Покупка квартиры — ответственный шаг, который может обернуться проблемами, если сделку признают недействительной. Управление Росреестра по Москве назвало ключевые риски и рассказало, как их избежать. Разберём три основные причины, из за которых договор купли продажи могут аннулировать.
Причина № 1. Заниженная стоимость в договоре
Некоторые собственники жилья при продаже предлагают указать в договоре купли продажи заниженную цену — якобы для экономии на налогах. Однако такой шаг несёт серьёзные риски, прежде всего для покупателя:
• Суд установит, что покупатель знал о занижении: его подпись в договоре подтверждает осведомлённость о правонарушении.
• При признании сделки недействительной продавец вернёт только сумму, прописанную в документе.
• Возможны налоговые последствия: ограничение налогового вычета или повышенный налог при последующей продаже, поскольку налоговая база рассчитывается от разницы между ценой покупки и продажи.
«Если по решению суда сделка будет признана недействительной, стороны возвращаются в первоначальное положение: продавец получает квартиру обратно и отдаёт деньги покупателю. Однако в этом случае продавец обязан будет вернуть только сумму, указанную в договоре», — пояснил начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Москве Артём Коротаев.
Причина № 2. Короткий срок владения недвижимостью продавцом
Чем меньше времени объект находился в собственности продавца, тем выше риск притязаний со стороны третьих лиц и оснований для оспаривания сделки. Оптимальный срок владения — от трёх лет. Как проверить? Закажите выписку из ЕГРН о переходе прав на объект — это можно сделать через портал Госуслуг. Документ покажет историю собственников и поможет оценить потенциальные риски.
Причина № 3. Банкротство продавца
Сделку могут признать недействительной, если продавец:
• совершил её в течение года до подачи заявления о банкротстве или после него — в случае неравноценного встречного исполнения (так называемая подозрительная сделка);
• заключил договор в течение трёх лет до банкротства или после него, если сделка нанесла ущерб кредиторам, а вторая сторона знала об этом намерении.
Проверить, не находится ли продавец в процедуре банкротства, можно через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ).
Важные нюансы: ничтожные и оспоримые сделки
В Росреестре напоминают: сделки могут быть признаны:
• ничтожными — недействительными с момента заключения (например, мнимая сделка), без решения суда;
• оспоримыми — действительными до тех пор, пока суд не отменит их по иску заинтересованной стороны (например, если договор подписан под давлением или обманом).
Сроки исковой давности
Согласно Гражданскому кодексу РФ:
• по ничтожным сделкам срок давности — 3 года с момента исполнения сделки (или с даты, когда третье лицо узнало о ней);
• по оспоримым сделкам — 1 год с момента прекращения угрозы или обнаружения обстоятельств для оспаривания;
• общий максимальный срок давности не может превышать 10 лет со дня нарушения права (за исключением случаев, предусмотренных законом о противодействии терроризму).
Совет от Росреестра: перед сделкой тщательно проверяйте историю объекта, финансовое положение продавца и условия договора купли-продажи. Это поможет избежать финансовых потерь и судебных разбирательств в будущем.