На сколько дорожает в прайсах Застройщиков Премиальное жилье?
Интересную статистику собрали мои коллеги из ТГ-канала «Или Или» по среднему приросту в год жилья премиум-класса, стартовавшего с 2024 года. Не будем сейчас оценивать соответствие классу конкретных проектов, является ли он премиумом. Отмечу некоторые детали, которые сразу бросаются в глаза.
▪️Точечные проекты далеко не всегда показывают хороший рост.
Среднегодовое изменение в проекте Мариин парк от Застройщика Эталон - 0,5% в год .
Продажи стартовали в конце 2024 года при средней стоимости 568 тыс/м2. На тот момент очень дорого даже для объекта на 100 лотов. Для сравнения, в проекте Pride от Пионера на момент ввода в эксплуатацию весной 2026 года средняя стоимость в продажах была 553 тыс/м2. На прошлой неделе предлагали лот за 460 тысяч/м2.
▪️Большие премиальные проекты можно покупать только по цене, сравнимой с бизнес-классом.
🟡Положительный пример ЖК «Эра на Павелецкой».
Распроданность первой очереди — 77%. Рост стоимости в сделках за три года — 64,6%.
Распроданность второй очереди — 24,3%. Рост стоимости за полгода — 15%.
Отрицательные примеры:
🟡ЖК «Амбер Сити». Продажи стартовали в рассрочку по цене 530 тыс. руб./м². Проект попадает в топы продаж, людям навешали лапшу на уши про премиальность, и затем продажи и цены провалились.
Средний рост 6,2% в год за этот период.
Мы, спустя почти год после старта, тоже покупали, но по стоимости на 15–20% ниже стартовых цен, когда они наконец сравнялись с бизнес-классом и были 480 тыс/м2 и ниже за евро-2.
🟡ЖК Айс Тауэрс. Оверпрайс на старте продаж в апреле 2025 года.
Текущая распроданность — 4%. Среднегодовой рост стоимости — 6,9%. Все еще дорогие, но уже ближе к рыночным ценам.
🟡ЖК Нова от Самолета. Дорогой старт от Застройщика у которого отсутствует релевантный опыт. К локации тоже есть вопросы.
❗️Далее интересная информация, о которой вам не расскажет ваш брокер, и тем более Застройщик по этому ЖК.
Всего за 2,5 года продано 852 квартиры из 2448 шт. Неплохо на первый взгляд.
Однако сделок с физическими лицами в рынок только 322. А более 500 квартир было продано юридическим лицам. Возможно, за что-то расплачивались или ЗПИФ.
То есть почти за 2,5 года продаж продано физлицам всего лишь 13% объема.
И это совершенно меняет картину привлекательности объекта.
Зная это, уверен, часть людей отказались бы покупать этот ЖК, но кто же им об этом расскажет?
Среднегодовой рост стоимости в ЖК — 9,6%. Реальный спрос слабый и точно слабее чем на поверхности. Считаю, что этот проект сейчас прилично переоценен.
📍Средний рост стоимости в новостройках Москвы за 2025 год составил более 20%. Разбег по проектам в таблице очень большой — от 0,5 до 33%.
Без глубокого анализа рынка инвестор рискует оказаться в нижней границе доходности.
Поэтому профессиональный подбор критически важен: мы анализируем ликвидность локации, конкуренцию, темпы продаж, будущий объем предложения, потенциал роста цены и сценарии выхода из инвестиции.
Это позволяет инвестировать не просто в «квадратные метры», а в проекты с высокой вероятностью максимальной доходности.
#аналитикарынка
