Разобрались, подходит ли под АУСН бизнес по сдаче в аренду недвижимого имущества
ИП и компании на АУСН вправе заниматься сдачей недвижимости в аренду при условии, что соблюдаются требования и ограничения данного налогового режима.
Что такое АУСН
Автоматизированная упрощенная система налогообложения (АУСН или АвтоУСН) — это экспериментальный налоговый режим, который подходит для ИП и юрлиц. Эксперимент проводится до конца 2027 года в ряде субъектов РФ (их список постоянно пополняется). Особенность АУСН в том, что налоги считаются автоматически налоговой и банком, платить их нужно один раз в месяц. При этом бизнес на АУСН не платит НДС.
Важно! Некоммерческие компании, такие как ТСЖ, не могут работать на АУСН.
Какие ограничения есть на АУСН
АУСН введен для малого бизнеса. Все ограничения спецрежима указаны в части 2 статьи 3 Закона от 25.02.2022 № 17-ФЗ. Они должны соблюдаться и при ведении арендного бизнеса:
- Предприниматель или организация должны быть зарегистрированы в регионе, в котором введен режим АУСН. При этом нет требования о том, чтобы недвижимость располагалась в этом же регионе.
- Счет должен быть открыт в уполномоченном банке, который работает с плательщиками АУСН.
- Можно нанять в штат не более 5 работников-резидентов. Нерезидентов нанимать нельзя. Перечислять зарплату можно исключительно на банковскую карту.
- Максимальная сумма дохода за предшествующий и текущий год установлена в 60 млн руб.
- АУСН должен быть единственным режимом ИП или компании. АУСН нельзя совмещать с ПСН, самозанятостью (НПД), обычной УСН и ЕСХН. Не требуется специально отказываться от других налоговых режимов. Это произойдет автоматически при подаче уведомления о переходе на АУСН.
- Не разрешается сотрудничать с другим бизнесом в рамках концессионного соглашения или договоров товарищества (простого или инвестиционного) и доверительного управления имуществом.
- Не разрешается вести бизнес как посредник. Предприниматель или юрлицо на АУСН не вправе сдавать чужую недвижимость в аренду, действуя в качестве поверенного, комиссионера, агента.
- Только для компаний: максимальная остаточная стоимость основных средств (ОС) — 150 млн руб. Это значит, что в случае, когда остаточная стоимость недвижимого имущества превышает эту сумму, компании нельзя применять АУСН.
- Только для компаний: нет открытых филиалов и обособленных подразделений.
Переход на АУСН возможен с нового календарного года. При работе на УСН или НПД переход также разрешен в середине года с начала нового месяца.
Важно! При превышении указанных лимитов и ограничений право на АУСН утрачивается с первого числа текущего месяца.
Возможна ли сдача недвижимости в субаренду
При работе на АУСН не установлены какие-либо ограничения по пересдаче арендованного недвижимого имущества в субаренду. Поэтому такой вариант бизнеса также возможен.
Как учитывается возмещение коммунальных услуг на АУСН
В рамках договоров аренды может быть установлено условие о том, что арендатор уплачивает не только арендную плату, но также возмещает стоимость коммунальных услуг. После этого арендодатель сам перечисляет коммунальные платежи поставщикам. Этот вариант возможен и при работе на АУСН.
Сумма, которую арендодатель получает от арендатора за коммунальные услуги, облагается налогом. Это доход. В законе нет исключения, которое разрешало бы не учитывать такие суммы.
Минфин подтверждает эту позицию для УСН. Для АУСН правила те же: в доход идет вся выручка и внереализационные доходы. Коммунальные платежи не входят в перечень необлагаемых доходов.
Если вы планируете сдавать недвижимость на АУСН или уже работаете на этом режиме, важно контролировать все лимиты и не нарушать условия. Ошибки могут привести к потере права на спецрежим и переходу на ОСН с доначислением налогов.
Хотите проверить, подходит ли вам АУСН? Наши специалисты помогут оценить, соответствует ли ваш бизнес нужным критериям, рассчитать налоговую нагрузку и оформить переход на режим без ошибок. Оставьте заявку — мы расскажем больше о наших услугах.