Статистика, что показал: апрель? Только цифры.
Что говорит Сбербанк (данные «Домклик»):
В апреле 2026 года объём ипотечных выдач на вторичном рынке Москвы составил 70,4 млрд рублей. Это на 12,1% больше, чем в марте (62,8 млрд) . А теперь самое интересное: по сравнению с апрелем 2025 года рост составил 3,2 раза (тогда было 22,2 млрд рублей).
Доля вторичного жилья в общем объёме ипотечных выдач Сбербанка в апреле достигла 34%.
Что говорит Росреестр:
В апреле 2026 года на вторичном рынке Москвы зарегистрировано 13 522 сделки. Это на 11,5% больше, чем в марте (12 123 сделки). По сравнению с апрелем 2025 года рост ещё выше — почти 19%. А количество ипотечных сделок (первичка + вторичка) в апреле достигло 9 719 - это максимум с начала 2026 года, рост на 26% к марту.
Почему это произошло?
Эксперты сходятся во мнении: покупатели почувствовали снижение ставок по рыночным ипотечным программам. С конца марта по середину мая 2026 года ставки на вторичном рынке снизились с 20% до примерно 18,7% годовых.
Сам Сбербанк с 27 апреля снизил ставки по рыночной ипотеке на 0,2–1 процентный пункт. Минимальные ставки составили от 15,8% на вторичку.
Казалось бы, ставки снижаются - спрос должен расти мгновенно. Но на практике всё иначе.
Рынок недвижимости инертен. Это не товар, который можно купить за секунду. Покупка квартиры требует времени: на поиск, на проверку документов, на ипотеку, на регистрацию.
Обычно реакция рынка на любые существенные изменения условий (снижение ключевой ставки, удешевление ипотеки, снижение привлекательности депозитов) происходит с лагом в 2–3 месяца, а полный цикл разворота может затянуться до полугода.
Что это значит?
Ощутимое снижение ставок началось в марте–апреле. Первые покупатели, самые чуткие и быстрые, уже зашли. Основная масса - те, кто ждал подтверждения тренда - подтянется к августу–сентябрю. Именно тогда мы ожидаем пик активности на вторичном рынке.
Важный нюанс: ипотечный спрос на первичку в апреле вырос только на 5%, а на вторичку - на 12%. Это логично: на «вторичке» не действуют льготные программы (типа семейной ипотеки), поэтому покупатели особенно чувствительны к снижению рыночных ставок. И они уже начали двигаться.
Когда ждать «идеального момента»?
Многие рассуждают: «Вот ключевая ставка упадёт до 10–12%, тогда и куплю». Это ошибка.
Первое. Ключевая ставка снижается плавно. К концу 2026 года, по прогнозам, она может составить 12–13%. А к однозначным значениям - не раньше 2027 года.
Второе. Когда ставка станет действительно низкой, рынок уже разогреется. Продавцы поднимут цены. И вы заплатите дороже, даже если ипотека будет чуть дешевле.
Третье. Крупные аналитические центры прогнозируют: по мере снижения ставок доля рыночной ипотеки будет расти, а доля льготных программ - снижаться.
Когда спрос начнёт устойчиво расти, цены последуют за ним. С лагом, но последуют.
Что будет в августе–сентябре (смотрите наш прогноз)
Для тех, кто покупает для себя (проживание):
Не ждите «дна». Выбирайте квартиру сейчас, следите за рынком, но не затягивайте. Лучшее время для покупки – сегодня – если нашли хороший вариант по хорошей цене,
Для тех, кто покупает для сохранения и приумножения капитала:
Вторичка сейчас интереснее новостроек. Цены на первичку остаются высокими (средняя цена квадратного метра в массовом сегменте Москвы - около 425 тыс. рублей). На вторичке можно найти дисконт и купить с хорошей потенциальной доходностью.
Рассмотрите варианты в районах с развитой инфраструктурой: в Москве- ищите в пределах МКАД возле метро (локации в пределах 5–15 минут пешком).
Если планируйте покупку в этом году, может не торопиться до августа–сентября время есть. Но начинайте подготовку сейчас: изучите рынок, саккумулируйте ликвидность. Не ждите «идеальный момент». Его не существует. Но всегда есть удачные варианты, но в период активности рынка – их становится катастрофически мало.
Что делать продавцам
Если вы планируете продавать квартиру на вторичке - не ждите начала 2027 года, после новогодних праздников рынок всегда вялый. Лучшее время для продажи - осень 2026 года, когда спрос вырастет, а предложение ещё не успеет отреагировать. Осень это всегда период максимального спроса и максимальных цен – по крайней мере в Москве.
Но не завышайте цену. Покупатели стали информированными и требовательными. Квартиры с адекватной ценой уходят быстро. Переоценённые - висят месяцами.
Рекомендация: сделайте качественные фото, опишите преимущества, будьте готовы к торгу (но умеренному - 3–5%). И - самое главное - подготовьте документы. Юридически чистая квартира с хорошей историей сейчас ценится особенно высоко.
Мы ежедневно мониторим статистику, общаемся с коллегами и клиентами и видим сигналы от банков. Вторичный рынок Москвы разворачивается. Но инерция рынка велика. Цикл разворота может затянуться до полугода.
А это значит одно: бежать покупать или продавать сломя голову прямо сейчас не стоит. Но приготовиться надо..
АН Простая недвижимость - мы знаем о недвижимости всё и даже чуть больше!
______________________________________________________________
По вопросам приобретения и продажи недвижимости в Москве:
📞 WhatsApp, Макс, Телеграмм: +79267797630