2026 год рынок жилья встречает после периода охлаждения. Активность снизилась, количество сделок снизилось, но сами цены при этом не упали — они продолжили расти, хотя и без прежней динамики.
На конец 2025 года ситуация выглядела достаточно ровный. В новостройках крупных городов средняя стоимость квадратного метра уже превышала 200 тысяч рублей. На вторичном рынке цены оставались ниже, но также постепенно подтягивались вверх.
Отдельный момент — разрыв между ценой в объявлениях и реальными сделками. Продавцы часто выставляют объекты дороже, но в переговорах готовы давать дисконт. Это стало нормой рынка.
При этом предложение остается большим. Объем строящегося жилья на конец 2025 года превышал 120 млн квадратных метров. И это важный фактор, который сейчас влияет на весь рынок.
В ряде регионов уже заметна ситуация, когда объем непроданного жилья начинает давить на девелоперов. В таких локациях становится сложнее поддерживать прежние темпы продаж, и это постепенно меняет поведение застройщиков.
Что будет с ценами в 2026
Ключевой фактор — политика Центробанка.
Если ключевая ставка начнет снижаться, ипотека станет доступнее, и рынок достаточно быстро оживет. Если ставка останется высокой, спрос будет сдержанным.
Уже сейчас видно, что покупатели начинают адаптироваться к новым условиям. Растет доля сделок с рыночной ипотекой, часть людей выводит деньги с депозитов и переводит их в недвижимость.
Но важно понимать: любое снижение ставки — это не только рост спроса, но и давление на цены вверх.
Новостройки
Первичный рынок напрямую зависит от ипотеки и государственных программ.
В первой половине 2026 года спрос, скорее всего, останется умеренным. Многие покупатели занимают выжидательную позицию и ждут более доступных ставок.
При этом сами застройщики уже начали сокращать запуск новых проектов. По итогам прошлого года объем новых строек снизился примерно на 15%. Одновременно с рынка постепенно уходят самые дешевые предложения.
Это формирует дефицит в массовом сегменте. И даже при слабом спросе это поддерживает цены.
Сейчас рынок держится за счет большого объема предложения. Нераспроданных квартир — около 79 млн квадратных метров. Это своего рода ограничитель, который не дает ценам резко вырасти.
Дополнительно застройщики активно используют инструменты для поддержания продаж:
— скидки
— рассрочки
— трейд-ин
— специальные акции
Отдельно стоит отметить начало 2026 года. Январь стал рекордным по объему выданной ипотеки — многие спешили воспользоваться старыми условиями перед изменением программ.
Вторичный рынок
Вторичка сейчас во многом живет своей логикой.
Здесь накопился отложенный спрос, который может быстро реализоваться при снижении ставок. Каждый шаг вниз по ипотеке сразу увеличивает количество сделок.
Еще один фактор — гибкость продавцов. В отличие от первичного рынка, здесь чаще идут на уступки и готовы снижать цену при реальном покупателе.
Но есть и ограничение. Пока ипотечные ставки не опустятся хотя бы ниже 14% годовых, рассчитывать на резкое оживление рынка не стоит.
Сценарий со ставками ниже 10% — это уже горизонт 2028 года и дальше.
Поэтому в 2026 году цены, скорее всего, продолжат расти, но не резко — примерно на уровне инфляции, в диапазоне 5–10%.
Загородная недвижимость
Загородный сегмент выглядит слабее остальных.
Высокая стоимость кредитов и изменения в ипотечных программах сдерживают спрос на дома и участки. В начале года рынок может находиться в состоянии стагнации.
Но здесь всегда работает сезонность. Весной интерес к загородной недвижимости традиционно начинает расти, и это может немного оживить сегмент.
Факторы, влияющие на рынок:
— ключевая ставка и условия ипотеки
— изменения в государственных программах
— себестоимость строительства
— объем предложения
Рост стоимости строительства никуда не делся. Дорожают материалы, рабочая сила, логистика. Плюс девелоперы закладывают риски, связанные с экономикой и регулированием.
Все это в совокупности поддерживает цены даже в условиях сдержанного спроса.
Решение о покупке в 2026 году все больше становится не вопросом «когда рынок вырастет», а вопросом личной экономики.
Сейчас имеет смысл заходить в рынок, если:
— есть достаточный первоначальный взнос
— ипотечный платеж комфортен и стабилен
— есть доступ к льготной программе
— застройщик дает скидку или рассрочку
Первая половина года дает больше возможностей для переговоров. Спрос уже снизился, а застройщики еще готовы идти на уступки.
В целом сценарий на 2026 год был высокого спроса, без резкого повышения цен. Но с конкуренцией за покупателя.