Ещё 4–5 лет назад фраза «старт продаж» была магической — люди записывались в листы ожидания, заходили на пресейле и зарабатывали на росте цены. Сегодня всё иначе. В 2025 году застройщики заморозили большинство новых проектов, количество стартов сократилось примерно на треть. 2026-й стал оттепелью — площадки, которые долго ждали, наконец начали выходить. Мы с Эдуардом Даниеляном, одним из топовых экспертов нашей компании, разобрали, что стоит внимания, а что нет.
Почему старты больше не работают как раньше
Раньше низкая стартовая цена была главным аргументом. Сейчас большинство проектов выходят сразу с ценником, который опережает рынок на 6–8 месяцев. Причин несколько.
Застройщики, которые стартовали в 2023 году, к 2026-му столкнулись с тем, что себестоимость строительства резко выросла, а маржинальность оказалась ниже ожидаемой. Теперь они закладывают риски заранее. Плюс банки жёстко контролируют финансирование и не позволяют занижать цены.
Второй момент — почти все новые проекты позиционируются как премиальные. По факту бизнес-класса на рынке практически нет: застройщики добавляют инфраструктуру и подают продукт под премиальным соусом, потому что так проще продавать и можно держать высокую цену. В итоге покупатель платит за премиум возле МКАДа.
Для инвестора это означает одно: выгоднее сейчас зачастую заходить в строящиеся проекты с уже понятной историей, чем гнаться за стартами с завышенным ценником.
Локация аэропорта и Ходынки: три новых старта
В этой локации за последние месяцы вышли сразу три проекта — С5 от MR Group, «Муза» от «Мангазея» и Masters от Capital Group.
С5 (Серегина 5, MR Group). MR умеет создавать ажиотаж — и создали его здесь в полной мере. На прогреве звучали цифры 700–900 тысяч за квадрат, свои сотрудники бронировали по 550–600 тысяч. На открытых продажах невидовые квартиры вышли по миллиону плюс, часть лотов — от 1,2 млн за квадрат. Однушка без видовых характеристик, 80 кв. м — 64 млн рублей в первые дни. Это объективно дорого для этой локации. Альтернатива очевидна: «Прайм Парк» через дорогу, восьмой корпус выходил по 670 тысяч за квадрат со скидкой. Готовый двор, понятный продукт, более разумная цена.
Муза (Мангазея). Вышла по более адекватным ценам и с более приятной нарезкой. Архитектура понравилась — Эдуард в прошлом архитектор и оценивает это строго. Локация чуть отдалена от Ленинградки, на месте её вообще не ощущаешь. Из трёх новых стартов в этой локации — наиболее интересный вариант.
МАСТЕРС (Capital Group). Проект находится на Викторенко, и вот в чём проблема: приезжаешь на место — вау-эффекта нет. Сдвинь его на 100 метров ближе к Ходынке — и можно было бы говорить о полутора миллионах за квадрат. Фасад изогнутый, планировки из-за этого с нюансами, окна в окна, высокая этажность. Цены вышли не дешёвыми. Ни для инвесторов, ни для покупателей для жизни — не подходит.
Если не хотите ввязываться в ипотеку под 17–20% и хотите понять, какие рассрочки и траншевые ипотеки сейчас вообще доступны — каждый месяц мы с командой собираем каталог лучших способов покупки от московских застройщиков с реальными расчётами на реальных квартирах.
Аурус Резиденс: громкий провал старта
Все понимали, что старт будет слабым. Кажется, все кроме самого застройщика.
Главная проблема — отсутствие опыта строительства небоскрёбов. Страна строит хорошо, но обычные дома. Небоскрёб — это другая технология, другие подрядчики, другой уровень сложности. Кто будет строить — непонятно до сих пор.
К этому добавились неудобные планировки: округлая форма башен сыграла злую шутку — квартиры срезанные, с вклинивающимися углами. Плюс условия рассрочки на старте — 23% удорожания. Для сравнения: One от MR Group стартовал с беспроцентной рассрочкой на четыре года.
Отдельная история — обещанное море на стилобате. Теперь вместо него будет зимний сад. Люди, которые бронировали дорогой объект в том числе из-за пляжа, узнают об этом по факту.
Ни один коллега не говорит «я буду продавать Аурус». Веры в продукт нет. Что будет дальше — либо долгая распродажа, либо проект перейдёт к другому девелоперу.
Среда: ждём стартов
Среда томит рынок уже давно, но во втором квартале 2026 года ожидается несколько стартов. На Строгино выйдет бизнес-сегмент с более высокими потолками и наполнением, чем у ПИК. На Варшавке — проект с офисной составляющей. В планах также старт на Южно-Портовой между Level и Картрос, плюс разработка крупного КРТ на Кутузовском.
Среда строит хороший продукт — Лобачевского и Кутузовский это подтверждают. Важный момент: ПИК вышел на Строгино по 600 за квадрат, и не получилось. Если Среда выйдет ниже — это будет интересный старт в хорошем стиле старых добрых времён.
За такими стартами нужно следить в моменте — хорошие лоты уходят быстро. Именно для этого я веду Телеграм-канал: там свежие разборы проектов, подборки по районам и информация о стартах раньше, чем она попадает в открытый доступ.
Проекты, которые уже на рынке: новые очереди
Северный порт. Без лишних слов. 2,5 миллиарда бронирований за один день старта. Крутые планировки, сильный продукт, хорошие инструменты покупки. Приезжаешь на локацию — она продаёт себя сама.
Ситизен. Стройка стояла 9 месяцев, негативный шлейф ещё тянется. Но именно сейчас — интересный момент для входа. Перед стартом второй очереди распроданность первой составила 90–91%. Дали хороший дисконт, вернули беспроцентную рассрочку. Вторая очередь вышла дороже. Когда откроются бизнес-центры, школы и вся инфраструктура — цены вырастут. Думать времени нет: рынок меняется быстро.
Преображенская площадь. Вышли новые корпуса, стали одним из лидеров продаж. Локация хорошая — сложившийся район, метро рядом, Сокольники близко. Цена немного подросла после старта, но продукт по-прежнему интересный для покупки под жизнь.
МЫС. Для инвесторов время уже прошло — самые вкусные лоты раскуплены. В новых очередях инвест не такой очевидный. Зато для жизни — очень сильный проект: 25 минут до Сити, всё внутри квартала, школа, дворец спорта. Целевая аудитория — те, кто хочет жить за городом, но оставаться в движухе.
Если хотите разобраться, какой из этих проектов подходит под ваш запрос и бюджет — наша команда подберёт три лучших варианта в день обращения, включая предложения, которых ещё нет в открытом доступе. Без комиссии: нашу работу оплачивают застройщики.
Два проекта для инвестиций
Если говорить честно о том, куда бы мы зашли сами под инвестиции с горизонтом 2–3 года — это Dream Riva и Riverpark Кутузовский.
ДРИМ РИВА. Уникальный продукт: всё сдаётся одновременно в 2028 году — бизнес-центр, гостиница, жильё. Жители получают клубную карту резидентов с доступом ко всей инфраструктуре: Dream Beach Club, яхтенная марина, Остров Мечты, американские горки. И главное — напротив будущий Москва-Сити 2, крупнейшее КРТ в истории Москвы. Когда оно начнёт строиться, цены в Dream улетят.
Ривер Парк Кутузовский. Набережная Тараса Шевченко — исторически одно из самых дорогих мест в Москве с лучшими видами на Сити. В корпусе Lazur ещё можно купить от 800 тысяч за квадрат. Когда набережная будет благоустроена — это будет совсем другая история. Продукт сопоставим с Лужниками Collection, но по другой цене и с другой динамикой роста.
Оба проекта у воды, оба с сильной инфраструктурой, оба с очевидным потенциалом роста. Не самый короткий горизонт, но сохранение и преумножение в нынешних реалиях высокой инфляции — это именно то, что нужно.
Старты продаж перестали быть волшебной таблеткой. Сейчас нужна насмотренность, анализ конкурентов и понимание, кто в итоге будет покупать эту квартиру у вас. Хорошие возможности на рынке есть — но их надо уметь находить.
С вами были Антон Ширшов и Эдуард Даниелян. Будем на связи.