Структура ипотечного рынка меняется: новостройки уступают место вторичке и ИЖС

В апреле 2026 года банки одобрили лишь 54% ипотечных заявок на покупку новостроек, что стало минимальным показателем с февраля 2025 года. Для рынка это заметный сигнал: первичный сегмент теряет позиции на фоне изменения условий господдержки и более осторожного поведения кредиторов.

При этом динамика в других сегментах оказалась противоположной. По загородному жилью доля одобренных заявок поднялась до 71%, по вторичному рынку - до 65%. Такая разница говорит о том, что спрос и кредитные решения все сильнее расходятся между новостройками и готовым жильем.

Почему просели новостройки

Главный фактор - изменения в семейной ипотеке. После корректировки правил были закрыты донорские схемы, а требования к месту жительства родителей и ребенка стали строже. В результате часть заемщиков просто выпала из числа тех, кто может претендовать на льготные условия.

На этом фоне усилился и другой тренд - рост доли заявок на стандартную ипотеку. Такие кредиты выдаются по более высоким ставкам, а значит, и вероятность отказа по ним выше. В итоге первичный рынок оказался под двойным давлением: часть спроса ушла, а оставшаяся часть стала хуже проходить по банковским критериям.

Почему вторичка и загородное жилье удержались лучше

Вторичный рынок выглядит устойчивее за счет структуры сделок. Здесь по-прежнему выше доля покупателей с крупным первоначальным взносом, а такие заявки банки традиционно рассматривают лояльнее. Кроме того, часть спроса на готовое жилье формируется за счет тех, кто не готов ждать завершения строительства и предпочитает более понятный и быстрый сценарий покупки.

С загородной недвижимостью ситуация немного иная. Здесь сработали сезонный фактор, постепенная адаптация участников рынка к продажам через эскроу и эффект низкой базы прошлого периода. Поэтому рост одобряемости выглядит особенно резким, хотя во многом он связан с тем, что сегмент долго оставался слабым.

Рынок все заметнее смещается в сторону готового жилья

Изменение структуры спроса уже отражается в ипотечной статистике. В марте и апреле на первичное жилье приходилось лишь 25% заявок, тогда как на вторичное - 75%. При этом уровень одобрения по новостройкам составил 70%, а по готовым квартирам - 83%.

Это означает, что покупатели все чаще выбирают более предсказуемый вариант сделки. На фоне высокой стоимости новостроек и необходимости ждать сдачи дома готовое жилье выглядит для многих более практичным решением, особенно если речь идет о покупке без дополнительных льгот.

Что будет дальше

Если ключевая ставка продолжит снижаться, интерес к вторичному рынку может усилиться еще больше. Для заемщиков это будет означать более доступные рыночные кредиты, а значит, часть спроса может окончательно перетечь из первичного сегмента в готовое жилье.

Для новостроек риски сохраняются и по линии семейной ипотеки. После изменений, вступивших в силу с 1 февраля, доступность программы уже снизилась. Если с 1 июля начнут действовать дифференцированные ставки в зависимости от числа детей, давление на спрос может усилиться дополнительно.

В такой конфигурации рынок жилья, по сути, входит в фазу перестройки: новостройки теряют часть своей кредитной поддержки, вторичка выигрывает за счет большей гибкости, а загородный сегмент пытается закрепить восстановление после длительного периода слабой активности.