С началом дачного сезона многие возвращаются к планам обзавестись собственной фазендой. При этом гражданам, не искушенным в юридических тонкостях, определенно не стоит рисковать, заключая договор в простой письменной форме.
Подводных камней при покупке земли (часто со строениями), действительно, немало. Вот самые распространенные.
1. Продавцы выходят на сделку без проведения межевания. А оно теперь обязательно для государственной регистрации перехода права собственности на покупателя или для постановки земельного участка на кадастровый учет.
2. В сведения о границах земель закралась техническая ошибка. К примеру, участок пересекается с другим, при этом земли на самом деле находятся в сотнях километров друг от друга.
3. Не учитываются такие характеристики, как категория земель и их целевое назначение. Например, на земле под огородничество новый владелец сможет построить бытовку для инвентаря и погреб для урожая, а жилой домик – нет. А на участке у озера, который относится к водоохранной зоне, напротив, не суждено будет заняться сельским хозяйством.
4. Данные в ЕГРН и в договоре отчуждения недвижимости расходятся. Проиллюстрируем на примере. В договоре фигурирует земельный участок и расположенный на нем дом. А по информации Реестра, здесь есть и гараж, и баня, и что-то еще. Если эти капитальные объекты реально существуют, их нужно будет внести в договор. Если же они снесены, то собственнику перед заключением сделки придется снять их кадастрового учета.
5. Дом на участке не является собственностью владельца продаваемой земли. Обратим внимание, что в этом случае хозяин строения имеет преимущественное право на покупку земли, и, если его не известить по всем правилам, сделка может быть оспорена.
6. На недвижимости есть обременения. Это может быть залог, долгосрочная аренда, арест или сервитуты. Что касается последних, стоит разобраться на примере. Представим, что под земельным участком проходит часть газовой трубы, которая принадлежит человеку или государству. В случае ремонта, владелец участка должен будет допустить мастеров в нужное время к нужному месту. При продаже участка это обременение и связанные с ним неудобства перейдут к новому владельцу.
Учитывая все эти риски, разумным решением станет обращение к нотариусу. При удостоверении сделки нотариус проверит корректность регистрации участка и всех построек на нем в ЕГРН, назначение земли, обременения, а также паспортные данные владельца недвижимости и основание возникновения права. При необходимости будут запрошены промежуточные документы-основания, доверенности и прочее, которые позволят отследить историю переходов права собственности на объект. Нотариус проверит полномочия продавца, убедится, что не нарушены права третьих лиц, уточнит, не является ли продавец банкротом. Кроме того, буду разъяснены суть и последствия сделки, оказана помощь в составлении юридически грамотного договора.