Закон предусматривает три способа управления домом: УО, ТСЖ, непосредственное управление (часть 2 статьи 161 ЖК). И есть такое любопытное сочетание, когда способом управления избрано ТСЖ, но ТСЖ заключает договор управления с УО. Этот последний способ недостаточно регулируется законодательством, поэтому остается много вопросов по его реализации.
Особенности такой конструкции правоотношений разъяснены в письме Минстроя от 31.10.2024 № 64366-ДН/04.
Прежде всего, стоит отметить, что ТСЖ 1) может собственными силами содержать общее имущество, 2) может заключать договоры подряда с организациями, а 3) может заключить договор управления с УО.
Принципиально важным здесь является то, что ТСЖ несет ответственность перед собственниками только в первых двух случаях. В этих же случаях ТСЖ получает оплату от собственников. Ведомство специально подчеркивает: «Оплата собственниками помещений в МКД услуг и (или) работ в пользу соответствующих подрядных организаций, действующих на основании договоров с ТСЖ, законом не предусмотрена». Надо полагать, что это правило применяется и для случая, когда домом управляет только УО.
Если же ТСЖ заключило договор с УО, то плата вносится собственниками именно УО. В этом случае «ТСЖ только осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления, самостоятельно не оказывает услуги, не выполняет работы, не принимает в свою пользу платежи собственников помещений в МКД». Минстрой идет даже еще дальше: «При этом ТСЖ фактически утрачивает права и обязанности по управлению МКД, поскольку в соответствии со статьей 162 ЖК РФ такими правами и обязанностями наделяется управляющая организация».
Нужна консультация юриста? Пишите мне (Руслан Назаров) на электронную почту zhkhvopros@yandex.ru