С 2025 года Департамент городского имущества Москвы подал около 60 исков к владельцам хостелов в многоквартирных домах. Главное требование — принудительное изъятие помещения и продажа с публичных торгов. Вырученные средства предлагается вернуть собственнику, но бизнес при этом ликвидируется.
На чём строит аргументацию ДГИ и можно ли выиграть процесс? Разбираемся с юристами.
Что вменяют хостелам
Основные претензии мэрии:
🔸 Несоответствие вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка. Главный козырь ДГИ: для законной гостиницы в ВРИ участка должно быть прямо указано «гостиничное обслуживание». Если этого нет — деятельность незаконна независимо от состояния помещения.
🔸 Несоответствие функционального назначения помещения. Даже нежилое помещение, по логике ДГИ, должно иметь назначение, допускающее гостиницу.
🔸 Санкция — изъятие по ст. 287.7 ГК РФ. ДГИ пытается применять норму об изъятии имущества за использование не по назначению.
Можно ли оспорить главный аргумент про ВРИ участка?
Мнения юристов расходятся, но все сходятся в одном: позиция ДГИ не бесспорна.
Станислав Солнцев, партнёр юридической фирмы «Солнцев и партнёры»:
«Аргумент ДГИ о том, что отсутствие ВРИ “гостиничное обслуживание” автоматически делает использование помещения незаконным, юридически уязвим и оспорим. Закон не связывает помещение и участок напрямую. Статья 287.7 ГК РФ, на которую ссылается ДГИ, касается изъятия помещения, а не земельного участка. Нецелевое использование земли — это самостоятельное нарушение, наказуемое штрафом, а не изъятием недвижимости».
Что можно доказывать в суде:
- ВРИ «для эксплуатации МКД» предполагает использование для нужд жильцов, что может включать и коммерческую инфраструктуру (магазины, аптеки, временное размещение гостей).
- Смешивать правовой режим земли и помещения некорректно.
Татьяна Сутулина, гостиничный юрист, гендиректор «Юрист Отель»:
«Формальное несоответствие — основание для проверки, но не приговор. Если основной ВРИ участка допускает вспомогательное использование, гостиница может быть признана законной как вспомогательный вид. Судебная практика неоднозначна: мэрия Москвы уже проигрывала часть таких исков».
Однако она предупреждает: ВРИ «для эксплуатации МКД» вряд ли позволит легализовать хостел. Гостиничное обслуживание (код 4.7) — это отдельный самостоятельный вид, который прямо не входит в состав ВРИ многоквартирного дома.
Анастасия Королева, гостиничный юрист:
«Земельный участок под МКД не может быть выделен только под гостиничное обслуживание — тем более, если там расположены другие объекты (магазины, парикмахерские). Нельзя смешивать целевое назначение двух самостоятельных объектов — участка и помещения. Поэтому нет автоматической связи между ВРИ участка и ВРИ жилого помещения. Когда речь идёт об отдельно стоящем здании — одна ситуация, а когда о МКД — другая».
Как изменить ВРИ участка и что делать при отказе
Технически изменить ВРИ можно, но это трудоёмко.
Алгоритм от Станислава Солнцева:
- Изучить Правила землепользования и застройки (ПЗЗ): предусмотрен ли для вашей территориальной зоны ВРИ «гостиничное обслуживание» (код 4.7).
- Если это условно-разрешённый вид — потребуется разрешение через публичные слушания (сложно и долго).
- Отказ ДГИ можно и нужно обжаловать в суде.
«На практике изменить ВРИ под многоквартирным домом крайне сложно. Поэтому основной упор в защите следует делать на аргументацию, что текущее использование не нарушает закон», — резюмирует Солнцев.
Процессуальная защита: статья 287.7 ГК РФ — ваш козырь
ДГИ пытается применять эту статью для изъятия помещений. Но у неё есть чёткие процессуальные ограничения.
Станислав Солнцев:
«Обязательное досудебное предупреждение — императивное требование. Прежде чем подавать иск об изъятии, орган власти обязан направить собственнику письменное предупреждение с разумным сроком устранения нарушений. ДГИ часто это игнорирует».
Успешный прецедент — дело на Измайловском шоссе. Суд прямо указал: «истцами избран ненадлежащий способ защиты», поскольку нецелевое использование участка не может служить основанием для применения ст. 287.7 ГК РФ.
Как составить отзыв на иск:
- Указать, что истец не доказал ни одного из оснований для изъятия (ст. 287.7 ГК РФ требует доказательств систематических нарушений прав соседей или бесхозяйственного содержания).
- Сослаться на решение по Измайловскому шоссе.
- Заявить, что выбор такого способа защиты неправомерен.
Какие документы собрать, чтобы доказать законность хостела
Пакет от Станислава Солнцева:
- Документы на помещение (перевод в нежилой фонд, отдельный вход, звукоизоляция).
- Заключение МЧС о пожарной безопасности.
- Заключение Роспотребнадзора.
- Свидетельство о присвоении категории (если обязательно).
- Договоры с гостями (подтверждают временный, а не постоянный характер проживания).
- Журнал учёта жалоб (или справка об их отсутствии).
- Показания свидетелей-соседей.
Татьяна Сутулина добавляет:
- Выписка из ЕГРН (нежилое помещение).
- Декларация пожарной безопасности.
- Договоры на вывоз мусора, дезинсекцию, стирку белья.
- Журнал инструктажей по пожарной безопасности.
«Самое весомое доказательство — независимая строительно-техническая экспертиза. Она даст заключение о технической пригодности и безопасности помещения для временного проживания», — подчёркивает Сутулина.
Что делать, если иск уже поступил
Практические шаги от юристов:
- Не приостанавливайте работу в одностороннем порядке, если к этому не принуждают.
- Немедленно обратитесь к юристу по недвижимости.
- Подайте отзыв на иск с аргументацией, описанной выше.
- Будьте готовы к аресту помещения — ДГИ часто ходатайствует об обеспечительных мерах. Доказывайте, что арест несоразмерен (вы платите налоги, работаете без нарушений).
Переговоры с городом: из 60 исков ДГИ сам отозвал 8 — значит, компромисс возможен. Например, можно предложить график приведения ВРИ в соответствие или добровольно устранить нарушения.
Стратегия «закрыться и открыться как апартаменты» не работает — это не меняет сути гостиничных услуг, а ВРИ «апартаменты» не существует.
Можно ли взыскать убытки, если хостел уже закрыт?
Короткий ответ: почти невозможно.
Станислав Солнцев:
«Взыскать упущенную выгоду с ДГИ при добровольном закрытии бизнеса практически невозможно. Для этого нужно, чтобы суд признал иск ДГИ незаконным, а вы доказали, что ваше решение о закрытии было вынужденным и прямым следствием действий чиновников. Даже при выигрыше основного процесса доказать причинно-следственную связь будет крайне сложно».
Татьяна Сутулина уточняет: если вы закрылись именно из-за угрозы иска, а потом суд признал требования ДГИ незаконными, теоретически можно попробовать. Но нужно будет представить точный расчёт потерянной прибыли (договоры, бухгалтерия, данные о загрузке). Без убедительных цифр откажут.
Главные выводы (шпаргалка для защиты)
✅ Ст. 287.7 ГК РФ неприменима — она про помещение, а не про землю. Нецелевое использование участка — это штраф, а не изъятие.
✅ Ссылайтесь на прецедент по Измайловскому шоссе — суд уже признал такой способ защиты ненадлежащим.
✅ Требуйте доказательств досудебного предупреждения — ДГИ часто его игнорирует, а это процессуальное нарушение.
✅ Собирайте пакет документов о соблюдении всех норм (пожарка, санэпидем, отсутствие жалоб).
✅ Не закрывайте бизнес добровольно — это лишает вас аргументов и шанса на компенсацию.
✅ Заказывайте независимую экспертизу — она перекрывает большую часть претензий.
Редакция Horeca.Estate продолжает следить за правоприменительной практикой и публиковать актуальные юридические обзоры для отельеров.