Дарение недвижимости в России — популярный способ передачи имущества между родственниками. Однако теперь оформить дарственную без нотариуса невозможно. Это изменение затрагивает всех — от частных собственников до профессионалов рынка. Урбан Медиа вместе с юристом в сфере гражданского права Еленой Питиримовой разобрал, что изменилось в законодательстве, как проходит новая процедура и как избежать ошибок, чтобы сэкономить время и деньги.
Дарение только через нотариуса: как работает схема и последствия
Ранее процедура дарения недвижимости была достаточно простой и незатратной — стороны могли составить договор и подать документы через МФЦ. Но при этом увеличивалось количество спорных и мошеннических сделок, причем чаще всего с участием пожилых людей. «На словах им могли обещать пожизненный уход, помощь, а по факту после переоформления недвижимости пожилой даритель оставался ни с чем. Кроме того, часто дарение использовалось для вывода активов перед банкротством дарителя», — отмечает Елена Питиримова.
Более того, по словам юриста по гражданским делам, злоупотребления не всегда были со стороны чужих людей или мошенников. Зачастую и близкие родственники манипулировали пожилыми членами семьи, супругами, детьми, чтобы вынудить их подписать договор дарения на недвижимое имущество.
С 13 января 2025 года договор дарения подлежит удостоверению у нотариуса. Это значит, что и даритель, и одаряемый должны соблюдать новые правила, а нотариус несет полную имущественную ответственность за удостоверенную им сделку (в соответствии со ст. 17 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»).
Какие основные последствия введенного нотариального удостоверения договоров дарения:
- повысилась стоимость оформления процедуры передачи недвижимости
- появилась дополнительная защита от мошенничества для сторон сделки.
«Нотариус теперь должен пресечь любые манипуляции по поводу передачи имущества, объяснить дарителю последствия сделки, проверить его состояние в момент подписания договора и убедиться в отсутствии давления со стороны одаряемого», — предупреждает Елена Питиримова.
Таким образом, оформление договора дарения предусматривает:
- Правовую экспертизу сделки. Нотариус наряду с манипуляцией со стороны одариваемого должен увидеть признаки прикрытия договором дарением иных сделок, например, купли-продажи, мены, ренты, а также провести экспертизу самого договора на предмет наличия в нем необходимых данных.
- Разъяснение нотариусом сторонам сделки их права и обязанности. Он проводит так называемый ликбез по факту сделки, чем помогает дарителю и одаряемому, ведь у самого нотариуса также возникают новые обязанности.
Если в дальнейшем суд признает сделку дарения недействительной, нотариус несет ответственность за нарушение закона. То есть договор, удостоверенный нотариусом, можно оспорить в суде, как и просить о реституции (восстановлении исходного положения сторон или возвращения имущества, утраченного или незаконно отобранного).
Как оформить дарственную на квартиру или дом в 2026 году?
В 2026 году процедура оформления дарственной выглядит следующим образом:
- Обращение к нотариусу. Даритель — собственник недвижимости (совершеннолетний гражданин, понимающий значение своих действий, или законный представитель несовершеннолетнего) — вместе с одаряемым лицом обращаются к нотариусу в регионе нахождения недвижимого имущества для удостоверения договора дарения. В случае необходимости можно воспользоваться дополнительной услугой — межрегиональным нотариатом.
- Подача документов. Стороны предъявляют документы: паспорта, выписку из ЕГРН, согласие органов опеки и прочие.
- Нотариальная проверка. Нотариус проверяет дееспособность сторон, отсутствие давления, законность сделки, договор на соответствие законодательству и удостоверяет сделку. «Нотариус по новым правилам только удостоверяет сделку, — уточняет Елена Питиримова. — Оформление самого договора дарения — это дополнительная услуга, которую может оказать как сам нотариус, так и юрист-договорник».
- Передача документов в Росреестр. Нотариус самостоятельно направляет документы в Росреестр, где осуществляется регистрация перехода права собственности. Так как передача нотариусом документов проходит в электронном виде, это ускоряет регистрацию, а срок оформления может сократиться до одного дня.
- Регистрация перехода права собственности.
Нотариальное удостоверение обязательно при оформлении дарения на квартиры, жилые дома, доли в недвижимости, иные объекты, подлежащие государственной регистрации. То есть фактически все сделки дарения недвижимости теперь проходят через нотариуса, как через фильтр. И на этапе удостоверения нотариус может отказать в регистрации.
Насколько дороже оформить дарственную в 2026 году?
Процедура оформления дарения стала не просто дороже, а значительно дороже. Если раньше дарственная оформлялась в простой письменной форме, а заявитель оплачивал сравнительно невысокую госпошлину в Росреестре в размере 2 тыс. рублей (в 2025 году она выросла до 4 тыс. рублей), то сейчас добавилась пошлина у нотариуса.
Нотариальная пошлина состоит из двух частей: федерального и регионального тарифа.
- Федеральный тариф единый для всех регионов и составляет 0,5% от кадастровой стоимости недвижимости, но не меньше 300 рублей и не больше 20 тыс. рублей.
- Региональный тариф зависит от субъекта, в Республике Татарстан он составляет 10350 рублей.
Елена Питиримова,
юрист по гражданским делам:
— Важно помнить, что с 23 июля 2025 года установлена льгота в размере 50% за нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимого имущества в том случае, если сделка совершена между физическими лицами, признаваемые членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации. Это супруги, родители и дети, а также усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющими общих отца или мать) братья и сестры.
Плюсы и минусы удостоверения договора дарения нотариусом
Плюсы
- Проверка договора дарения и сторон сделки нотариусом
- Защита от злоупотреблений и мошенничества
- Дополнительная ответственность нотариуса
- Ускоренная регистрация, так как нотариус самостоятельно подает документы в Росреестр
- Договор, удостоверенный нотариусом, сложнее оспорить в суде.
Минусы
- Повышенные финансовые затраты
- Ограниченная доступность нотариуса для людей, живущих в сельской и удаленной местности. Следовательно, невозможность для части населения воспользоваться услугой срочно, в каких-то критических ситуациях
- Возможный формализм при проверке у нотариуса
- Нотариус не может гарантировать 100% безопасность от мошенничества и обмана
Однако в долгосрочной перспективе рынок недвижимости становится более прозрачным и безопасным. При этом дарение остается удобным инструментом в случае передачи имущества родственникам, оформления наследственных вопросов при жизни, распределения активов внутри семьи.
Что еще изменилось в дарении в 2026 году: упрощение налогообложения
Налоговый кодекс содержит норму (абз.2. п.18.1 ст. 217 НК РФ), согласно которой доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками. Это положение применяется и при дарении недвижимого имущества.
Однако, как сообщает юрист Елена Питиримова, налоговая служба неоднократно сообщала, что норма не применяется в отношении коммерческой недвижимости. Точку в спорах относительно уплаты НДФЛ по таким сделкам поставило решение экономической коллегии Верховного суда РФ от 17 апреля 2026 года (дело № А50-28917/2023).
Верховный суд РФ сообщил, что «ограничение сферы применения освобождения от налогообложения в зависимости от характера использования полученного в дар недвижимого имущества, его функциональных характеристик, наличия у дарителя или одаряемого статуса индивидуального предпринимателя законом не предусмотрено».
Суд также обращает внимание, что в таких случаях имущество остается «под контролем членов семьи и близких родственников, обращение имущества между которыми не привело к изменению общего финансового результата его использования».
Таким образом, одаряемый, если он является близким родственником дарителя, освобожден от уплаты НДФЛ, даже если ему в дар перешла недвижимость, используемая в коммерческих целях.
Главное о дарении недвижимости
- Нотариальное удостоверение договора дарения обязательно, без него Росреестр не зарегистрирует сделку.
- Нотариус проверяет законность сделки и добровольность действия сторон.
- Оформить дарение недвижимости теперь обойдется дороже.
- Документы можно подать в электронном виде, а регистрация может занять всего один день.
- Одаряемый освобождается от уплаты налога и в том случае, если в дар ему перешла коммерческая недвижимость.
Обновленные требования к дарению недвижимости направлены не на усложнение процесса, а на повышение безопасности сделок. В условиях увеличения количества рисков, нотариальное оформление служит надежной защитой, обеспечивая законность, прозрачность и предотвращая возможные проблемы.