После дела Долиной многие решили, что рынок недвижимости наконец получит понятные правила игры и усиленную защиту добросовестного покупателя. Но практика 2026 года показывает: всё гораздо сложнее.
Сейчас ключевая проблема сместилась в плоскость статьи 177 ГК РФ — когда продавец заявляет, что в момент сделки не понимал значения своих действий или не мог ими руководить.
Именно здесь начинается самое интересное.
Сам механизм оспаривания практически не изменился. Продавец обращается в суд, назначается психолого-психиатрическая экспертиза. Если эксперты приходят к выводу, что человек не осознавал свои действия в момент подписания договора, сделку признают недействительной. Если такого вывода нет — в иске обычно отказывают.
Но судебная практика постепенно начала меняться в деталях.
Первое важное изменение — суды всё чаще пытаются определить порядок возврата сторон в исходное положение.
Раньше возникала абсурдная ситуация: квартиру возвращали продавцу, а покупатель оставался без недвижимости и без денег, потому что средства уже были переведены мошенникам или просто исчезли.
Сейчас в ряде дел суды начали прямо указывать: возврат квартиры продавцу возможен только одновременно с возвратом денег покупателю. Это важный сигнал для рынка, потому что ранее вопрос реального исполнения подобных решений часто просто игнорировался.
Второй важный момент — отношение судов к самим экспертизам.
Раньше формулировки экспертов зачастую воспринимались почти автоматически. Сейчас кассационные инстанции начали внимательнее анализировать содержание заключений.
Например, если экспертиза говорит о стрессе, тревожности, психологическом давлении или внушаемости продавца — этого уже может быть недостаточно. Суду нужен конкретный вывод о том, что человек именно не мог понимать значение своих действий и руководить ими.
И это принципиальная разница.
Потому что между состоянием эмоционального давления и полной неспособностью осознавать последствия сделки — огромная юридическая дистанция.
Но главный парадокс статьи 177 ГК РФ в другом.
Формально закон почти не учитывает добросовестность покупателя. По сути, даже если человек проверил документы, провёл расчёты через банк, оформил всё у нотариуса и действовал максимально осторожно — это само по себе ещё не гарантирует защиту права собственности.
При этом в самой статье есть интересная конструкция: если спор инициирует попечитель человека, ограниченного в дееспособности, тогда уже имеет значение, знал ли покупатель о проблемах продавца или должен был о них знать.
И здесь возникает логичный вопрос: почему в одной и той же статье добросовестность покупателя в одних случаях оценивается, а в других — фактически нет?
Именно вокруг этого сейчас постепенно начинает формироваться новая линия судебных споров.
На мой взгляд, рынок недвижимости подошёл к очень опасной точке. Сделки становятся всё менее предсказуемыми не из-за документов или качества проверки объекта, а из-за последующей оценки психического состояния продавца в прошлом.
А это уже крайне субъективная категория.
Именно поэтому сегодня стандартной проверки квартиры уже недостаточно. Важны не только документы, но и поведение сторон, фиксация переговоров, участие нотариуса, прозрачность расчётов и общая адекватность всей конструкции сделки.
Потому что в нынешней судебной реальности покупатель всё чаще вынужден защищать не просто недвижимость, а сам факт своей добросовестности.