Снести перегородку, перенести плиту, надстроить мансарду — это три разных вида работ, и согласовывают их по-разному. Разбираем, чем отличаются перепланировка, переустройство и реконструкция и как оформить каждую по закону в Санкт-Петербурге.
👉 Полный разбор со сравнительной таблицей и порядком согласования
Чем перепланировка отличается от реконструкции
Различие легко понять по вопросу: меняется только квартира или здание целиком? В первом случае это перепланировка, во втором — реконструкция.
Перепланировка — изменение конфигурации внутреннего пространства квартиры (ст. 25 ЖК РФ). Её границы определяет план из выписки ЕГРН: если меняются площади помещений или расположение перегородок — это перепланировка. Сюда входят:
- устройство кухни-ниши или кухни-столовой;
- перенос или увеличение санузла;
- объединение ванной и туалета;
- обустройство кладовой или гардеробной.
Реконструкция — другой масштаб: она затрагивает не квартиру, а здание — его площадь, высоту, этажность. Это пристройка, надстройка этажей, мансарда, лифты.
Антресоль — пограничный случай: в СПб при площади свыше 40% от помещения её устройство считается реконструкцией, до 40% — перепланировкой.
Чем переустройство отличается от остальных
Переустройство — перенос или замена оборудования без сноса перегородок: например, вы передвигаете ванну или ставите плиту у соседней стены. В ЕГРН зафиксировано, где они стоят, поэтому изменения тоже согласовывают.
На плане квартиры в ЕГРН обозначены раковина, унитаз, ванна или душ и плита. Их перенос даже внутри одного помещения, замена ванны на душевой поддон, установка электроплиты вместо газовой — всё это переустройство. Согласуют его так же, как перепланировку.
Часто переустройство и перепланировка идут вместе: на части коридора делают кухню-нишу — переносят плиту с раковиной и возводят перегородку. Тогда оформляют один проект и одно разрешение.
Не уверены, к какой категории относятся ваши работы? Опишите задачу — бесплатно подскажем, что и где согласовывать
Как согласовать перепланировку и переустройство
Разрешение выдаёт МВК при районной администрации:
- Проверить нормы (несущие стены, вентиляция, уклон труб) и заказать проект в компании с членством в СРО.
- Подать документы: электронные копии — через Госуслуги СПб, оригиналы — в канцелярию администрации района.
- Получить разрешение и выполнить работы по проекту за 12 месяцев, оформляя акты скрытых работ (например, на гидроизоляцию пола).
- Пройти приёмку: кадастровый инженер делает обмеры, изменения вносят в ЕГРН.
Как узаконить самовольную перепланировку
Если ремонт сделан без разрешения, порядок тот же: проект, согласование в МВК и регистрация в ЕГРН. Когда работы соответствуют нормам, их узаконивают; при нарушениях сначала потребуется переделка — например, санузел над комнатой соседей снизу придётся перенести.
Как согласовать реконструкцию
Разрешение на реконструкцию выдаёт Госстройнадзор СПб — Служба государственного строительного надзора и экспертизы. Заявление подают через Госуслуги СПб.
Проект проходит государственную или негосударственную экспертизу. Для объектов культурного наследия — только государственную, её проводит СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы».
После работ собственник получает разрешение на ввод в эксплуатацию — без него реконструкцию нельзя зарегистрировать в ЕГРН.
Итог
Перепланировка меняет конфигурацию помещений, переустройство — расположение оборудования, реконструкция — параметры здания целиком. Согласуют их в разных органах: первые два — в МВК при районной администрации, реконструкцию — в Госстройнадзоре СПб.
Нужна помощь с проектом или согласованием? Согласуем перепланировку «под ключ» — от проекта до записи в ЕГРН