Когда речь заходит о покупке или продаже недвижимости, в разговоре постоянно мелькают два понятия - рыночная стоимость и кадастровая. Кто-то считает, что это одно и то же. Другие думают, что кадастровая цифра вообще не важна. На деле путаница между этими стоимостями может стоить и денег, и нервов.
Разбираемся: что есть что, почему цифры различаются и в каких ситуациях каждая из них выходит на первый план.
💰Зачем нужна рыночная стоимость
Это деньги которые за квартиру дают здесь и сейчас. Рыночная стоимость рождается не из формул, а складывается из живых факторов. Учитывается все: близко ли к метро, какой этаж, убитый там ремонт или свежий, шумит ли магистраль под окнами и прочее.
Рыночная стоимость - величина подвижная. Она может меняться хоть каждый квартал. И ее определяет не государство, а сам рынок.
📊Откуда берется кадастровая стоимость
А это уже государственная история. Кадастровую оценку заказывают местные власти, причем делают это массово - никто не ходит по квартирам с рулеткой. Анализируют район, год сдачи дома, материал постройки, метраж, планировку и выдают усредненную цифру. Именно она фигурирует в выписке ЕГРН и на публичной кадастровой карте.
Она нужна для налогов. Еще - чтобы посчитать пошлину у нотариуса при наследстве или дарении, для расчета начисления некоторых штрафов (например, за нецелевое использование земли). И при продаже: если сильно занизить цену в договоре, налоговая пересчитает доход от кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7 (регионы могут самостоятельно устанавливать коэффициент от 0,7 до 1)
Обновляют кадастровую стоимость обычно раз в 4 года, в крупных городах - раз в 2 года. А рынок меняется быстрее. Поэтому между двумя оценками всегда есть заметный зазор.
⚖️Почему цифры не совпадают и в чем риски
Разница между рыночной и кадастровой стоимостью - это нормально. Проблемы начинаются, когда зазор становится аномальным.
Если кадастровая сильно ниже рыночной. Заниженная кадастровая стоимость может стать причиной спора с госорганами и другими заинтересованными лицами, особенно если она используется как основа для расчетов в каких-либо правоотношениях.
Если кадастровая сильно выше рыночной. Вы переплачиваете налог на имущество. Например, квартира реально стоит 5 млн, а в кадастре значится 8 млн - налог начисляется с 8. В такой ситуации собственник может оспорить кадастровую стоимость через ГБУ (Городское бюджетное учреждение, которое проводит государственную кадастровую оценку) или через суд.
🔎Как узнать обе стоимости
Приблизительную рыночную стоимость можно оценить через Циан, Авито, Домклик. Более точную оценку даст независимый оценщик - его отчет пригодится для ипотеки, суда или раздела имущества.
Кадастровую стоимость проще всего посмотреть в выписке ЕГРН или на публичной кадастровой карте
💎Резюмируем главное
- Рыночная стоимость - про деньги и переговоры. Это цена, по которой квартира реально продается.
- Кадастровая стоимость - про налоги и государство. Ее считают массово и без осмотра.
- Разница между ними - норма. Не норма только аномальный разрыв в любую сторону.
Кстати, если вам предстоит сделка, то нужно узнать не только кадастровую стоимость, но и проверить объект и собственника на скрытые риски. И сделать это можно любым удобным способом: самостоятельно, через риелтора или онлайн-сервисы проверки (например, как тут).
Делитесь в комментариях - были ли у вас сложности с кадастровой стоимостью? Может, приходил налог с завышенной цифры или налоговая пересчитала доход при продаже? И как решали вопрос?