ГПЗУ — это один из базовых документов, без которого обычно не обойтись, если вы собираетесь строить или реконструировать объект капитального строительства.
Проще говоря, ГПЗУ показывает, что вообще можно делать с участком, что и где можно строить, какие есть ограничения, и на что нужно смотреть при проектировании. Также ГПЗУ, будучи выпиской одновременно из множества документов, позволяет оценить в комплексе установленные в отношении участка ограничения и требования. В связи с чем данный документ обычно запрашивает покупатель перед сделкой с участком. И неверная информация в нём может радикально снизить ценность участка как товара.
Хотя формально это информационный документ, на практике он очень важен, потому что он фиксирует градостроительные параметры участка на 3 года. Это значит, что застройщик может (за рядом исключений) ориентироваться на сведения из ГПЗУ, даже если потом правила землепользования и застройки изменятся.
Но из-за этого как раз часто и возникают споры.
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989-47-25
- по Telegram +7 (903) 722-35-09
- в MAX DvaM
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте http://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
Какие судебные споры по ГПЗУ встречаются чаще всего
1. Отказ в выдаче ГПЗУ
Один из самых частых споров — когда собственнику или арендатору участка просто не выдают ГПЗУ.
Когда отказ обычно признают незаконным
Суды часто встают на сторону заявителя, если орган власти отказал по причинам, которых нет в законе или регламенте.
Например:
- у заявителя требовали документы о возможности подключения к водоснабжению и канализации, хотя для выдачи ГПЗУ такие документы не нужны;
- отказали, потому что якобы не хватает проекта межевания, хотя материалов имеющегося проекта планировки территории было достаточно;
- отказали из-за того, что участок находится сразу в двух территориальных зонах, но не указали, почему это реально мешает выдать ГПЗУ;
- отказали из-за расположения участка в зоне охраны объекта культурного наследия, хотя само по себе это тоже не мешает выдаче градостроительного плана.
Когда отказ могут признать законным
Но бывают ситуации, когда суд поддерживает отказ. Обычно это происходит, если действительно есть формальные основания, например:
- для участка обязательно нужна документация по планировке территории, а ее нет, например в зоне комплексного развития территории.
2. Споры о содержании самого ГПЗУ
Еще одна частая история — ГПЗУ выдали, но его содержание правообладателя не устраивает, потому что в нем есть лишние ограничения или, наоборот, чего-то важного не хватает.
Когда суды признают ГПЗУ недействительным полностью или частично
Если в ГПЗУ без оснований указали ограничения на строительство
Например, суды признавали незаконными такие ограничения, если в плане просто указали, что на участке есть зона особыми условиями использования, но при этом:
- не было понятно, какая именно это зона;
- не были указаны реквизиты акта о ее установлении;
- не было данных об органе, который эту зону установил.
Суды в таких случаях исходят из того, что нельзя просто вписать ограничение “на всякий случай”, если оно документально не подтверждено. Иначе это необоснованно ограничивает право собственника на строительство.
Если в ГПЗУ включили спорные сведения о категории земель или функциональной зоне
Например, был случай, когда в ГПЗУ указали, что часть участка якобы находится в границах земель лесного фонда. Собственник это оспорил, и суд поддержал его, потому что реальных доказательств такого наложения не было.
То есть если в план включили информацию, которая фактически мешает использовать участок по назначению, но она в должной степени подтверждена, это можно оспаривать.
Если в ГПЗУ отсутствуют обязательные данные
Бывают и обратные ситуации: проблема не в лишней информации, а в том, что в плане чего-то не хватает.
Например, суд признал ГПЗУ незаконным, потому что в нем не были указаны границы допустимого размещения объекта капитального строительства. А это важная часть документа, без которой сложно нормально проектировать и строить, получать разрешение на строительство.
Когда суды считают ГПЗУ, содержащий ограничения использования участка, законным
Если суд видит, что план содержит все обязательные сведения и подготовлен на основании правильных документов, то оспорить его не получится. В таком случае если что-то и можно оспаривать, то исходные документы (генеральный план, ПЗЗ, проект планировки и т.д.), сведения из которых внесены в ГПЗУ. Сам по себе факт, что ГПЗУ не устраивает заявителя, еще не означает, что он незаконен.
3. Споры о том, что ГПЗУ “защищает” застройщика на 3 года
Это очень важный момент.
После выдачи ГПЗУ его сведения можно использовать для проектирования и получения разрешения на строительство в течение 3 лет.
То есть если вам выдали ГПЗУ, а потом правила землепользования и застройки изменились, то в течение этого срока вы в целом можете опираться на старые параметры из ГПЗУ.
Суды это подтверждают. Например, был спор, где заявителю отказали в разрешении на строительство, потому что участок потом попал в зону комплексного развития территории. Но суд указал, что ГПЗУ был выдан раньше, а значит, отказ незаконен.
Но есть важное исключение
Хотя ГПЗУ действительно фиксирует градостроительные параметры на 3 года, это не отменяет ограничений, связанных с ЗОУИТ — зонами с особыми условиями использования территории.
Проще говоря, если после выдачи ГПЗУ появились новые ограничения по таким зонам, то при получении разрешения на строительство их все равно придется учитывать.
То есть ГПЗУ дает определенную стабильность, но не абсолютную.
Также трёхлетний срок действия ГПЗУ не распространяется на вопросы изменения разрешённого использования участка в ЕГРН, Росреестр в этом вопросе сверяется только с актуальной редакцией правил землепользования и застройки.
Что полезно сделать при получении ГПЗУ
Если вы собираетесь строить, с ГПЗУ лучше работать внимательно уже с самого начала.
- заранее проверить, нет ли формальных причин для отказа в выдаче ГПЗУ;
- после получения внимательно посмотреть, какие ограничения в нем указаны;
- проверить, не включены ли туда сведения, которых не должно быть;
- если в плане есть ошибки, спорные ограничения или не хватает обязательной информации — подумать об оспаривании.
Краткие выводы
ГПЗУ — это не просто “справка по участку”, а реально важный документ, от которого зависит возможность строительства.
Судебная практика показывает следующее:
- органы власти нередко отказывают в выдаче ГПЗУ по незаконным основаниям;
- в сам ГПЗУ иногда включают лишние или неподтвержденные ограничения;
- иногда, наоборот, в нем не хватает обязательных сведений;
- суды довольно часто поддерживают правообладателей, если видят, что отказ или содержание ГПЗУ не соответствуют закону;
- при этом трехлетняя “стабильность” ГПЗУ работает не во всех случаях — ограничения по ЗОУИТ все равно могут повлиять на строительство.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам землепользования и недвижимости. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.
Правовой центр «Два М» готов сопровождать как процедуру получения ГПЗУ так и судебные споры связанные с его содержанием.
Также в рамках градостроительного и земельного аудита готовы заранее рассмотреть вопросы действующих в отношении участка ограничений (при подготовке к сделке с участком, старту стройки или инвестиционного проекта и т.д.).