Если вы подумываете купить «однушку» у моря, чтобы сдавать ее отдыхающим и получать пассивный доход, не спешите нести деньги застройщику. Правила игры на рынке кардинально изменились.
Недавно я изучала свежую аналитику профильных специалистов по рынку недвижимости и поняла: эпоха классических квартир под сдачу уходит в прошлое. Инвесторы массово переключаются на гостиничную недвижимость и сервисные апартаменты. И на это есть веские причины.
Цифры говорят сами за себя: если еще несколько лет назад 80% клиентов на юге рассматривали исключительно покупку квартир, то сейчас счет сделок с гостиничными форматами идет на десятки тысяч. Почему так происходит? Я выделила 4 главные причины этого глобального перетока.
1. Математика: 10% годовых против 3%
Давайте смотреть правде в глаза. Инвестор идет туда, где выше прибыль. Сегодня долгосрочная аренда обычной квартиры дает доходность всего около 2–4% годовых. Это едва покрывает инфляцию.
А вот сервисные апартаменты, которыми управляет профессиональный отельер, приносят 8–10% годовых, а иногда и больше. И это мы берем в расчет только чистую прибыль от сдачи, не считая того, что сам объект со временем дорожает.
2. Настоящий, а не «бумажный» пассивный доход
Сдача квартиры посуточно на море — это вторая работа. Вам придется заниматься заселением, выселением, уборкой, стиркой белья, починкой сломанных кранов и решением проблем с соседями.
Покупая гостиничный номер, инвестор получает доход без бытовых хлопот. Всю рутину берет на себя управляющая компания (УК). Вы просто заходите в приложение, видите прозрачную отчетность и получаете деньги на счет. Никакого ежедневного вовлечения.
3. Гайки закручиваются: новые законы
Рынок посуточной аренды квартир постепенно выходит из серой зоны. Вступили в силу новые нормы, контроль за сдачей в жилом фонде усилился. Теперь агрегаторы (сайты по бронированию) неохотно публикуют нелегальные объекты, так как могут получить за это солидные штрафы. Многие частники уже жалуются, что сдавать квартиры стало сложнее.
На этом фоне апарт-отели — это тихая гавань. Они изначально создаются как объекты гостиничной недвижимости, проходят сертификацию и работают 100% легально.
4. Умная работа в «несезон»
Главная проблема Анапы для инвесторов — ярко выраженная сезонность. Гостиничная модель позволяет управлять этим гибко.
В высокий летний сезон номера сдаются посуточно по максимальной ставке. А когда наступает зима, управляющая компания переключает объект на среднесрочное и долгосрочное размещение. Именно такая гибридная модель и позволяет вытягивать доходность на уровень 10–11% в год.
В чем подвох? О минусах апарт-отелей
Я привыкла показывать вам картину объективно, поэтому давайте поговорим о рисках. Инвестиции в гостиничные форматы — это не золотая антилопа. Важно понимать несколько вещей:
- Доля УК. За то, что вы не работаете горничной и администратором, придется платить. Управляющая компания забирает от 40% до 60% выручки. В ваши 8-10% годовых это уже заложено, но психологически не все готовы отдавать половину заработанного.
- Статус недвижимости. Апартаменты и гостиничные номера — это нежилые помещения. У них более высокий налог на имущество, там нельзя оформить постоянную прописку, а если вы решите срочно продать объект, его ликвидность может оказаться чуть ниже, чем у обычной квартиры.
- Зависимость от оператора. Если УК работает плохо, ваш номер будет простаивать. Выбирать нужно только проекты в правильной локации и с сильным отельным оператором с хорошим именем.
Резюмирую: Для тех, кто ищет именно финансовый инструмент, а не просто «квартирку на море для себя», гостиничная недвижимость в Анапе сегодня объективно интереснее.
💰 Хотите узнать, какой объект на юге можно купить под ваш бюджет?
Напишите мне в личные сообщения сумму, которой располагаете, или комфортный платеж по ипотеке. Я честно отвечу, в какие проекты Анапы вам сейчас выгодно заходить, а куда с таким бюджетом лучше не лезть. Разберем вашу ситуацию индивидуально!
А теперь вопрос к вам, дорогие читатели!
Представьте, что у вас есть свободный капитал для покупки недвижимости в Анапе. Что бы вы выбрали: купили бы обычную квартиру и занимались сдачей сами (зато вся прибыль ваша), или вложились бы в апарт-отель, доверив всё управляющей компании?
👇 Делитесь своим мнением в комментариях, очень интересно почитать! И не забудьте подписаться на канал, чтобы не пропустить новые честные обзоры рынка недвижимости Юга.