Инвесторы всё чаще смотрят на строящиеся офисы. Доходность здесь обычно выше, чем у жилья, но и рисков больше. Проекты сильно различаются по локации, формату и прозрачности финансовой модели. По данным WEWALL наилучшее соотношение доходности от 10% годовых и риска сейчас показывает «Дом Правды», а остальные объекты из подборки дополняют пул с разным профилем денежного потока.
Дом Правды
В стоимость офисов уже заложены премиальная отделка, встроенная мебель, кофемашина и холодильник. Дополнительные вложения в ремонт не требуются, поэтому стартовая доходность выше.
По стратегии аренды при горизонте около 6 лет финансовая модель показывает ROI 13%, внутреннюю доходность 16,3% и NPV +8,9 млн руб. При продаже на вводе в эксплуатацию — чистая доходность после налогов 52,8%, IRR 28,4% и NPV +8,3 млн руб. В рамках этой подборки объект даёт один из самых сбалансированных профилей риска и доходности.
Ключевые риски: сроки строительства, будущая ставка аренды, возможный рост налогов.
Перед покупкой стоит проверить застройщика и договоры, считает несколько сценариев и помогает выбрать стратегию входа и выхода.
БЦ «Магистральная 12»
«Магистральная 12» — современный офисный комплекс в сформированном деловом районе с удобной транспортной доступностью. Лоты небольшие и средние, под собственный офис или сдачу в аренду.
По расчетам, при рыночной ставке аренды и текущей цене входа доходность может превышать 10% годовых после основных расходов. Объект интересен инвесторам, нацеленным на устойчивый арендный поток с возможностью зафиксировать прибыль при продаже через 5–7 лет.
Ключевые риски — стадия готовности, конкурирующие бизнес-центры поблизости и скорость заполняемости. Дополнительно проверяются юридическая модель сделки, эксплуатационные платежи и несколько сценариев аренды, чтобы инвестор видел реалистичный диапазон доходности.
БЦ «Таллер»
«Таллер» ориентирован на инвестора с более доступным чеком: компактные офисные блоки подходят для первых вложений в коммерческую недвижимость и небольших компаний‑резидентов. Современная среда востребована у малого и среднего бизнеса.
При консервативных расчётах проект способен давать около 10%+ годовых после расходов, за счёт аренды или перепродажи на стадии ввода. Риски связаны с тем, как быстро вокруг сформируется деловой кластер; отдельно оцениваются локация, конкуренция и реалистичные сценарии заполняемости.
БЦ «Геолог2»
«Геолог2» — нишевой объект редевелопмента с выразительной архитектурой и камерным масштабом. Здесь ставка делается и на арендный поток, и на премию за уникальность и формирующееся окружение.
По консервативным расчетам совокупная доходность за счет аренды и роста цены может превышать 10% годовых на горизонте 5+ лет. Риски — профиль будущих арендаторов, волатильность ставок и чувствительность к макроэкономике. Юристы и технические специалисты проверяют историю здания, права на землю и состояние конструкций и инженерных систем.
Деловой квартал «К-сити»
«К-сити» — часть многофункционального квартала с жильём, офисами и активной сервисной средой, что поддерживает стабильный спрос на аренду со стороны небольших компаний и филиалов крупного бизнеса. Лоты представлены в формате компактных офисных блоков: их можно использовать как кабинеты под ключ или объединять в открытые пространства, что упрощает поиск арендаторов.
Доходность около 10%+ годовых возможна за счет роста стоимости на стадии строительства и постепенного увеличения арендных ставок. Риски — значительный объем нового предложения и внутренняя конкуренция корпусов, поэтому важно точно выбрать секцию, вид и этаж. Команда экспертов может смоделировать разные сценарии заполняемости и ставок и провести стресс‑тесты по задержке ввода и снижению аренды, чтобы заранее видеть диапазон результатов.
Rail.A
Rail.A расположен у крупного транспортного узла и магистралей, поэтому особенно интересен компаниям, которым важны логистика и мобильность сотрудников. Такая локация даёт быструю заполняемость и ставку аренды выше среднерыночной. Доходность 10%+ годовых достижима при высокой загрузке, ставке уровня сильных бизнес‑кварталов и плавном росте аренды после ввода.
Но транспортная близость несёт риски: шум, загруженные подъезды, зависимость спроса от логистических отраслей и возможные изменения градпланов. Инвестору важно уточнить планы развития узла, конкурирующие проекты и прогноз по трафику. Консультант поможет проверить документы по развитию района, проанализировать потоки и задать реалистичный коридор доходности по Rail.A.
Как читать цифры доходности: ROI, IRR и NPV
Одной цифры «доходность 10%+» недостаточно: важно понимать, откуда она берётся и за какой срок.
- ROI — общий результат за весь период к вложенной сумме.
- IRR — среднегодовая доходность с учётом времени всех платежей.
- NPV — сколько рублей инвестор зарабатывает сверх вложений в текущих ценах.
По «Дому Правды» аренда даёт 13% ROI, 16,3% IRR и NPV около +8,9 млн руб. за 6 лет. Продажа на вводе — 52,8% чистой доходности, 28,4% IRR и NPV +8,3 млн руб. Эти значения уже учитывают НДС, налог на доход и налог на недвижимость. Финансовые модели строятся на текущих допущениях по ставкам, заполняемости и ценам. Они не гарантируют результат и не являются индивидуальной инвестиционной рекомендацией, а служат инструментом сравнения проектов.
Как выбрать проект из этой подборки под свою задачу
Сначала важно определить цель: стабильный денежный поток, рост капитала или собственный офис. Затем — горизонт: 3–4 года с продажей на вводе или 6+ лет с арендой. Параллельно нужно трезво оценить допустимый риск строительства и рынка, размер чека и готовность лично заниматься управлением.
«Дом Правды» удобен как универсальный вариант: уже просчитаны стратегии и под аренду, и под перепродажу. Остальные центры из подборки логично делить на более консервативные, ориентированные на поток аренды, и более агрессивные, делающие ставку на рост цены. При детальном разборе каждый объект относят к определённому профилю и считают в единой модели вместе с альтернативами.
- Какова главная цель этой покупки?
- На какой срок планируется вложение?
- Понятны ли все налоги и расходы?
Как WEWALL помогает снизить риски и подобрать офис по вашим запросам
Мы начинаем с консультации: уточняем цели, горизонт, желаемый уровень риска и размер инвестиций. Затем подбираем ограниченный пул строящихся офисных проектов и считаем по каждому финансовую модель с учетом налогов, возможного кредита, простоя и консервативной ставки аренды или цены выхода.
Юристы проверяют застройщика, договоры и схему оплаты, а команда помогает согласовать рассрочку или ипотеку. После покупки сопровождаем до ввода, заселения арендаторов или продажи, при этом честно проговариваем риски и не обещаем гарантированных процентов. Если нужен разбор конкретной ситуации, можно обратиться за персональной консультацией и подбором офиса из проверенного пула проектов.
Статья была подготовлена Евгением Тамошиным, сооснователем и исполнительным директором компании WEWALL, специализирующейся на консалтинге в сфере коммерческой недвижимости Москвы.
Telegram: t.me/wewall
YouTube: youtube.com/@WeWalll