Споры о взыскании арендной платы за государственные и муниципальные земельные участки — одна из самых распространённых категорий земельных споров. При этом такие дела далеко не всегда сводятся только к проверке расчётов. Часто возникают вопросы о том, действует ли договор аренды и можно ли вообще взыскивать плату, а также правильно ли определён её размер.
Также часто встречаются споры о взыскании платы за фактическое пользование участком как неосновательного обогащения. Обычно такую плату считают по аналогии с арендной платой.
На практике такие споры требуют не только знания общих норм, но и внимательной проверки расчёта, статуса участка, полномочий арендодателя и сложившейся судебной практики. Юристы Правового центра «Два М» сопровождают подобные споры и на стороне арендаторов, и в рамках задач по снижению начислений, перерасчёту платы и защите от необоснованных требований.
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989-47-25
- по Telegram +7 (903) 722-35-09
- в MAX DvaM
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте http://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
Ниже приведён чек-лист вопросов, которые стоит проверить, если государственный или муниципальный орган взыскивает арендную плату или плату за фактическое пользование. Многие из этих позиций полезны и тогда, когда арендатор хочет понять, можно ли законно снизить арендную плату.
В этой статье не рассматриваются вопросы повышенной арендной платы за нецелевое использование участка, а также штрафы за нарушение договора аренды — это отдельные темы.
Расчёт арендной платы за публичные участки
Прежде чем переходить к чек-листу, важно понимать общие правила расчёта арендной платы за публичные земли.
Нужно учитывать следующее:
- арендная плата за государственные и муниципальные земли регулируется нормативными актами. Обычно она не определяется свободно по соглашению сторон для конкретного участка;
- условия договора об арендной плате, как правило, лишь повторяют положения нормативных актов;
- если в договоре плата рассчитана неправильно, такой расчёт в дальнейшем может быть оспорен как арендатором, так и арендодателем;
- порядок расчёта зависит от того, на каком основании был предоставлен участок: без торгов, по итогам аукциона, для реализации инвестиционного проекта и т.д.;
- законодательство предусматривает немало случаев льготного расчёта арендной платы.
При предоставлении участка без торгов размер арендной платы обычно определяется региональными и муниципальными актами в соответствии с общими принципами, установленными Правительством РФ.
На практике подходы различаются по регионам. Например, в одних субъектах (в т.ч. в Москве) плата чаще рассчитывается как процент от кадастровой стоимости участка, в других (в т.ч в Московской области)— по более сложной формуле с использованием базовых ставок и коэффициентов.
Чек-лист
1. Проверка на наличие действующего договора
На практике нередко публичный орган требует взыскать задолженность по договору аренды, который уже прекратил своё действие.
Судебная практика исходит из того, что если срок договора истёк и договор больше не действует, взыскивать долг именно по такому договору нельзя.
Однако это не всегда исключает требования полностью. В такой ситуации публичный орган может попытаться взыскать плату уже не по договору, а за фактическое пользование участком. Но тогда ему нужно доказать, что:
- фактическое пользование действительно было;
- использовался именно тот участок и в той площади, за которые предъявлено требование;
- плата рассчитана по правилам, которые применимы к фактическому виду использования.
Если задача состоит в том, чтобы снизить плату на будущее, правообладателю стоит оценить возможность расторжения договора или отказа от него, а в некоторых случаях — заключения нового договора на более выгодных условиях. Особенно это актуально для договоров, которые продолжают действовать на неопределённый срок, а также для договоров, заключённых с нарушениями.
2. Возможность применения исковой давности
По требованиям о взыскании задолженности по арендной плате обычно применяется общий срок исковой давности — три года.
Поскольку арендная плата вносится периодически, срок давности считается отдельно по каждому просроченному платежу. То же правило применяется и к требованиям о взыскании платы за фактическое пользование, если она заявлена как неосновательное обогащение.
На практике суды часто отказывают во взыскании задолженности за те периоды, по которым срок исковой давности уже истёк. Поэтому при предъявлении иска нужно обязательно проверить, за какой именно период заявлены требования.
3. Правильность расчёта кадастровой стоимости участка и перспективы её оспаривания
Этот вопрос важен тогда, когда арендная плата зависит от кадастровой стоимости участка.
Если кадастровая стоимость завышена, можно рассматривать:
- установление кадастровой стоимости в размере рыночной;
- исправление ошибок, допущенных при её определении, в том числе ошибок в исходных данных.
При этом возможность пересчитать арендную плату за прошлые периоды зависит от того, с какого момента по закону применяется изменённая кадастровая стоимость.
Если стоит задача снизить арендную плату на будущее, иногда имеет смысл оценить вопрос о смене вида разрешённого использования участка, поскольку кадастровая стоимость часто напрямую зависит от ВРИ.
Пример такого спора.
4. Обоснованность применения арендной ставки и коэффициентов
Этот вопрос особенно важен в двух случаях:
- если арендная плата установлена в процентах от кадастровой стоимости — нужно проверить, верно ли выбрана ставка;
- если плата считается по формуле — нужно проверить все её элементы: базовую ставку, коэффициенты и иные показатели (пример такой ситуации).
Судебная практика подтверждает, что при ошибке в ставке или коэффициентах требование о взыскании может быть отклонено полностью или частично.
В некоторых случаях также стоит оценить возможность оспаривания самого нормативного акта, которым установлены соответствующие ставки или коэффициенты.
5. Невозможность использования участка
В ряде случаев арендатор может ссылаться на то, что участок нельзя было использовать по назначению по причинам, за которые он не отвечает. Тогда в иске о взыскании арендной платы может быть отказано полностью или частично. По тем же основаниям иногда заявляются требования о расторжении договора и возврате ранее уплаченной арендной платы.
Высшие суды неоднократно указывали: договор аренды носит взаимный характер, и риск невозможности использовать имущество по назначению в общем случае лежит на арендодателе. Если арендатор не мог использовать участок не по своей вине, обязанность платить аренду может отсутствовать.
Речь идёт не только о физических препятствиях, например отсутствии доступа на участок. Судебная практика также учитывает юридическую невозможность использования: изменение законодательства, изменение правового режима участка, включение его в границы зон с особыми условиями использования территории, отказы в выдаче разрешительной документации по причинам, связанным с самим участком, и т.д.
Такой способ защиты часто оказывается эффективным, если действительно есть доказательства, что использовать участок по согласованной цели было невозможно.
6. Возможность ссылаться на наличие иных землепользователей
Этот вопрос актуален, если на одном участке находятся несколько объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам.
Закон допускает аренду участка с множественностью лиц на стороне арендатора. В таком случае арендная плата обычно распределяется пропорционально площади, относящейся к каждому правообладателю.
На практике бывает, что публичный орган требует всю плату только с одного собственника, хотя участком фактически пользуются и другие лица. В таких ситуациях можно ставить вопрос о снижении размера платы, если на участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам.
Суды в подобных спорах нередко исходят из того, что один пользователь не должен платить за ту часть участка, которая фактически относится к чужим объектам.
7. Обоснованность площади участка, за которую рассчитывается плата
Этот вопрос особенно важен при взыскании платы за фактическое пользование участком, в том числе если договор аренды истёк, был расторгнут или признан недействительным.
Судебная практика исходит из того, что площадь участка должна определяться с учётом функционального использования объекта недвижимости и быть соразмерной площади, реально необходимой для его эксплуатации.
Иначе говоря, плата за фактическое пользование должна начисляться не за любой участок, указанный публичным органом, а только за ту площадь, которая действительно нужна для эксплуатации расположенного на нём объекта.
Поэтому при предъявлении требований нужно проверить, насколько обоснован размер площади, положенный в основу расчёта. На практике суды нередко уменьшают взыскиваемую сумму именно из-за завышения такой площади.
8. Правомерность предъявления требований конкретным истцом
В таких спорах важно проверить, действительно ли именно этот орган вправе требовать арендную плату.
Проблема часто связана с распределением полномочий между федеральными, региональными и муниципальными органами, а также с разграничением государственной собственности на землю.
На практике встречаются ситуации, когда орган, который вправе взимать плату за земли неразграниченной государственной собственности, предъявляет требования в отношении участков, находящихся в федеральной собственности или относящихся к иному уровню публичной собственности.
Суды в таких случаях могут отказать во взыскании, если истец не является надлежащим арендодателем и не имеет права требовать плату по спорному участку.
9. Правильность расчёта неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами
Даже если основной долг рассчитан правильно, отдельно нужно проверять расчёт неустойки или процентов.
На практике суды нередко уменьшают взыскиваемые суммы или отказывают в их части, если публичный орган неверно определил период просрочки, ставку или порядок расчёта.
Поэтому расчёт санкций всегда нужно анализировать отдельно от расчёта основной арендной платы.
Итог
При предъявлении требований о взыскании арендной платы за публичный земельный участок или платы за фактическое пользование стоит проверить:
- действует ли договор аренды;
- не истёк ли срок исковой давности;
- правильно ли определена кадастровая стоимость;
- верно ли применены ставка и коэффициенты;
- была ли реальная возможность использовать участок;
- не пользуются ли участком и другие лица;
- обоснована ли площадь, за которую начислена плата;
- вправе ли именно этот орган предъявлять требования;
- правильно ли рассчитаны неустойка и проценты.
Таким образом, судебная практика показывает, что во многих случаях требования публичных органов можно уменьшить или полностью оспорить — не только из-за ошибок в расчётах, но и из-за отсутствия действующего договора, пропуска срока давности, невозможности использования участка, неверного определения площади или предъявления иска ненадлежащим истцом.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам землепользования и недвижимости. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.
Юристы Правового центра «Два М» сопровождают споры, связанные с взысканием арендной платы за публичные земельные участки, платой за фактическое пользование, перерасчётом начислений, применением льготных ставок и защитой от необоснованных требований со стороны уполномоченных органов. Во многих таких делах результат зависит именно от того, насколько тщательно проверены исходные документы, расчёты и правовой режим участка.