать эскроу распространяется только на льготные ипотечные программы. При этом значительная часть заемщиков оформляет кредиты на рыночных условиях, где такой защиты нет. В результате деньги могут быть переданы подрядчику до завершения работ – и риски ложатся на заказчика.
Что предлагают изменить
Регулятор считает этот пробел системным и предлагает закрыть его: обязать использовать эскроу-счета во всех ипотечных программах для ИЖС.
Схожую позицию занимает ДОМ.РФ. Первый заместитель гендиректора Алексей Ниденс отмечает: по мере снижения ключевой ставки спрос на рыночную ипотеку будет расти – а вместе с ним и риски недостроя.
Предложение сводится к внесению изменений в законодательство: ипотека на строительство частных домов должна выдаваться исключительно с использованием эскроу.
Как работает механизм
С 1 марта 2025 года уже действует закон, распространяющий эскроу-счета на ИЖС. Его логика проста:
- деньги заемщика размещаются на специальном счете;
- подрядчик не получает к ним доступ до завершения строительства;
- средства раскрываются только после регистрации дома.
Фактически это финансовый «замок», который защищает заказчика от недобросовестных исполнителей и срыва сроков.
Почему рынок сам идет в эту модель
По словам директора департамента «Домклик» Алексей Лейпи, внедрение эскроу уже заметно меняет рынок:
- за год число подрядчиков, работающих по такой схеме, выросло в 6 раз;
- основную долю составляют малые и средние компании;
- сами заказчики все чаще выбирают именно защищенную модель.
Причина очевидна: деньги остаются под контролем до завершения строительства. Для банков это тоже плюс – снижаются риски, а кредитный портфель становится более предсказуемым.
Кроме того, появляется прозрачный механизм контроля: средства переводятся подрядчику только после фактического выполнения работ и регистрации объекта. Это практически исключает нецелевое использование кредитных денег.
Что это значит для частного застройщика
Если инициатива будет принята, рынок ИЖС станет более «банковским» и управляемым:
- снизится риск недостроя;
- усилится контроль за подрядчиками;
- исчезнут схемы с авансами без гарантий;
- вход на рынок станет сложнее для случайных исполнителей.
С другой стороны, часть подрядчиков может уйти – не все готовы работать в прозрачной финансовой модели.
Эскроу-счета постепенно становятся стандартом для ИЖС – и, судя по позиции регулятора, это только начало системных изменений.
А как вы считаете: обязательное эскроу – это защита для заказчика или лишнее усложнение строительства?
Подписывайтесь на наш телеграм канал, у нас много полезного для тех, кто планирует построить свой дом или у кого он есть!