Новая реальность 2026 года. Смена парадигмы - от «заморозки» к «легализации»
В российском гражданском обороте объекты незавершенного строительства (далее — НС) долгое время занимали двойственное положение. С одной стороны, это полноценный объект недвижимости, права на который подлежат регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ст. 130 Гражданского кодекса РФ). С другой стороны, это всегда «недострой», вызывающий обоснованные подозрения у контролирующих органов: не скрывается ли за ним самострой, маскирующий отсутствие разрешительной документации? Правовая неопределенность в отношении «незавершенки» создает прямые финансовые риски: незарегистрированный объект нельзя продать, заложить, передать в уставный капитал или включить в наследственную массу.
До 2026 года грань между легальным недостроем и самостроем была тонка и часто определялась лишь наличием формального разрешения на строительство. Однако, начиная с 1 марта 2025 года, правовое регулирование претерпело кардинальные изменения. Вступление в силу Федерального закона № 487-ФЗ, разъяснения Верховного Суда РФ (Определения № 18-КГ25-296-К4 от 24 ноября 2025 года и № 18-КГ25-42-К4 от 20 мая 2025 года) и внедрение принципа «построил — оформи» кардинально изменили риски для застройщиков.
В этой статье разбираем, когда есть риск признания недостроя самостроем с последующим сносом, как новое законодательство влияет на судебную практику и какова стратегия защиты прав на объект на разных стадиях его готовности.
1. Правовая природа: фундамент, сваи или стены?
Ключевая проблема объекта НС заключается в отсутствии у него потребительских свойств (ст. 130 ГК РФ), присущих готовому зданию. Однако это обстоятельство не мешает ему быть вещью в гражданско-правовом смысле. Юридически значимым является момент, когда постройка перестала быть просто совокупностью строительных материалов и приобрела признаки недвижимости: прочную связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению.
Споры о статусе «фундаментов» стали классикой судебных разбирательств. Верховный Суд РФ в своих разъяснениях последовательно придерживается позиции, что для признания объекта незавершенным строительством достаточно наличия фундамента при условии, что строительство осуществлялось на основании разрешительной документации. Однако важно понимать: даже зарегистрированный фундамент согласно положениям закона № 487-ФЗ теперь может быть оспорен, если у него отсутствует проектная документация, обосновывающая его как самостоятельный объект капитального строительства. Как указал Минстрой в письме № 46420-ЕБ/08 от 07.08.2025 г., вопрос отнесения объекта к недвижимости должен решаться на этапе проектирования, а не после регистрации права.
Для целей налогообложения зарегистрированный объект незавершенного строительства рассматривается Налоговым кодексом РФ как объект налогообложения по налогу на имущество физических лиц. Незарегистрированный объект формально налогом не облагается, однако ФНС активно использует данные аэрофотосъемки и сведения из Росреестра для выявления незарегистрированных построек и направления уведомлений собственникам земельных участков.
2. Институт незавершенного строительства и самострой (ст. 222 ГК РФ): разница в признаках
Согласно сложившейся правовой доктрине и энциклопедии изменений ГК РФ, для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из условий, действовавших на дату начала строительства и на дату выявления нарушения: отсутствие прав на участок, несоответствие вида разрешенного использования (далее — ВРИ), отсутствие необходимых разрешений или существенное нарушение градостроительных и строительных норм.
«Недострой» становится самостроем автоматически, если возводится без разрешения на участке, где строительство в принципе запрещено.
Пример из практики: в Определении Верховного Суда РФ от 20.05.2025 г. № 18-КГ25-42-К4 по делу о гостинице на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), суд признал объект самовольным, даже несмотря на положительную экспертизу о его безопасности. Причина: несоответствие вида разрешенного использования земельного участка и отсутствие разрешения на строительство гостиницы.
Таким образом, категории «объект незавершенного строительства» и «самовольная постройка» имеют различную правовую природу. Первая отражает стадию строительного процесса и степень готовности объекта. Вторая является юридической квалификацией, характеризующей порок правообразующих оснований возведения объекта. Разграничение этих понятий -принципиальный вопрос, поскольку объект, возведенный без разрешения на строительство или с нарушением градостроительных норм, рискует быть квалифицирован как самовольная постройка со всеми вытекающими последствиями вплоть до сноса.
3. Что изменилось в 2026 году: ключевые новеллы
3.1. Реформа саморегулирования в строительстве
Федеральный закон № 309-ФЗ от 31.07.2025 г., вступивший в силу с 1 марта 2026 года, внес в Градостроительный кодекс РФ изменения, кардинально перестраивающие систему саморегулирования в строительной отрасли. Ключевая новелла реформы — переход от разрозненных стандартов отдельных саморегулируемых организаций к единым обязательным правилам, разрабатываемым Национальным объединением строителей (НОСТРОЙ) и утверждаемым на уровне Минстроя России. В числе конкретных обязанностей, возлагаемых на членов СРО, - уведомление о заключении, исполнении и расторжении договоров подряда в трехдневный срок, а также сообщение о предъявлении исков о взыскании вреда по статьям 60 и 60.1 Градостроительного кодекса РФ. Цель указанных мер состоит в обеспечении прозрачности деятельности подрядных организаций и предотвращение использования формального членства в СРО без реального соответствия установленным требованиям.
Для собственника объекта незавершенного строительства указанные изменения имеют прямое правовое значение. Факт привлечения подрядчика, не исполняющего новые требования СРО либо не прошедшего процедуру подтверждения соответствия единым стандартам, может быть использован уполномоченными органами как дополнительное доказательство ненадлежащего характера строительства. В контексте судебного спора о признании объекта самовольной постройкой такие обстоятельства способны усилить позицию истца (администрации или органа государственного строительного надзора), свидетельствуя о системных нарушениях при возведении объекта. Соответственно, собственнику при выборе подрядной организации надлежит проверять не только наличие формального членства в СРО, но и соблюдение ею обновленных требований законодательства.
3.2. Ужесточение режима для объектов незавершенного строительства, признаваемых самовольными постройками
Кроме того, с 1 сентября 2026 года вступают в силу изменения, существенно ужесточающие правовой режим для собственников объектов незавершенного строительства, которые подпадают под признаки самовольных построек. Указанные новеллы затрагивают как материально-правовые условия легализации такого «проблемного недостроя», так и процессуальные механизмы его сноса.
Так, в отличие от ранее действовавшего регулирования, допускавшего легализацию самовольной постройки при наличии права на земельный участок и отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, с 1 сентября 2026 года для признания права собственности на объект незавершенного строительства (являющийся самовольной постройкой) необходимо подтвердить три обстоятельства в совокупности:
• во-первых, наличие у застройщика прав на земельный участок, которые на день начала строительства допускали возведение именно такого типа объекта (например, коммерческого, а не жилого);
• во-вторых, соответствие объекта незавершенного строительства на день обращения в суд параметрам, установленным документацией по планировке территории или правилами землепользования и застройки. Это означает, что отступления от разрешенных параметров (этажности, процента застройки, отступов от границ) на момент судебного разбирательства должны быть устранены;
• в-третьих, отсутствие нарушений прав третьих лиц и угрозы жизни и здоровью граждан, подтвержденное заключением судебной строительно-технической экспертизы.
Ключевое ограничение: если вид разрешенного использования земельного участка изначально не допускал строительства данного типа объекта (например, гостиница на участке для ИЖС), то даже при условии безопасности такой недострой не может быть легализован. Для его легализации необходимо предварительное изменение вида разрешенного использования участка.
4. Обзор позиций Верховного Суда РФ
4.1. Снос самостроя vs приведение в соответствие: критерии существенности нарушений
В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 сентября 2025 г. № 18-КГ25-301-К4 сформирована правовая позиция, согласно которой суд, принимая решение о полном сносе объекта, обязан исследовать вопрос о существенности допущенных нарушений и возможности их устранения. Верховный Суд подчеркнул, что снос без такой оценки создает дисбаланс между публичными и частными интересами. Формальный подход, основанный исключительно на отсутствии разрешительной документации, признан недопустимым. При этом «незначительность» нарушений не спасает от сноса, если нарушен публичный порядок землепользования.
Ключевой вывод применительно к объектам незавершенного строительства: полный снос недостроя, который может быть достроен или приведен в соответствие с требованиями без несоразмерных затрат, является чрезмерной мерой ответственности. Суд обязан оценить степень готовности объекта и возможность устранения нарушений (например, путем получения недостающих разрешений, изменения параметров строения, демонтажа отдельных этажей).
4.2. Легализация через суд: условия и доказательственная база
Верховный Суд РФ в ряде определений 2025 года (в частности, № 18-КГ25-301-К4, № 18-КГ25-42-К4) сформировал правовую позицию, согласно которой для признания права собственности на недострой заявителю необходимо доказать совокупность следующих обстоятельств:
Первое условие — наличие прав на земельный участок, допускающих строительство. Применительно к объекту НС это означает, что на день начала строительства земельный участок должен находиться в собственности, аренде или на ином законном титуле, причем вид разрешенного использования участка должен допускать возведение именно того типа объекта, который строится (жилого, коммерческого, производственного и т.д.).
Второе условие — совершение действий по получению разрешительной документации. Собственник недостроя обязан доказать, что он предпринимал попытки получить разрешение на строительство или уведомление о соответствии, но получил отказ по независящим от него причинам (принцип exhaustion of remedies). Для объектов НС это особенно важно, поскольку отсутствие разрешительной документации является одним из наиболее частых оснований для признания недостроя самовольной постройкой.
Третье условие — безопасность объекта и отсутствие нарушений прав третьих лиц. Данное обстоятельство подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы. При рассмотрении дел об объектах незавершенного строительства экспертиза должна оценивать не только конструктивную безопасность, но и соответствие объекта градостроительным регламентам (отступы от границ участка, этажность, процент застройки), а также степень готовности объекта.
Специфика объекта незавершенного строительства: для признания объекта НС недвижимостью необходимо подтвердить завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных им (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25). Степень готовности объекта подлежит отражению в Едином государственном реестре недвижимости и рассчитывается в соответствии с проектной документацией либо на основе объема выполненных работ.
Ключевое ограничение: если вид разрешенного использования участка изначально не допускал строительства данного типа объекта (например, гостиница на участке для ИЖС), то даже при условии безопасности такой недострой не может быть легализован. Как указал Верховный Суд в определении № 18-КГ25-42-К4, коммерческое использование участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, противоречит самому существу правового режима земель соответствующей категории.
Вывод для приобретателей объектов незавершенного строительства: при приобретении объекта НС необходимо проводить юридическую проверку не только зарегистрированных прав, но и наличия судебных актов, которыми данный объект признан самовольной постройкой и (или) подлежащим сносу. Наличие такого решения исключает возможность последующей легализации объекта любым собственником.
5. Практический чек-лист для юриста: защита прав на недострой
Учитывая новую реальность, юристам и собственникам необходимо действовать по следующему алгоритму:
Чек-лист действий при угрозе признания объекта НС самостроем:
1. Проверка «фундамента».
• Наличие земельных прав: убедитесь, что участок поставлен на кадастровый учет с четкими границами. Без этого регистрация теперь невозможна.
• ВРИ участка: Проверьте, соответствует ли код ОКВЭД/ВРИ объекту (например, нельзя строить офис или гостиницу на участке для ИЖС).
2. Документальное обоснование.
• Получите градостроительный план (ГПЗУ) и разрешение на строительство (при необходимости). Если стройка начата без разрешения - срочно направляйте уведомление в администрацию для попытки легализации в досудебном порядке.
• Закажите судебную строительно-техническую экспертизу (на стадии процесса или для досудебной подготовки). В 2025 году суды требуют экспертизу, оценивающую не только конструктив, но и соответствие градостроительным регламентам (особенно отступы, этажность, процент застройки).
3. Стратегия действий в суде.
• Если администрация подала иск о сносе, ходатайствуйте о назначении экспертизы. В отличие от ситуации, рассмотренной Верховным Судом в определении
№ 18-КГ25-42-К4 (где несоответствие вида разрешенного использования участка исключало возможность сохранения объекта), суды первой инстанции при отсутствии фундаментальных нарушений (право на участок имеется, целевое использование соблюдено) могут признать право собственности на объект незавершенного строительства высокой степени готовности, если будет доказана безопасность конструкции и отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
• Доказывайте добросовестность и отсутствие угрозы. Если есть несоответствие ВРИ, параллельно (до вынесения решения) инициируйте процедуру изменения ВРИ участка. ВС допускает сохранение постройки, если нарушение устранимо (ч. 3 ст. 222 ГК).
4. Заключение соглашения (как альтернатива сносу).
• В 2026 году практика идет по пути «приведения в соответствие», а не немедленного сноса, если нарушения устранены.
• Заключите мировое соглашение с администрацией на стадии апелляции, взяв обязательство завершить стройку или изменить параметры в обмен на отказ от иска.
Заключение
Введение принципа «построил — оформи» (Федеральный закон № 487-ФЗ) и усиление контроля за целевым использованием земельных участков изменили правовой режим объектов незавершенного строительства. Ранее занимавшие пограничное положение между законным владением и объектом, подлежащим сносу, недострои в настоящий момент отнесены к категории объектов повышенного правового риска.
Вероятность квалификации объекта незавершенного строительства в качестве самовольной постройки по основанию, предусмотренному статьей 222 Гражданского кодекса РФ, существенно возрастает при отсутствии надлежаще оформленных прав на земельный участок, разрешительной документации либо при несоответствии вида разрешенного использования участка фактическому назначению объекта.
Вместе с тем судебная практика 2026 года подтверждает возможность легализации объекта незавершенного строительства при условии активной процессуальной позиции собственника. К числу необходимых действий относятся: проведение досудебной строительно-технической экспертизы, подтверждающей безопасность объекта и его соответствие градостроительным нормам; приведение вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с фактическим использованием; а также представление доказательств отсутствия нарушений прав третьих лиц.
Пассивное поведение собственника в период от получения уведомления о выявлении признаков самовольной постройки до принятия решения о сносе (особенно после вступления в силу изменений, допускающих внесудебный снос) влечет финансовые потери в размере стоимости утраченного имущества и расходов на его демонтаж. Своевременный правовой аудит, инициирование процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка и заказ альтернативного отчета об оценке являются необходимыми условиями для сохранения имущества и его последующей легализации.