Покупка квартиры с арендаторами — это ситуация, с которой иногда сталкиваются покупатели недвижимости.
Однако не все знают, какие риски могут возникнуть, если объект оказывается обременён арендным договором или договором найма.
В контексте статьи для удобства мы будем обобщать подобные договоры формулировкой: «договор аренды».
Часто покупатели думают, что после покупки квартиры они смогут легко выселить арендаторов или быстро решить проблему с арендой, но это не всегда так.
В этой статье мы рассмотрим два типичных сценария, когда покупка квартиры с арендаторами может стать рисковой ситуацией, и разберем, что именно нужно учитывать, чтобы избежать юридических проблем и сохранить свои права как нового собственника.
Ситуация 1: покупатель не знает, что в квартире есть арендаторы
Это наиболее распространённый случай, когда покупатель планирует приобрести квартиру, но не подозревает, что в ней есть арендаторы.
Если договор аренды (найма) заключён на срок менее одного года, он не подлежит регистрации в Росреестре, и покупатель не сможет узнать о нём, если не узнает условия аренды напрямую.
В этом случае информация о таком договоре не будет доступна в выписке ЕГРН, и покупатель не сможет узнать о нём, если не проверит условия аренды напрямую.
Причём умалчивание о арендаторах может быть не обязательно попыткой злостного мошенничества, а результатом непонимания продавцом последствий.
Продавец может утаить это, думая, что так квартира быстрее продастся, но он может не знать, что арендаторы после продажи квартиры будут защищать свои права.
Продавец может ошибочно полагать, что после продажи квартиры новый покупатель их легко выселит.
В итоге новый собственник сталкивается с неожиданной проблемой: ему нужно либо продолжать сдавать квартиру на тех же условиях, либо решать, как законно выселить арендаторов.
Почему это становится проблемой?
Арендаторы не могут быть выселены сразу после покупки квартиры, если у них есть договор аренды (найма) на общих условиях, без указания того, что после смены собственника аренда прекращается.
Это право арендатора — «право следования за вещью» — означает, что даже если собственник меняется, арендатор сохраняет свои права на жильё.
Иными словами, покупатель, став владельцем квартиры, должен продолжать сдавать её на условиях, которые были установлены с предыдущим собственником, до окончания срока аренды.
Что такое «обременение» аренды и как оно влияет на покупку квартиры?
Когда мы говорим о праве арендатора продолжать проживание в квартире после продажи, мы фактически обсуждаем обременение.
Аренда — это ограничение прав нового собственника. Он, возможно, сможет продать квартиру, но он не сможет просто так выселить арендатора.
Это связано с тем, что договор аренды может иметь силу даже при смене владельца недвижимости.
Важно понимать, что покупка квартиры с арендаторами — это не просто покупка жилья, а покупка с обременением, которое может надолго ограничить ваши права.
Мифы о выселении арендаторов
Многие покупатели считают, что как только они станут собственниками квартиры, они смогут легко выселить арендаторов.
Это далеко не так. Даже если договор аренды не был зарегистрирован в Росреестре, он может иметь юридическую силу. Пробовать выселить арендатора можно только через суд, но для этого нужны аргументы.
Как избежать подобных ситуаций?
• Дополнительные пункты в договоре с продавцом: при покупке квартиры всегда заключайте с продавцом договор, в котором он подтверждает отсутствие арендаторов на момент сделки.
Это может быть частью договора купли-продажи или отдельным документом, в котором продавец декларирует, что в квартире нет арендаторов или нанимателей.
• Ответственность за появление арендаторов после сделки: в договоре можно предусмотреть штрафные санкции для продавца, если окажется, что арендаторы остались в квартире после покупки.
Ситуация 2: покупатель покупает квартиру с арендаторами (для сдачи в аренду)
Второй типичный сценарий — когда покупатель намеренно приобретает квартиру с арендаторами, потому что его цель — сдавать её в аренду.
В этом случае покупатель может быть заинтересован в том, чтобы сохранить арендаторов, но для этого важно проверить несколько ключевых моментов, чтобы избежать юридических и финансовых проблем.
Что нужно проверить перед покупкой квартиры с арендаторами?
1. Проверка договора аренды (найма)
Прежде чем совершить сделку, покупателю может понадобиться убедиться, в том, что все договоры аренды или найма зарегистрированы в Росреестре.
Если договоры заключены на срок более одного года, они обязаны быть зарегистрированы.
Это важный момент, так как незарегистрированные договоры могут вызвать проблемы в будущем, особенно если арендаторы не согласны с новыми условиями.
2. Согласование новых условий с арендаторами
Если договор аренды не был зарегистрирован или его условия не соответствуют требованиям покупателя, необходимо договориться с продавцом чтобы он до сделки зафиксировал с арендаторами изменения условий.
Это может быть сделано через заключение нового соглашения, которое подтверждает, что новые условия аренды вступают в силу.
3. Защита от рисков
Чтобы избежать проблем в будущем, важно, чтобы в договоре купли-продажи были прописаны условия, касающиеся арендаторов, и ответственность сторон за нарушение этих условий.
Заключение
Покупка квартиры с арендаторами — это не всегда простая и безопасная сделка.
Важно учитывать все риски, связанные с правами арендаторов и особенностями договора аренды.
Даже если вы покупаете квартиру под сдачу в аренду, необходимо тщательно изучить сам договор аренды. Убедитесь, что положения договора соответствуют вашим требованиям, и нет скрытых ограничений или невыгодных условий.
Если не уделить должного внимания проверке всех документов и правильному оформлению договоров, покупатель может столкнуться с неприятными юридическими последствиями.
Всегда заключайте договоры с продавцом с нужными условиями и ответственности для продавца, проверяйте наличие арендаторов и их договоры аренды, а также уточняйте, как эти условия могут повлиять на ваши права после покупки квартиры. Тщательная подготовка — залог безопасной сделки.
Автор канала:
Сергей Заводских — эксперт по юридической безопасности сделок с недвижимостью.
Актуальные материалы так же публикуются:
📱 Telegram-канале: https://t.me/STUDY_REAL_ESTATE
Ⓜ️ в чате МАКС: https://max.ru/join/D1n9nRN-BF_LEZM8E5vaC6p8x4tx8uYU8e2mXiNipbQ
────── ✦ Конец статьи ✦ ──────