Иногда человек покупает участок, планирует строиться, а потом выясняется, что земля находится в зоне санитарной охраны скважины или водозабора (ЗСО источников питьевого водоснабжения). После чего возникают вопросы: можно ли строить, вести те или иные виды хозяйственной деятельности, заниматься сельхозпроизводством, допустимы ли септик, хозяйственные постройки. И вообще насколько всё серьёзно.
На практике такие ситуации встречаются довольно часто. Причём проблемы нередко проявляются уже после покупки участка.
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989-47-25
- по Telegram +7 (903) 722-35-09
- в MAX DvaM
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте http://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
Обращаем внимание, что зона санитарной охраны питьевого водоснабжения Москвы имеет отдельное регулирование. Подробно о нём здесь. В этой же статье рассмотрены вопросы зоны санитарной охраны скважин и водозаборов в иных регионах, а также в Новой Москве.
Что такое зона санитарной охраны
Зона санитарной охраны — это специальная территория вокруг источников питьевого водоснабжения: скважин, водозаборов и других объектов, откуда берут воду для питья.
Смысл таких зон понятный: защитить воду от загрязнения. Поэтому в их границах могут ограничивать или полностью запрещать строительство и другую деятельность, если она может повлиять на качество воды.
Проще говоря, если участок попал в такую зону, использовать его «как обычно» может уже не получиться.
Чем это может быть опасно для собственника участка
Если участок находится в ЗСО, это может повлиять на очень многое. Например:
- на возможность строительства;
- на допустимость реконструкции уже существующих объектов;
- на размещение локальных очистных сооружений и сброс сточных вод;
- на размещение и деятельность складских и производственных объектов;
- на ведение сельского хозяйства (размещение объектов животноводства, а применение удобрений и пестицидов);
- на бурение новых скважин.
Иногда всё ограничивается дополнительными согласованиями. А иногда ограничения оказываются настолько серьёзными, что использовать участок в планируемых целях становится невозможно.
Вхождение участка в зону санитарной охраны, выявленное после начала освоения участка, в ряде случаев может стать основанием для требований:
- о запрете определённой хозяйственной деятельности;
- об оспаривании формирования участка;
- об оспаривании предоставления участка;
- об оспаривании установленных видов разрешённого использования.
В то же время если собственника вовремя не предупредили о том, что участок попадает в ЗСО, или если ограничения появились из-за новых объектов водоснабжения, в некоторых случаях можно ставить вопрос о возмещении убытков.
Почему о вхождении участка в ЗСО не всегда можно узнать заранее
Одна из главных проблем в том, что сведения о таких зонах далеко не всегда сразу и полно отражены в доступных источниках.
Особенно часто сложности возникают с небольшими водозаборами и скважинами в сельской местности и садоводствах. По таким объектам зоны санитарной охраны нередко устанавливаются существенно позже их ввода в эксплуатацию, сведения вносятся в ЕГРН и градостроительные информационные системы с большим опозданием. В результате собственник может годами пользоваться участком и не знать, что он уже находится в зоне с ограничениями.
Из-за этого покупатели иногда узнают о наличии ЗСО уже после сделки.
Именно поэтому перед покупкой или застройкой участка полезно заранее проверять не только выписку из ЕГРН, но и весь градостроительный и земельный контекст.
Правовой центр «Два М» проводит градостроительный и земельный аудит, чтобы заранее выявить вхождение участка в ЗСО и иные подобные ограничения и оценить риски.
Из чего состоит зона санитарной охраны
Как правило, зона санитарной охраны делится на три пояса.
Первый пояс — это территория непосредственно вокруг водозабора и связанных с ним сооружений.
Второй и третий пояса нужны для того, чтобы защитить источник воды от загрязнения.
То есть ограничения в этих поясах разные: чем ближе к водозабору, тем строже режим.
Первый пояс: самый строгий
Первый пояс — это пояс строгого режима.
Для подземных водозаборов его границы обычно устанавливаются так:
- не менее 30 метров от водозабора — если используются защищённые подземные воды;
- не менее 50 метров — если используются недостаточно защищённые подземные воды.
Если водозаборов несколько, расстояние считают от крайних скважин.
Что нельзя в первом поясе
В первом поясе фактически запрещена почти любая деятельность, которая не связана напрямую с эксплуатацией водозабора.
В частности, здесь не допускаются:
- строительство, не связанное с водоснабжением;
- размещение жилых зданий;
- размещение хозяйственно-бытовых построек;
- применение удобрений и ядохимикатов.
Проще говоря, если участок попал в первый пояс, его хозяйственное использование практически исключается.
Второй пояс: защита от микробного загрязнения
Второй пояс нужен прежде всего для защиты подземного источника от микробного загрязнения.
Его границы не устанавливаются по единому шаблону. Они определяются гидродинамическими расчётами — то есть в каждом случае индивидуально.
Что ограничено во втором поясе
Во втором поясе новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, а также бурение новых скважин допускаются только при обязательном согласовании с органом санитарно-эпидемиологического надзора.
Кроме того, здесь запрещается размещать объекты, которые могут создать риск загрязнения. Например: склады горюче-смазочных материалов, ядохимикатов, минеральных удобрений, животноводческие и птицеводческие предприятия.
Также запрещаются:
- применение удобрений и ядохимикатов;
- разработка недр;
- рубка леса главного пользования и реконструкции.
Кроме запретов, во втором поясе должны выполняться меры по санитарному благоустройству территории: устройство канализации, водонепроницаемых выгребов, организация отвода поверхностного стока и другие меры.
Если говорить совсем просто, то во втором поясе строить объекты, не создающие угрозу загрязнения можно, но с соблюдением порядка , согласования и техническими ограничениями.
Третий пояс: защита от химического загрязнения
Третий пояс нужен для защиты водоносного пласта от химического загрязнения.
Его границы тоже рассчитываются индивидуально.
Что важно для третьего пояса
В третьем поясе также предусмотрены обязательное согласование нового строительства и бурения новых скважин
Кроме того, есть запреты, связанные с размещением объектов, которые могут создать опасность химического загрязнения, а также с разработкой недр.
При этом размещение таких объектов в некоторых случаях всё же допускается, но только при соблюдении дополнительных условий: если используются защищённые подземные воды, выполнены специальные меры защиты водоносного горизонта и получено санитарно-эпидемиологическое заключение с учётом заключения органов геологического контроля.
То есть третий пояс — это территория, существенность ограничений на которой зависит от конкретного вида и характеристик планируемого объекта.
Чем может помочь Правовой центр «Два М»
Правовой центр «Два М» занимается вопросами правового режима земельных участков, градостроительных ограничений и иных особых условий использования территории.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам землепользования и недвижимости. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.
Юристы центра могут:
- оценить, насколько обоснованно установлены границы зоны санитарной охраны;
- проверить риски выявления ЗСО и других ограничений, которых нет в общедоступных источниках;
- проанализировать, соответствует ли планируемое строительство режиму участка;
- подготовить правовую позицию для согласования строительства;
- сопровождать споры, связанные с ограничениями использования земли и недвижимости;
- помочь в вопросах возмещения убытков;
- сопровождать дела о сносе построек и споры о запрете хозяйственной деятельности.
Если вам нужно понять, насколько серьёзны ограничения по вашему участку и можно ли что-то строить, лучше разбираться с этим до начала работ, а не после появления спора.