Прочитал в уважаемом канале «Деньги и песец» комментарии профессионалов рынка Михаила Хорькова и Максима Ельцова

Прочитал в уважаемом канале «Деньги и песец» комментарии профессионалов рынка Михаила Хорькова и Максима Ельцова. Комментарии к уже упомянутому нами заявлению Марата Хуснуллина. Рискну дополнить аналитиков со своей стороны, как практика. Все-таки я большую часть своей карьеры работал внутри девелопмента, поэтому мне есть что сказать.

«…отрасль уже достаточно долго живет в условиях высоких ставок, которые не только ограничили спрос, но и привели к значительному росту финансовых затрат по многим проектам.»

Все верно, как и ДЛЯ ДРУГИХ ОТРАСЛЕЙ. Только вот не всем вливают несколько триллионов в год на софинансирование льготных ипотечных программ. А еще другим отраслям недоступно проектное финансирование ниже ключа, на уровне 10%. Это в текущих условиях околобесплатные деньги.

По мере снижения ключевой ставки оживает и рыночная ипотека: с января по апрель количество выданных льготных и рыночных кредитов сравнялось (158 и 156 тысяч кредитов соответственно).

Важно понимать структуру этой «рыночной» ипотеки, ведь на самом деле это никакая не рыночная. Мы уже неоднократно писали, в рыночные программы аналитика банков записывает субсидируемые застройщиком кредиты. В условиях снижения доступности семейной ипотеки, субсидируемая (фактически незаконно, ЦБ РФ неоднократно заявлял об этом, и рассылал письма банкам о недопустимости этих программ) ипотека вышла на первое место по применению застройщиками, затмив собой программы рассрочки.

Именно поэтому заявление Хуснуллина прозвучало сейчас. Уже к 1 июня правительством должны быть приняты решения по новым параметрам семейной ипотеки, включая возможную дифференциацию ставок.

Вице-премьер является главным лоббистом отрасли. Это связано как с его прямыми обязанностями, кураторством нац проектов, количественных показателей по вводу жилья, так и с личным административным влиянием. Никакого отношения к реальному положению строительной отрасли эти заявления не имеют, они были бы сделаны в любом случае, даже при отличных продажах.

Поэтому нынешние заявления - это не только констатация проблем. Это сигнал о необходимости сохранения приемлемых параметров семейной ипотеки даже в условиях жестких бюджетных ограничений.

Вопрос не в том будет ли услышан этот сигнал. Услышат. Вопрос смогут ли что-то сделать…

Этот сигнал слышен был всегда. Льготные ипотечные программы разогнали рынок жилья с 4.8 трлн. в 2020г. до 18 трлн. в 2023г., повлияв на инфляционные процессы больше чем СВО. Но эту священную корову продолжали накачивать деньгами, несмотря на аллергию президента на инфляцию. Просто ставкой душили инфляционные процессы, задушив параллельно малый бизнес.

Есть ли проблемы в реальности? Безусловно, есть, но не такие страшные. Запас прочности застройщиков на практике будет зависеть от их веры в будущее. Придется пояснить, как застройщик работает в реальности. Вся прибыль с проектов проданных, выводится на другие виды бизнеса для диверсификации (например огромный пул складских комплексов, отелей, ТЦ) или заграницу.

Земельные банки под будущие проекты приобретаются на заемные средства. Так вот, отрасль в целом, если будет видеть перспективу, перекроет временные трудности за счет имеющихся ресурсов, а если не будет видеть перспективу, то просто обанкротит/скинет банкам залоговые жилищные активы.

Ведь все сливки уже в других активах и на других юр лицах. Реальные проблемы могут быть у отдельных застройщиков, которые выбрали экспоненциальный рост, как стратегию. Себестоимость в сравнении с продажной ценой все еще очень мала, проблема только в том, что кроме нормы прибыли, есть еще оборачиваемость капитала, даже при нагрузке ПФ в 10%, при недостаточном уровне продаж растут риски.

В зоне риска пару компаний с сумасшедшими показателями нераспроданного жилья, но у них достаточно активов, чтобы пережить это, если захотят. Застройщики активно скидывают цены, для примера, топ 3 застройщик страны скинул в крупном ЖК цены с 300т. за кв.м. до 180т. Другой крупный застройщик делает реальные скидки в 30%. И они так могут ценами стимулировать спрос еще долго, потому что себестоимость позволяет.