Покупка недвижимости остается одной из самых уязвимых сфер для мошеннических действий. С развитием цифровых технологий злоумышленники осваивают новые инструменты, однако классические схемы обмана, основанные на правовой неграмотности и психологическом давлении, не теряют актуальности. В 2026 году участникам рынка необходимо проявлять повышенную бдительность как на вторичном, так и на первичном рынках. О ключевых правилах безопасности рассказал председатель комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов, а также профильные ведомства и эксперты.
Проверка документов: почему нельзя доверять сканам
Первое и обязательное действие покупателя при входе в сделку – получение актуальной выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Парламентарий подчеркнул, что полагаться на документы, присланные продавцом или риелтором в виде PDF-файлов, фотографий или скриншотов, категорически нельзя.
«В поддельных выписках мошенники могут менять сведения о собственнике, скрывать ипотеку, аресты и запреты, сохраняя при этом внешний вид настоящего документа», – пояснил Сергей Гаврилов.
Он рекомендует детально сверять кадастровый номер, адрес, площадь и данные правообладателя. Особое внимание следует уделить цифровой верификации: «QR-код должен вести на официальный сервис проверки, электронная подпись должна проходить проверку, сведения в файле и в сервисе должны совпадать до мелочей».
Эта позиция полностью коррелирует с рекомендациями Росреестра. В обновленной методичке ведомства для граждан особо отмечено, что заказывать выписку необходимо исключительно на официальном портале или через «Госуслуги». Сайты-двойники, которые предлагают «быстро и недорого» получить сведения, часто предоставляют фальсифицированные данные. Эксперты предупреждают, что такие ресурсы сами устанавливают цены за предоставление сведений ЕГРН и не несут ответственности за их достоверность. Насторожить должна и история объекта: частая «цепочка сделок» за короткий период времени может свидетельствовать о попытках легализации спорной недвижимости.
Фактор продавца: дееспособность и добровольность
Одним из самых сложных и разрушительных рисков для покупателя является последующее оспаривание сделки на основании состояния продавца. По словам Сергея Гаврилова, в суде могут появиться заявления о том, что продавец не осознавал значение своих действий, в подтверждение чего предоставляются медицинские справки.
Чтобы минимизировать риски, депутат советует настаивать на нотариальной форме сделки.
«Лучше проводить сделку у нотариуса, брать свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, фиксировать, что продавец сам ведет переговоры, понимает цену, порядок расчетов и последствия продажи», – отметил он.
В договоре купли-продажи необходимо прямо прописывать добровольность действий и отсутствие давления со стороны третьих лиц.
Этот совет приобретает особую значимость в свете последних разъяснений Верховного Суда РФ. В конце 2025 года суд сформулировал жесткую правовую позицию: жертва мошенничества подлежит защите, но не за счет разрушения принципа устойчивости гражданского оборота. Заблуждение в мотивах сделки не образует оснований для признания ее недействительной, если покупатель действовал добросовестно. Однако судебная практика показывает, что именно тщательная проверка дееспособности на этапе заключения договора позволяет покупателю подтвердить свою добросовестность и избежать статуса потерпевшего при реституции.
Финансовые ловушки: цена в договоре и «неотделимые улучшения»
Сергей Гаврилов назвал занижение стоимости квартиры в договоре одним из самых опасных рисков. Типичная схема выглядит так: при реальной цене объекта в 18 миллионов рублей, в договоре прописывается лишь 11 миллионов.
«При оспаривании сделки покупатель сможет гарантированно требовать возврата только этой суммы. Оставшиеся 7 миллионов превращаются в отдельный спор, где нужны расписки, банковские следы и возможность взыскать деньги с человека, у которого их уже может не быть», – разъяснил депутат.
Еще опаснее схема, при которой разницу оформляют как оплату «неотделимых улучшений», ремонта или мебели. Парламентарий подчеркнул, что если сделку признают недействительной, возврату подлежит только официальная цена договора, а судьба остальных средств становится предметом отдельного сложного спора.
«Поэтому вся сумма должна быть в договоре, расчет – через банк, без наличных «после регистрации» и без серых расписок за выдуманные улучшения», – резюмировал он.
Первичный рынок: как не уйти из защищенной схемы
Опасности подстерегают покупателей не только на «вторичке», но и в новостройках. Механизм проектного финансирования с использованием эскроу-счетов существенно обезопасил рынок, однако попытки увести клиента из правового поля продолжаются. Сергей Гаврилов предупреждает: насторожить должны предложения заменить договор долевого участия (ДДУ) предварительным договором, инвестиционным соглашением, займом или векселем.
«Если менеджер говорит «ДДУ потом», «эскроу нам не нужен», «напрямую дешевле», «так покупают все», покупателя уводят из защищенной схемы. Деньги могут уйти напрямую застройщику, требование может не получить нормальную регистрацию, при банкротстве покупатель рискует оказаться обычным кредитором», – пояснил депутат.
Профильные юристы подтверждают, что закон защищает дольщиков исключительно при подписании ДДУ с применением счетов эскроу. Любые иные формы договоров, будь то договор соинвестирования или бронирования, лишают покупателя гарантий, предусмотренных Федеральным законом №214-ФЗ.
Дистанционные угрозы: дипфейки и фальшивые ссылки
В 2026 году значительно выросли риски, связанные с дистанционными сделками. Использование искусственного интеллекта позволяет создавать дипфейки, а персональные данные часто утекают через фальшивые сервисы аренды и фишинговые анкеты.
Сергей Гаврилов сформулировал пять четких сигналов опасности при дистанционном общении с продавцом: срочная скидка только сегодня, цена заметно ниже рынка, продавец прячется за посредником, бумаги предоставляются исключительно сканами, а предоплату просят по ссылке из мессенджера.
«Ссылка из мессенджера на «бронь» или «безопасный платеж» для квартиры должна сразу останавливать переговоры», – заключил он.
Данные МВД подтверждают рост числа «дистанционных» мошенничеств с потерей жилья. За 2025 год выявлено 247 подобных случаев, причем чаще всего схемы применялись в регионах с высокой стоимостью недвижимости – Москве, Санкт-Петербурге и крупных областях. Жертвами преимущественно становятся пожилые и социально незащищенные граждане, которых вводят в заблуждение с помощью методов социальной инженерии. Нотариусы также фиксируют рост числа случаев, когда граждан заставляют использовать электронную подпись. В Федеральной нотариальной палате поясняют, что злоумышленники могут завладеть чужой подписью и оформить кредит или продать недвижимость, после чего потерпевшему придется самостоятельно доказывать факт взлома.
Рост киберпреступности и позиция государства: меры защиты в цифровой среде
Масштаб проблемы подтверждается цифрами: всего по итогам 2025 года полиция зафиксировала более 320 000 «дистанционных» мошенничеств. Росреестр со своей стороны разработал и внедрил ряд механизмов, позволяющих правообладателям защитить свои активы. С 2019 года для регистрации электронных сделок требуется письменное согласие собственника, внесенное в ЕГРН через МФЦ. Без специальной отметки в реестре документы, подписанные усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), рассматриваться не будут. Кроме того, в 2025 году был принят закон, позволяющий использовать Единую биометрическую систему для дополнительной идентификации личности при электронных сделках.
Владельцам недвижимости также доступен бесплатный механизм блокировки операций без личного присутствия. Заявление о запрете регистрации перехода права без участия собственника можно подать через «Госуслуги», сайт Росреестра или МФЦ. Как ранее сообщал Росреестр, эта запись действует бессрочно и является одним из самых простых и эффективных способов защиты, однако пока им пользуется лишь незначительный процент граждан.
Профессиональная осмотрительность как стандарт безопасности
Совокупность рекомендаций законодателей, правоохранителей и профильных ведомств позволяет сформулировать стандарт безопасного поведения на рынке. Покупка жилья в 2026 году требует отказа от спешки и эмоциональных решений в пользу скрупулезной юридической проверки. Проведение сделки через нотариуса, даже в тех случаях, когда закон не требует этого в обязательном порядке, становится не дополнительным обременением, а полноценной страховкой от потери актива и денежных средств. Использование банковских аккредитивов или эскроу-счетов позволяет исключить наличный оборот и минимизировать риски недостоверного отражения сумм в договоре. При возникновении любых сомнений в чистоте документов или полномочий представителей покупателю следует брать паузу для перепроверки сведений через официальные государственные сервисы, не полагаясь на заверения посредников.
© ДОМ.NEWS