Суды под предлогом проявления “разумной осторожности и предусмотрительности” фактически обязывают покупателя стать нянькой-следователем для продавца.
Проще говоря: чтобы покупателя признали добросовестным, а продавца - хитрож...о знающим о мошеннической составляющей, он (покупатель) должен изрядно поплясать перед продавцом и его квартирой:
- уговорить продавца показать стандартный пакет документов (доки-основания, свежую расширенную выписку ЕГРН, адресные справки);
- уговорить продавца сходить к врачу и подтвердить психическое здоровье и способность понимать значение своих действий (“я не псих!”)
- найти родственников продавца и поговорить с ними: в курсе ли они, что продавец продает жильё? А оно единственное у продавца? А не находится ли он под влиянием мошенников? Не знаете?
- выяснить у самого продавца, осознаёт ли он суть купли-продажи квартиры? Понимает ли, что он не будет больше в ней жить? Куда он потратит деньги с продажи - не отдаст ли мошенникам?
- озаботиться тем, где же будет жить продавец и все его родственники после продажи?
По мнению адвоката Долиной, такие вопросы и требования являются проявлением осмотрительности и обязательно окончатся успехом (предоставлением нужной информации и документов). А если не увенчались успехом - от сделки надо было отказаться. Сам виноват, что отобрали квартиру.
Обязанности выдали, а полномочия - нет
Между тем, опущен важный момент: ничто не мешает продавцу (и его родственникам) соврать в ответ на эти вопросы. А родственники продавца вообще не обязаны общаться с покупателем по душам и предоставлять информацию о своих родственниках.
При этом суды очень ревностно относятся к этой самой покупательской “должной предусмотрительности” и чуть что - списывают на неё огрехи сделки и лишают покупателя квартиры. Якобы он обязан был предусмотреть все риски и настолько глубоко влезть в жизнь продавца, чтобы не оставалось сомнений в чистоте как квартиры, так и самого продавана.
Интересно то, что подходящих полномочий покупателю не выдали. Даже если с ним толпа юристов и риэлторов.
Верь слову, заверенному подписью и печатью
Поэтому, чтобы убедить суд в своей добросовестности, покупателям рекомендуется после беседы с честным наивным продавцом включать все его заверения прямо в договор. Вот список условий, которые показывают: покупатель честно пытался всё выяснить и предусмотреть:
Подтверждает добровольность и отсутствие принуждения:
“Продавец подтверждает, что заключение настоящего договора по отчуждению жилого помещения не связано с обманом, насилием, угрозой или введением в заблуждения со стороны третьих лиц”
Подтверждает, что продавец осознаёт последствия сделки:
“Продавец понимает и подтверждает, что после заключения настоящего договора он полностью утрачивает право собственности, включая право пользоваться объектом недвижимости и обязан освободить его в установленные сроки”.
Подтверждает, что не находится под влиянием мошенников и не участвует в “схеме по спасению своего жилья” или в “операции по выявлению мошенников вместе с ФСБ”:
“Продавец подтверждает, что в период, предшествующий заключению настоящего договора, с ним не связывались третьи лица, которые представлялись сотрудниками правоохранительных органов, прокуратуры, следственного комитета, Центрального банка РФ и предлагали поучаствовать в секретных операциях по выявлению мошенников либо спасти денежные средства или объекты недвижимости путём перевода на безопасные счета или переоформления на третьих лиц. Также не сообщалось о том, что мошенники пытаются оформить кредит на его имя и для противодействия необходимо вывести все деньги и (или имущество) на безопасные счета и номинальных владельцев”.
Подтверждает, что продавец осознаёт суть сделки “Я тебе квартиру - ты мне деньги”, продавец желает получить деньги и не собирается передать их мошенникам для благих целей:
“Продавец подтверждает, что если любые вышеперечисленные обстоятельства имели место перед сделкой или в момент совершения сделки, но были скрыты от покупателя по любым мотивам, продавец лишается права использовать их в будущем как основание для признания договора недействительным (ст. 431.2ГК РФ).
Конечно,включение таких условий не дает полной гарантии того, что сделку не признают недействительной, но резко повышают шансы покупателя. Покупатель подтверждает, что проявил бдительность, добросовестно пытался выяснить истинные намерения продавца и убедиться в юридической чистоте и безопасности сделки, что и зафиксировал в договоре.
Продавец в свою очередь тоже подтверждает свою добросовестность и добровольность продажи квартиры именно этому покупателю, а также уверенность в реальности сделки.
Вы бы что еще включили в условия договора? Поделитесь в комментах!