Ключевой индикатор здоровья девелоперского рынка – скорость продажи квартир после ввода дома в эксплуатацию. Свежий аналитический срез, выполненный платформой bnMAP.prо, фиксирует тревожную тенденцию: на крупнейших региональных рынках России от 49% до 65% площадей в строящихся корпусах, вероятнее всего, будут экспонироваться свыше двух лет после заявленного срока сдачи. Это означает, что половина текущего предложения рискует перейти в категорию затяжного стока, создавая давление на экономику девелоперских проектов.
Как ранее сообщал ДОМ.NEWS, тенденция к накоплению нераспроданных остатков стала особенно заметной на фоне рекордных объемов запуска новых проектов в 2023-2024 годах. Спрос, скорректированный жесткой денежно-кредитной политикой и сворачиванием массовых льготных ипотечных программ, перестал поспевать за темпом вывода на рынок новых квадратных метров.
Диспропорции спроса и предложения в цифрах
Детализированные подсчеты bnMAP.prо показывают, что ситуация далеко не однородна и сильно зависит от локального баланса спроса и предложения. В абсолютных цифрах потери от неэффективной реализации могут исчисляться миллионами квадратных метров.
В Москве доля нераспроданных остатков достигла 49%, что в физическом выражении составляет 6,9 миллиона квадратных метров. При текущей динамике продаж, зафиксированной в 2025 году, расчетный срок полной реализации этих объемов составляет около одного года и семи месяцев. Однако директор bnMAP.prо Сергей Лобжанидзе обращает внимание на структуру этих остатков: «На первый взгляд ситуация кажется управляемой, но примерно 44% из них, то есть около 2,9 миллиона квадратных метров, или 47 600 лотов, будут реализовываться более 24 месяцев после ввода. Таким образом, почти половина крупнейшего рынка недвижимости страны, уйдет в долгую реализацию». Это указывает на серьезное расслоение внутри самого столичного рынка.
В Московской области объем нереализованного жилья оценивается в 53% от строящегося (64 100 лотов общей площадью 2,9 миллиона квадратных метров). Прогнозируется, что 45% этих остатков (почти 1,3 миллиона квадратных метров) могут провести в экспозиции более двух лет после получения разрешения на ввод.
Санкт-Петербург демонстрирует схожие показатели: при 53% непроданных квартир (51 500 лотов на 2,2 миллиона квадратных метров) за горизонт 24 месяцев могут уйти 48% из них. Однако наиболее напряженная обстановка среди рассмотренных локаций зафиксирована в Ленинградской области.
«В Ленобласти прогнозы рисков еще выше, фактически там наиболее напряженная ситуация: 60% непроданных лотов в новостройках, 63% из них, то есть 17 800 лотов площадью 781 000 квадратных метров, имеют горизонт продаж свыше двух лет после ввода в эксплуатацию», – констатирует Лобжанидзе.
Региональный разрез: от Урала до Кубани
Смещение фокуса на города-миллионники и густонаселенные регионы выявляет еще более глубокие структурные перекосы. Екатеринбург, занимающий второе место среди мегаполисов по проектным объемам строительства (4,6 миллиона квадратных метров), столкнулся с 67-процентной долей нераспроданного жилья. Расчетный срок реализации остатков в уральской столице составляет два года пять месяцев, причем половина из них – более 1,6 миллиона квадратных метров – может искать покупателя дольше двух лет.
В Краснодаре, где объем строящегося жилья достигает 3,5 миллиона квадратных метров, доля нереализованных квартир составила 66% (2,31 миллиона квадратных метров). Это ставит город на второе место по абсолютному объему потенциально проблемного жилья. Показательно, что 61% всего строящегося объема (1,8 миллиона квадратных метров) в Краснодаре может уйти за горизонт реализации свыше 24 месяцев, что подтверждает выводы экспертов о перегреве локального рынка.
Казань при чуть меньших масштабах застройки также находится в зоне высокого риска: 63% жилья остаются непроданными, и для 50% из них (641 000 квадратных метров) срок экспозиции после ввода превысит два года.
Стоит отметить, что по оценкам аналитиков, общероссийский объем нераспроданного жилья к концу 2026 года может вырасти до 35-40% от вводимых площадей, что станет максимальным показателем в текущем десятилетии. В нераспроданном жилье уже сейчас заморожено около 3,5 триллиона рублей.
Причины затоваривания: цена денег и качество продукта
Рост объема неликвидного предложения эксперты связывают с комплексом причин. Как пояснил Сергей Лобжанидзе, неравномерное распределение спроса среди строящихся проектов, когда одни жилые комплексы продаются хорошо, а другие заметно хуже, может быть продиктовано неверным ценообразованием, неудачными потребительскими характеристиками и высокой конкуренцией в конкретной локации.
К этому добавляется макроэкономический фон. Высокая ключевая ставка и ужесточение условий по семейной ипотеке с февраля 2026 года значительно сузили круг потенциальных заемщиков. Охлаждение спроса особенно заметно в регионах, где застройщики не успели скорректировать объемы запуска новых проектов. В Аналитическом кредитном рейтинговом агентстве (АКРА) отмечают, что в субъектах с дефицитом спроса уже в 2025 году рост цен отставал от среднероссийского уровня на 6 процентных пунктов и более, а в 2026 году вероятна стагнация или даже снижение номинальных цен.
Кроме того, как показывает анализ, проведенный госкомпанией «ДОМ.PФ», риски недостаточной распроданности фиксируются в четверти всех проектов (30,2 миллиона квадратных метров). Медленное снижение ключевой ставки и сохранение ее на уровне выше 13% годовых в среднем за год могут спровоцировать дальнейшее давление на застройщиков: от задержек строительства до необходимости реструктуризации кредитов и смены контроля над объектами.
Маржинальность под давлением кредитного портфеля
Затяжные сроки реализации напрямую бьют по финансовой устойчивости девелоперов. Механизм проектного финансирования устроен так, что застройщик получает деньги дольщиков с эскроу-счетов только после ввода объекта. До этого момента он обслуживает кредит. Рост периода экспозиции после сдачи дома означает, что тело кредита погашается медленнее, а проценты продолжают начисляться. По оценкам Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП), строительные компании уже вынуждены направлять до 37% своей прибыли на обслуживание кредитов, что является историческим максимумом для сектора.
Строительная группа «ФСК», комментируя ситуацию, указывает, что дальнейшая динамика рынка будет критически зависеть от скорости перехода ключевой ставки к однозначным уровням. Снижение ипотечных ставок до 14% годовых и ниже способно высвободить значительные объемы отложенного спроса, однако текущие условия пока не позволяют говорить о скором оживлении коммерческой ипотеки.
Перспективы выхода из пике
Очевидно, что рынок новостроек входит в фазу жесткой селекции проектов. Фактор «долгого стока» перестает быть гипотетическим риском и становится новой реальностью для девелоперов. Наибольшую уязвимость демонстрируют проекты с невыразительными потребительскими характеристиками, переоцененными квадратными метрами и расположенные в локациях с избыточным предложением. В то время как в Москве и Санкт-Петербурге аналитики еще фиксируют сдержанный дефицит качественного предложения, региональные рынки все больше наполняются квартирами, поиск покупателя для которых может затянуться на годы. Способность застройщиков гибко управлять ценообразованием, не загоняя проект в убыток, и адаптироваться к снижению оборота станет главным конкурентным преимуществом в ближайшей перспективе. Консолидация рынка и уход с него наиболее слабых игроков, прогнозируемая экспертами, видится неизбежным следствием текущей волны затоваривания.
© ДОМ.NEWS