«Что сложного в сдаче квартиры? Нашёл жильцов, передал ключи и каждый месяц получаешь деньги». Так думают многие собственники. Ровно до первой проблемы. А их достаточно. Например, гость может просто исчезнуть, оставив включённый телевизор и свои вещи.
Гость снял квартиру и исчез
«Мужчина из Забайкальского края снял квартиру посуточно. На первый взгляд: приятный, хорошо одетый, спокойный. Никаких опасений не вызвал. К тому же медработник. Заселился на несколько суток, потом продлил проживание. Всё шло нормально.
Но наступил день выезда. Пришла горничная, а ключей нет. Стучит в дверь. Никто не открывает. Телефон отключен. Решила открыть своим ключом.
В квартире никого. Свет горит, телевизор работает, вещи и сумки гостя на месте. А через несколько часов уже следующий заезд. И переселить людей некуда. В итоге решили начать уборку, а вещи аккуратно сложить и забрать в машину.
Гость так и не объявился.
На следующий день звонит женщина — знакомая исчезнувшего квартиранта. Рассказывает: перед отъездом ему стало скучно, решил немного выпить и пойти прогуляться. Не понятно, что случилось дальше (то ли ему стало плохо, то ли что-то натворил), но его забрали в городскую психиатрическую клинику.
Женщина попросила отвезти ему вещи. Только туда так просто не войти. Попросил санитара передать сумки, а он только пальцем у виска покрутил. В итоге пришлось мне ещё несколько дней возить их в машине. Потом квартиранта выписали, вещи ему вернули, и он благополучно уехал».
Эта история произошла с нашим новым партнёром из Иркутска — Олегом Аноховым.
От посуточной аренды к долгосроку
На рынке аренды Олег Анохов с декабря 2020 года. Попал в эту сферу, можно сказать, случайно: начал сдавать собственные квартиры, постепенно разобрался в процессах, увидел спрос и стал развивать направление.
Сначала много лет занимался посуточной арендой. В управлении было около 60 квартир. Было разное: и идеальные заезды, и истории, после которых хочется всё бросить.
Но со временем стало понятно: есть ещё одно направление, где спрос не меньше — долгосрочная аренда. Плюс у нее есть важное преимущество — отсутствие ярко выраженной сезонности.
Долгосрок привлёк понятной моделью работы. Есть много собственников квартир, которые не хотят заниматься ежедневной рутиной: отвечать на звонки, показывать квартиру, проверять арендаторов, решать бытовые вопросы, контролировать платежи. А кто-то и вовсе живёт в другом городе или регионе, поэтому физически не может постоянно заниматься квартирой, — поделился Олег.
Поэтому он решил расширить бизнес и вместе с нами развивать долгосрок и помогать собственникам решать проблемы.
Проблемы на рынке аренды
В Иркутске есть все типичные проблемы рынка аренды.
Большая конкуренция, часто встречаются недобросовестные квартиранты, которые портят имущество, задерживают оплату, «забывают» о коммунальных услугах, конфликтуют с соседями, устраивают шумные вечеринки, заводят животных без согласования и т.п.
Еще один нюанс, собственнику без опыта сложно правильно оценить рынок. Обычно ориентируются на площадки, смотрят похожие объявления и ставят либо такую же цену, либо выше. На первый взгляд логично. Но на практике это часто приводит к тому, что арендатор быстро съезжает, как только находит вариант дешевле.
Замечали, что часто в объявлениях крутятся одни и те же квартиры? Они то появляются, то исчезают, потом снова появляются... А для собственника это потеря времени и денег.
А ещё это большая работа: звонки, показы, проверки, договоры, коммунальные платежи, бытовые вопросы, ремонт, выезды, разговоры «а можно оплатить позже?» и многое другое.
Теперь всем этим (и не только) в Иркутске будет заниматься наш новый партнёр.
Доверительное управление
Это когда собственник передаёт все организационные вопросы по сдаче жилья специалистам. Работа начинается с поиска арендаторов.
- размещаем объявление на всех популярных площадках;
- принимаем звонки и показываем квартиру, собственнику предоставляем отчёт;
- проверяем будущих жильцов по специальным базам: судимость, судебные производства, исполнительные производства;
- оформляем договор;
- учитываем в договоре важные нюансы проживания;
- подробно фиксируем обязанности жильцов по ремонту и содержанию квартиры;
- проводим детальную видеосъёмку имущества и состояния ремонта.
На этом этапе важно снизить риски. Потому что многие проблемы начинаются, когда быстро заселили жильцов, договор скачали из интернета, а состояние квартиры зафиксировали «на глаз».
После заселения работа продолжается.
- ежемесячно проверяем оплату аренды и коммунальных услуг;
- следим за соблюдением правил проживания;
- помогаем решать конфликты с соседями;
- круглосуточно принимаем звонки от квартирантов;
- выезжаем по адресу, если возникает проблема;
- следим за сохранностью имущества и порядком в квартире;
- организуем мелкий ремонт (в большинстве случаев его оплачивают квартиранты).
Выселение — тоже важный этап.
- проверяем состояние квартиры и имущества;
- сверяем текущее состояние с видеофиксацией;
- оформляем все недостатки в акте;
- компенсируем собственнику ущерб, если он был нанесён;
- при необходимости организуем уборку.
Если вопрос не удаётся решить мирно, взыскиваем ущерб с жильцов через суд. За время нашей работы все иски были удовлетворены.
Кому подходит доверительное управление?
Инвесторам, у которых два и более объекта. Когда квартир несколько, контроль превращается в операционную задачу. Нужно следить за оплатами, общаться с жильцами, решать бытовые вопросы, контролировать состояние жилья и при этом думать не только о сохранности квартир, но и о росте прибыли.
Собственникам, которые живут в другом городе или за границей. Сложно оперативно приехать на показ, проверить состояние квартиры, разобраться с внезапной проблемой, устранить форс-мажор.
Тем, кто не хочет тратить своё время и силы. У собственников есть работа, семья, дела и заботы. А когда квартира начинает требовать регулярного внимания, аренда перестаёт быть пассивным доходом и становится ещё одной обязанностью.
Владельцам элитного жилья. Здесь особенно важны премиальный сервис, тщательный отбор жильцов и бережное отношение к имуществу. Чем выше уровень объекта, тем внимательнее нужно подходить к выбору арендаторов, договору, фиксации состояния квартиры и дальнейшему сопровождению.
И, конечно, доверительное управление подходит всем, кто хочет получать стабильный доход от квартиры и при этом не погружаться в каждую мелочь: звонки, показы, проверки, договоры, коммунальные платежи, ремонт и возможные споры.
А вы сдаёте квартиру сами или передали эти задачи специалистам?
Больше интересных историй и полезной информации — в телеграм-канале