Рассрочка на рынке недвижимости для большинства покупателей превратилась в финансовую ловушку. Многие приобретали квартиры с минимальным первоначальным взносом в расчете на скорое снижение ключевой ставки и возможность позже перейти на дешевую ипотеку.
Но даже после снижения ставки рыночная ипотека остается на уровне 17–18%, а получить одобрение банка становится все сложнее. На практике при невозможности закрыть рассрочку застройщик расторгает договор, забирает квартиру и первоначальный взнос. Особенно остро проблема проявилась в 2026 году, когда подошел срок выплат по большинству рассрочек, оформленных на 2–3 года в период активного роста этого инструмента.
В 2025 году доля рассрочек в новостройках доходила до 40%. Тогда рассрочка воспринималась как полноценная альтернатива ипотеке. Сейчас ситуация изменилась. Покупатели, оформившие квартиры без четкой стратегии и понимания рынка, оказались перед выбором — потерять первоначальный взнос или переходить в дорогую ипотеку. При этом многим банки уже отказывают. Поэтому Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, почему рассрочки уже не будут как прежде.
Рассрочки не будут как прежде
Напоминаем, что в тексте выражается мнение автора, а вся предоставленная информация не является истиной в последней инстанции и инвестрекомендацией.
С 1 апреля 2026 года ситуация дополнительно изменилась из-за регулирования рассрочек. Теперь при покупке товаров и услуг стоимостью свыше 50 тыс. ₽ требуется проверка через бюро кредитных историй. Механизм начал распространяться и на рынок недвижимости. Многие застройщики стали либо полностью отказываться от рассрочек, либо значительно ужесточать условия.
В сегменте недорогого комфорт-класса рассрочка практически исчезла. Большинство девелоперов в ближайшее время окончательно откажутся от такого инструмента, поскольку он перестал быть выгодным. Рассрочка постепенно становится продуктом исключительно для обеспеченных покупателей с высоким доходом и капиталом.
Если раньше рассрочка заменяла ипотеку для среднего класса, то теперь застройщикам нужен клиент с крупным первоначальным капиталом. Покупатели студий и небольших квартир стоимостью 10 млн ₽ больше не являются приоритетной аудиторией для подобных программ. Рынок возвращается к простой модели — нет капитала, нет покупки. После отмены массовой льготной ипотеки с 1 июля 2024 года рассрочка фактически стала временным костылем рынка. Полноценной заменой ипотеке она так и не стала. Сейчас рынок постепенно отказывается от этого инструмента в прежнем виде.
Главное изменение после 1 апреля 2026 года — рассрочка перестала быть легким входом в новостройки. Если раньше можно было войти в проект с минимальным первоначальным взносом, то теперь без удорожания квартиры требуется вносить около 40% стоимости объекта. Длинные рассрочки практически исчезли. Застройщики также столкнулись с массовыми просрочками и расторжениями договоров. Ранее после продажи квартиры девелопер фактически забывал о покупателе, поскольку деньги поступали на эскроу-счета. С распространением рассрочек девелоперам пришлось выстраивать процессы взыскания долгов и сопровождения проблемных клиентов.
Дополнительно рассрочки начали учитывать при оценке долговой нагрузки. Многие застройщики уже проверяют клиентов через бюро кредитных историй перед одобрением сделки. При этом наличие действующих рассрочек может помешать дальнейшему получению ипотеки.
Проблема большинства покупателей заключалась не только в высокой ставке, а в уже существующей долговой нагрузке. У многих были кредиты, ипотеки и другие рассрочки, из-за чего банки перестали одобрять новые займы. В результате часть клиентов теряет квартиры, часть пытается договориться с застройщиками, а часть уходит в еще большую долговую нагрузку.
К маю 2026 года качественные программы рассрочек практически исчезли. При выгодной цене девелоперы требуют 100% оплату, ипотеку или субсидированные программы. В большинстве случаев рассрочка сохраняется только в дорогих проектах с высокими ежемесячными платежами.
Например, в премиальных проектах ежемесячный платеж по рассрочке может составлять 250 тыс. ₽ и выше. Для рынка 2026 года это уже считается относительно небольшим платежом. Одновременно комфорт-класс все активнее продается через субсидированную или траншевую ипотеку. Для застройщиков это выгоднее и безопаснее.
На первичном рынке квартира сегодня фактически стала финансовым инструментом. Покупатель приобретает не только бетон и квадратные метры, но и финансовую конструкцию — ипотеку, субсидию, рассрочку, риски перепродажи и риски изменения ставок.
На фоне снижения ключевой ставки доля рассрочек постепенно падает. Чем ниже ставка ЦБ, тем меньше девелоперам нужен этот инструмент и тем активнее продвигаются субсидированные ипотечные программы.
Показательный пример — квартиры в Среда на Лобачевского. В проекте предлагается рассрочка на 10–16 месяцев, фактически представляющая собой короткую отсрочку платежа. Одновременно активно продвигается ипотека под 8% сроком на 7 лет.
При этом даже субсидированная ипотека остается тяжелой нагрузкой для большинства покупателей. Квартира стоимостью 22 млн ₽ без отделки требует первоначальный взнос около 30%, то есть 6–7 млн ₽. Даже при ставке 8% ежемесячный платеж в первые годы составляет около 115 тыс. ₽. Для застройщика такая схема значительно выгоднее рассрочки. Девелопер сразу получает полную стоимость квартиры, а часть прибыли направляет на субсидирование ставки банку. После сделки клиент перестает представлять интерес для компании, тогда как при рассрочке застройщику приходится сопровождать платежи и риски просрочек.
Если в 2025 году доля рассрочек в отдельных проектах доходила до 40–60%, то к 2026 году она резко сократилась. Средний первоначальный взнос вырос до 40–50%, а сами программы стали проходить через бюро кредитных историй. При этом условия покупки ухудшаются быстрее, чем снижается ставка ЦБ.
Парадокс рынка заключается в том, что снижение ключевой ставки не делает жилье доступнее для большинства покупателей. Наоборот, исчезают инструменты входа с минимальным капиталом, а требования к платежеспособности становятся все жестче.
Особенно заметно это в комфорт-классе, где доля рассрочек снизилась сильнее всего. Рынок постепенно переходит к модели, при которой основным инструментом покупки остается либо субсидированная ипотека, либо полная оплата.
При этом отдельные старые программы рассрочек сегодня выглядят крайне выгодными. Например, в Shagal ранее можно было приобрести квартиру с первоначальным взносом 5% и платежом около 50 тыс. ₽ на 3 года. На фоне текущих условий такие сделки теперь воспринимаются значительно привлекательнее.
Один из примеров современных программ — проект ERA. При стоимости квартиры около 37 млн ₽ требуется первоначальный взнос 30%, а остаток — около 26 млн ₽ — выплачивается за 30 месяцев. Ежемесячный платеж составляет примерно 250 тыс. ₽, дополнительно предусмотрены промежуточные платежи по 5%. Подобные схемы остаются доступными только для покупателей с серьезным капиталом, способных параллельно зарабатывать на размещении средств и инвестициях. Для массового покупателя фактически остаются только семейная ипотека, субсидированные программы или покупка за счет продажи существующих активов.
Одновременно сокращается количество новых стартов продаж. Для снижения цен рынку необходима полноценная конкуренция и рост числа новых проектов. Пока такого объема предложения не появляется, давление на стоимость квадратного метра сохраняется.
На рынке недвижимости сохраняется ситуация, близкая к ограниченной конкуренции. Новых проектов выходит немного, а девелоперы продолжают удерживать высокие цены. При этом главным трендом 2026 года остается накопление квадратных метров через рассрочку на фоне инвестиций в акции, облигации и депозиты.
Предложение в комфорт- и бизнес-классе продолжает сокращаться. Новых стартов становится все меньше, а основной объем предложения постепенно смещается в премиальный сегмент. В результате рассрочка окончательно превращается в инструмент для обеспеченных покупателей с капиталом. Фактически рынок проходит тот же путь, что ранее проходил с льготной ипотекой. Сначала исчезли массовые дешевые ипотечные программы, теперь постепенно уходят длинные выгодные рассрочки. Через несколько лет нынешние условия, вероятно, будут восприниматься как крайне привлекательные.
Форма владения недвижимостью сегодня становится вторичной. Значение имеет не способ покупки — ипотека, рассрочка или покупка за наличные, — а качество самого актива и правильный выбор объекта.
Если кратко подводить итоги по текущему состоянию рынка, то предложение в комфорт- и бизнес-классе резко снижается. Девелоперы все чаще откладывают вывод новых очередей. Например, в Shagal продажи продолжаются активно, но застройщик не спешит ускорять строительство новых корпусов. Основная задача сейчас — продавать готовые очереди и удерживать высокую цену.
Покупатели все менее готовы входить в проекты со сроком передачи ключей в 2028–2030 годах. Для подобных объектов требуются длинные и выгодные рассрочки, а девелоперам такие программы уже невыгодны. При покупке за 100% оплаты или в ипотеку многие предпочитают вторичный рынок. При этом вторичный рынок постепенно начинает проигрывать готовым квартирам от застройщиков. Девелоперы предлагают субсидированную ипотеку, рассрочку, ремонт, мебель, бонусы и дополнительные сервисы. На этом фоне классическая вторичка оказывается менее конкурентоспособной. Многие застройщики уже открыто придерживаются стратегии продажи готовой недвижимости по высокой цене. Выводить объекты на ранних стадиях строительства становится менее интересно, особенно если покупатели требуют длительные рассрочки.
Выбор объекта при этом становится сложнее. Особенно для тех, кто рассматривает недвижимость как способ сохранения капитала или инвестицию. Отдельные проекты уже сейчас вызывают серьезные вопросы с точки зрения инвестиционной привлекательности. Например, ЖК Aurum рассматривается как рискованный сценарий. Проект заявлен как премиальный, однако вызывает вопросы соответствие локации целевой аудитории, стоимость на старте выше вторичного рынка района, а срок ввода запланирован только на 2029 год.
Дополнительный риск создает отсутствие разрешения на строительство спустя длительное время после старта бронирований. В подобных проектах основными покупателями становятся инвесторы, рассчитывающие позже перепродать объект на вторичном рынке. Но полноценного вторичного рынка внутри самого ЖК пока не существует. Именно поэтому стоит тщательно изучать недвижимость перед покупкой объекта или обращаться к опытным профессионалам, которые хорошо ориентируются на рынке недвижимости – например, к специалистам компании Smarent, которые не только могут сделать подбор объектов, но и продать квартиру на выгодных условиях.
Выводы
Главный вывод текущего рынка заключается в том, что недвижимость перестает быть исключительно рынком квадратных метров. Сегодня это рынок финансовых моделей. Наибольшее преимущество получают покупатели, которые понимают структуру денег, долговой нагрузки и ликвидности активов. Среди рассмотренных проектов наиболее сильные условия рассрочки предлагает Stone. Далее можно выделить Sokolniki 5, а затем уже остальные проекты рынка. Именно качественная рассрочка сегодня становится одним из главных инструментов успешной инвестиционной стратегии.