После введения эскроу-счетов в 2019 году рынок ожидал, что проблема банкротств и долгостроев постепенно исчезнет. Логика выглядела простой: раньше покупатель напрямую переводил деньги застройщику, который строил объект и при успешной сдаче передавал ключи. С переходом на эскроу деньги размещаются на специальном счете, а застройщик получает доступ к ним только после выполнения обязательств. Если дом не построен, средства не раскрываются. На практике механизм действительно защищает деньги, но не гарантирует своевременное получение квартиры. Спустя шесть лет стало очевидно, что долгострои никуда не исчезли: на рынке по-прежнему остаются недостроенные объекты, а тысячи покупателей не получили жилье.
Показательный пример — проекты Seven Suns Development. Еще в 2021 году вокруг компании активно обсуждались риски, но значительная часть рынка воспринимала критику как атаку конкурентов. Покупателей привлекали низкие цены и активные продажи.
В Москве девелопер реализовывал три жилых комплекса, из которых два так и не были полноценно завершены. Всего продано более 7 тыс. квартир, а более 7 тыс. семей за последние шесть лет не получили ключи.
Один из ключевых кейсов — ЖК «Сказочный лес». По данным Мосгосстройнадзора, готовность объекта достигала 97%. Проект стартовал в 2019 году, ввод планировался на 2022 год, затем сроки переносились сначала на 2025 год, а позже еще дальше. В итоге достройку передали городу, а завершением занимаются структуры с участием Capital Group и ГК «ПИК».
Другой пример — ЖК «Светлый мир “Станция Л…”», который также продавался уже после внедрения эскроу. По данным дольщиков, в проекте более 4 тыс. квартир, обязательства оцениваются примерно в 10 млрд ₽, а покупатели до сих пор ждут передачу недвижимости. Продажи стартовали в 2020 году, но сроки неоднократно переносились.
Эти кейсы показывают главное ограничение эскроу-модели: деньги формально защищены, но это не решает основную задачу покупателя — получить квартиру в разумный срок. Для большинства важен не возврат средств, а приобретение жилья. Поэтому переход на новую модель финансирования не устранил проблему долгостроев. Более того, наличие эскроу не освобождает покупателя от необходимости анализировать проект.
Одна из ключевых задач аналитики рынка недвижимости — выявлять проблемных девелоперов и проекты на ранней стадии. Низкая цена, скидки и агрессивные продажи не являются признаком надежности и в ряде случаев, наоборот, требуют повышенного внимания. Рынок регулярно показывает, что активные продажи могут сопровождаться слабой строительной динамикой и накоплением системных рисков. Поэтому выбор новостройки требует комплексного анализа: оценки девелопера, темпов строительства, финансовой модели и рисков конкретного объекта.
Недвижимость без профессиональной экспертизы остается высокорисковым инструментом, где ошибка может стоить нескольких лет ожидания, замороженных средств и потери покупательской способности капитала. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, какие жилые комплексы уже считаются банкротами сейчас.
Какой ЖК уже банкрот в мае 2026 года?
Еще один показательный пример — ЖК «Поколение» от «КапиталСтрой» во Владимире. Визуально объект может выглядеть почти завершенным, но фактически это долгострой.
На Дом.РФ уже размещена информация о конкурсном производстве по 127-ФЗ и банкротстве юрлица. Однако только на этой стадии официальные источники прямо указывают на проблемы, тогда как покупателю такая информация нужна значительно раньше.
Несмотря на это, отдельные агентства продолжают предлагать подобные объекты, аргументируя покупку низкой ценой входа и возможной достройкой новым инвестором. По ЖК «Поколение» стоимость составляла около 29 тыс. ₽ за м² — существенно ниже рынка и даже себестоимости строительства. При этом уже было известно о заморозке проекта, уголовном деле и резервировании 842 млн ₽ на компенсации дольщикам.
С точки зрения риска такие объекты нельзя рассматривать ни как стандартную инвестицию, ни как покупку для проживания.
Среди московских кейсов выделяется долгострой на улице Правды — комплекс апартаментов «Правда» между метро Белорусская и Савеловская.
Ранее появилась информация о смене собственника и переходе проекта новому девелоперу. Ожидается завершение строительства, но точных сроков и деталей мало. На старте продаж объект выглядел очень привлекательно: сильная локация, цена 200–250 тыс. ₽ за м² и использование эскроу-счетов. Даже для 2020 года это выглядело недорого.
Такие кейсы показывают, что наличие эскроу само по себе не устраняет риски. Покупатели годами остаются без апартаментов, без возможности использовать объект и без понятных сроков решения. По информации участников проекта, часть дольщиков рассчитывает получить апартаменты уже в новом объекте после завершения строительства новым собственником. Агрегаторы также отражают ситуацию неполно. Например, ЦИАН показывает низкий рейтинг и обновленные сроки сдачи, но полноценной маркировки объекта как долгостроя или указания на смену застройщика часто нет. В результате покупатель получает ограниченную информацию и вынужден собирать данные самостоятельно.
Поэтому при выборе новостройки недостаточно ориентироваться только на Дом.РФ, сайты застройщиков и агрегаторы. Необходим грамотный подбор объектов, анализ документов, истории проекта, структуры очередей, финансового состояния девелопера и общения с действующими дольщиками – именно с такими задачами специалисты компании Smarent справляются постоянно.
Следующая категория — «банкроты, которые не банкроты»: проекты, которые формально существуют на рынке, но фактически демонстрируют признаки заморозки или финансовых проблем. Один из примеров — ЖК A22 от ГК «Консоль». Проект стартовал в прошлом году и активно вышел в продажи. На Дом.РФ объект выглядит стандартно: проектная декларация, этапы строительства, ход работ.
Фактически стройка заморожена. По данным Дом.РФ, распроданность около 1% — примерно восемь проданных квартир.
Таким образом, несколько покупателей уже вошли в проект, но дальнейшая судьба объекта неизвестна: непонятно, возвращаются ли деньги, расторгаются ли договоры и как будет решаться вопрос с достройкой. При этом для внешнего наблюдателя проект выглядит рабочим, поскольку формально статус строительства сохраняется.
Похожая ситуация у проекта «Дом-оранжерея» в составе ЖК «Новые Академики» от «Главстрой».
Проект стартовал в 2024 году с привлекательными ценами и агрессивной рассрочкой: минимальный первоначальный взнос, платежи в период строительства и крупный финальный платеж на ключах. Для локации у метро Академическая стартовые цены около 500 тыс. ₽ за м² воспринимались конкурентными. Однако позже продажи фактически остановились. По имеющейся информации, часть покупателей приглашали к расторжению договоров и возврату средств. При этом проект формально существует, имеет ввод в 2028 году, но фактически не строится. Фотографии площадки месяцами показывают отсутствие заметной динамики.
В результате возникает ситуация, когда проект юридически существует, но фактически заморожен. Для покупателей это означает риск заморозки денег без понятных сроков получения объекта.
Количество подобных проектов постепенно растет. Еще один важный риск — ситуации, когда проект начинает один девелопер, а завершает другой. Для покупателя это один из самых проблемных сценариев: даже если объект достраивается, сроки могут растягиваться на годы. Есть проекты, начатые в начале 2010-х и завершенные только к 2023 году. Формально они считаются достроенными, но ожидание в 10–13 лет полностью обнуляет их инвестиционную и потребительскую привлекательность.
Смена собственника не всегда связана с банкротством: иногда проекты продаются в рамках изменения стратегии или пополнения ликвидности. Но для покупателя это всегда означает дополнительную неопределенность по срокам, качеству и условиям завершения.
Отдельно стоит отметить проекты, которые продолжают продаваться даже после многолетних задержек. Показательный пример — «Клубный дом Октябрь». Это проект с устойчивой репутацией проблемного, но сделки по нему продолжаются.
Логика покупателей обычно строится на ожидании быстрого ввода объекта с дисконтом и последующего роста цены. На практике стратегия работает плохо: даже после достройки объект сохраняет негативную репутацию, что снижает ликвидность и на первичном, и на вторичном рынке. Долгая история задержек, смен собственников и строительных проблем формирует устойчивый негативный фон.
Аналогичная логика работает и по другим полузамороженным объектам: формально продажи, переуступки и показы могут сохраняться, но фактически это низколиквидные активы. Даже после завершения такие проекты часто остаются сложными для перепродажи. Среди московских долгостроев есть множество примеров, когда проекты достраивались спустя 8–11 лет после банкротства или остановки. Например, ЖК «Терлецкий парк» столкнулся с банкротством в 2017 году и был введен только в 2025-м — ожидание составило около 8 лет. ЖК «Царицыно» остается одним из крупнейших кейсов долгостроя. При этом часть покупателей нежилых помещений и апартаментов не получила компенсаций в том же объеме, что владельцы квартир.
Похожие истории были у ЖК «Высокие Жаворонки», «Малыгина, 12», «Кокошкино», «Легенда», «Квартал Триумфальный» и других объектов.
Средний срок решения проблемных проектов часто составляет 8–10 лет. Это означает, что при попадании в объект с признаками банкротства покупателю стоит закладывать очень длинный горизонт ожидания. Отдельного внимания заслуживает ЖК «Академ Палас».
Формально проект достраивается и расположен в сильной локации у метро Юго-Западная и проспекта Вернадского. Стоимость 347–375 тыс. ₽ за м² может выглядеть привлекательной. Однако подобные проекты имеют существенные ограничения.
Во-первых, рынок воспринимает их негативно из-за многолетней проблемной истории. Во-вторых, достройка обычно идет по логике минимального бюджета: задача — завершить объект и передать ключи, а не создать конкурентоспособный продукт. Это влияет на качество фасадов, входных групп, инженерии, шумоизоляции и общую надежность эксплуатации. Дополнительно сказывается устаревшая концепция. Проектировочные решения начала 2010-х не соответствуют современному спросу: большие неэффективные коридоры, слабая функциональность, отсутствие мастер-блоков и рационального зонирования.
В результате даже после завершения такие объекты оказываются вне текущего рынка как на первичке, так и на вторичке. Поэтому подобные проекты имеют низкую ликвидность и плохо подходят для флиппинга или быстрой перепродажи.
Выводы
Покупка для собственного проживания возможна только при полном понимании всех рисков: качества реализации, гарантий, репутации проекта и будущей ликвидности. В 2026 году вероятность ошибки при выборе новостройки заметно выросла. Покупка на старте продаж по привлекательной цене уже не гарантирует успешный результат.
Главный риск — проект может быть заморожен, а деньги и ипотечные обязательства фактически привязаны к эскроу на неопределенный срок. При этом официальные источники — Дом.РФ, ЦИАН, Яндекс и другие площадки — не дают полного понимания ситуации и недостаточны для принятия решения. Главный вывод: долгострои после внедрения эскроу-счетов с рынка не исчезли. За последние годы подобные кейсы не исчезли, а сама модель не устранила системные риски.
Эскроу действительно защищает деньги юридически, но не защищает покупателя от инфляции, роста цен и потери доступа к аналогичному объекту. Для большинства покупателей цель — не возврат денег, а покупка квартиры на выгодных условиях и последующее получение недвижимости. Именно в этом главное ограничение текущей модели: формальная защита средств не равна защите интересов покупателя как конечного потребителя жилья.